房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的過(guò)度增長(cháng)，不僅給樓市調控帶來(lái)一定的對沖影響，也給自身業(yè)務(wù)的安全性埋下了風(fēng)險和隱患。7月10日，北京商報記者了解到，近日有部分地區銀保監局召集轄區內信托公司開(kāi)會(huì )，進(jìn)一步對地產(chǎn)信托融資提出要求。從會(huì )議內容來(lái)看，監管明確信托公司對土地款融資業(yè)務(wù)，不得再新增僅接受符合“四三二”條件，即“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到30%。同時(shí)，明確交易結構為貸款模式的業(yè)務(wù)報告等界限。據一知情人士透露，政策應該是偏向區域性的，很可能是敲打幾家特定的信托公司，做偏中小城市房地產(chǎn)的信托公司概率較大。

部分機構被“窗口指導”

北京商報記者了解到，某地銀監局在7月9日召集轄內部分信托公司董事長(cháng)、總經(jīng)理高層級“窗口指導”會(huì )議。明確表示，對于土地款融資業(yè)務(wù)，不得再新增。對于原已備案、已部分放款的，后續可能無(wú)法投放；對于已備案未投放的、新增未備案的一律不再給予備案和操作；這兩年常規操作的房地產(chǎn)前融，后續無(wú)法操作；結合歷次調控，信托余下可操作的業(yè)務(wù)只有常規432信托貸款、標準化ABS/ABN、私募ABS、真股權基金及城市更新基金這幾類(lèi)業(yè)務(wù)。

監管還要求信托公司地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)事前報告，監管部門(mén)將進(jìn)行逐筆審核；僅接受符合“四三二”條件且交易結構為貸款模式的業(yè)務(wù)報告；對于因合規原因被退回事前報告的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，將嚴肅追究合規審查責任。一知情人士向北京商報記者透露，因為目前要重新審核，所以7月新報備的業(yè)務(wù)都已經(jīng)暫停，等待重新審核后發(fā)行，之前的發(fā)行計劃都延后了?！笆聦?shí)上，貸款條件一直都是這樣要求的，但有的信托公司也有通過(guò)其他模式規避的，現在執行更嚴格了?！鄙鲜鲋槿耸空f(shuō)道。

另一家涉及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相關(guān)信托公司人士表示，“目前還未收到消息，窗口指導一般都是電話(huà)，也不會(huì )下發(fā)相關(guān)文件，而且各個(gè)地區其實(shí)都不太一樣，目前樓市持續走弱對于前期投入貸款的信托公司來(lái)說(shuō)是相當不利的，容易出現風(fēng)險，監管也不希望發(fā)生此類(lèi)風(fēng)險”。在他看來(lái)，政策應該是偏向區域性的，很可能是敲打幾家特定的信托公司，做偏中小城市房地產(chǎn)的信托公司概率較大。

房地產(chǎn)信托降溫

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)過(guò)度增長(cháng)，不僅給樓市調控帶來(lái)一定的對沖影響，也給自身業(yè)務(wù)的安全性埋下了風(fēng)險和隱患。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)在接受北京商報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，若是出現約談，說(shuō)明窗口指導的力度是很強的，很大程度上也說(shuō)明當前對于防范金融風(fēng)險的操作還是比較多的。實(shí)際上這對于信托公司的資金發(fā)放計劃會(huì )有很大的影響，而且也需要積極落實(shí)房住不炒的政策。約談后資金面會(huì )收緊，考慮到近期融資市場(chǎng)的降溫和銷(xiāo)售市場(chǎng)的降溫，房企預期會(huì )改變，這會(huì )帶來(lái)新的問(wèn)題，或者說(shuō)近期拿地會(huì )趨于保守。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托監管趨嚴，5月17日，銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規建設”工作的通知》（23號文）時(shí)，就強調不得向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目直接提供融資。此后房地產(chǎn)信托中4種變相為不滿(mǎn)足“四三二”條件的房地產(chǎn)項目融資輸血的做法，已被監管叫停。銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清在第十一屆陸家嘴論壇上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強的區域性，不同地區的房?jì)r(jià)有漲有跌很正常。但是房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。歷史證明，凡是過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價(jià)?？客顿Y投機房地產(chǎn)來(lái)理財的居民和企業(yè)，最終都會(huì )發(fā)現，其實(shí)都很不劃算。

而今年已有多家信托公司因房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)違規領(lǐng)到罰單。其中，中融信托因“開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不審慎”被監管點(diǎn)名，粵財信托被處罰的原因包括“違規開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”，北方信托出現“違規發(fā)放房地產(chǎn)自營(yíng)貸款”及“信托資金違規發(fā)放房地產(chǎn)貸款”的違法違規行為。

但在23號文出臺前，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是信托業(yè)的“香餑餑”，而促使監管“緊箍咒”出臺的原因則是地產(chǎn)信托規模的瘋狂上漲。根據普益標準數據顯示，2019年上半年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共計發(fā)行了2954款，占比39.43%，募集規模達到4531.94億元。嚴躍進(jìn)強調，過(guò)度增長(cháng)，不排除部分房企違規拿地。而且后續房地產(chǎn)市場(chǎng)也有降溫風(fēng)險，信托業(yè)務(wù)過(guò)度增長(cháng)，會(huì )導致償債能力減弱。普益標準研究員夏雨強調，近期房地產(chǎn)信托規模和數量的變化，釋放出行業(yè)繼續加大房地產(chǎn)投資的信號，而監管層及時(shí)的窗口指導對信托融資做出了一定的調整。未來(lái)信托行業(yè)對房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資有望降速。

加速信托回歸本源

監管“重拳出擊”遏制當前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)過(guò)快增長(cháng)的態(tài)勢，也有助于推動(dòng)信托公司回歸本源、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。嚴躍進(jìn)強調，從信托業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，需要研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策，目前來(lái)看，若是開(kāi)發(fā)商可以主動(dòng)提出積極做具備垃圾分類(lèi)功能的小區等，這種情況是吻合政策導向的，往往可以爭取到資金。但常規的地產(chǎn)項目是容易受牽制的。而此次監管要求無(wú)疑將對倚重房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信托公司帶來(lái)巨大的沖擊。

各類(lèi)管控本質(zhì)都是防范金融風(fēng)險，信托業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)近期都會(huì )面臨收緊，說(shuō)明查處違規資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的做法會(huì )增加。類(lèi)似警示的意義在于，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)需要防范資金面收緊的風(fēng)險。

一位不愿具名的資深信托研究員對北京商報記者表示，約束房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)宏觀(guān)調控舉措的一部分，有利于防范房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，推動(dòng)信托公司更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟。未來(lái)，信托公司應該提升房地產(chǎn)信托領(lǐng)域專(zhuān)業(yè)化水平，擴充業(yè)務(wù)覆蓋空間，諸如商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、養老地產(chǎn)等，積極開(kāi)展存量資產(chǎn)的盤(pán)活，發(fā)展reits等業(yè)務(wù)。此外，信托公司可以?xún)?yōu)化業(yè)務(wù)組合，避免過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

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