“監管部門(mén)已向部分房地產(chǎn)貸款較多、增長(cháng)較快的銀行進(jìn)行了‘窗口指導’，要求控制房地產(chǎn)貸款額度，但對各家銀行的具體要求各不相同?！鄙虾Ｄ吵巧绦邢嚓P(guān)人士莫以?。ɑ┤涨巴嘎?，上述舉措的核心思想是控制房地產(chǎn)貸款規模。雖然沒(méi)說(shuō)完全凍結相關(guān)業(yè)務(wù)，只是各種指導、總行不批等情況陸續出現，那些住房按揭貸款規模增長(cháng)太快的銀行可能會(huì )受點(diǎn)影響。

另一方面，7月4日、5日兩天，寧波銀保監局開(kāi)出39張罰單，對十多家銀行開(kāi)出總額約1275萬(wàn)元的罰金，其中近60%的罰單是針對房地產(chǎn)住房按揭貸款管理不規范和房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)不審慎等行為。

分析人士指出，上述舉措或意味著(zhù)繼部分房地產(chǎn)信托暫停外，銀行的房地產(chǎn)信貸也將放緩。這對于負債率高、手頭沒(méi)有太多流動(dòng)資金的開(kāi)發(fā)商而言，會(huì )是一個(gè)考驗。

銀行收緊房地產(chǎn)貸款

一方面是部分銀行被“窗口指導”，另一方面是近日監管機構開(kāi)出多張地產(chǎn)貸款罰單。對此，同策集團首席分析師張宏偉稱(chēng)，上述情況是房地產(chǎn)政策階段性收緊的表現?！半A段性規范和整治，目的是讓市場(chǎng)預期平穩?！睆埡陚フf(shuō)。

莫以琛認為，目前的階段性整治可以看成是5月份“整治亂象”的落實(shí)。

今年5月，中國銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規建設”工作的通知》（銀保監發(fā)〔2019〕23號，簡(jiǎn)稱(chēng)“23號文”）。對于銀行而言，在房地產(chǎn)行業(yè)政策方面，23號文指出，整治的重點(diǎn)是表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規向“四證”不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目提供融資；個(gè)人綜合消費貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過(guò)影子銀行渠道違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；并購貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

分析人士指出，對照上述監管要求就不難理解，為什么寧波銀保監局開(kāi)出的“行政處罰決定書(shū)”中，“違反房地產(chǎn)行業(yè)政策”、“房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理不審慎”、“住房按揭貸款管理不規范”、“對所在機構住房按揭貸款管理不規范行為負有直接管理責任”等是主要的違法違規事實(shí)（案由）。

某股份制銀行行長(cháng)表示：“只要信貸放松，銀行就會(huì )加大房地產(chǎn)信貸投放力度。今年以來(lái)，這種跡象很明顯，尤其是在土地市場(chǎng)。這也很容易理解。房地產(chǎn)項目，銀行從上到下都看得懂，批得快，知道風(fēng)險點(diǎn)在哪。我們有些支行上報的醫藥企業(yè)貸款，就很不容易通過(guò)審貸會(huì )。因為以前做得少，沒(méi)有合適的風(fēng)險評估指標?！?/p>

該行長(cháng)介紹，他所在銀行目前傾向于跟央企背景的開(kāi)發(fā)商合作。上海地區的按揭貸款門(mén)檻也沒(méi)有提高?！爸灰现暗囊幎ǘ歼€能辦?！痹撔虚L(cháng)稱(chēng)，目前看來(lái)，房地產(chǎn)相關(guān)貸款還是銀行的主要業(yè)務(wù)。其他行業(yè)對這塊的替代性不強。

房地產(chǎn)信托迎“窗口指導”

從上周開(kāi)始，監管部門(mén)已經(jīng)對部分信托公司開(kāi)始了“窗口指導”。華東某信托經(jīng)理汪芳（化名）告訴中國證券報記者，她所在的信托公司的確被要求控制房地產(chǎn)信托的規模?！翱刂谱》康禺a(chǎn)融資規模就控制住房地產(chǎn)行業(yè)了，每年控制一點(diǎn)點(diǎn)。對這個(gè)我們有預期，也能接受?！蓖舴挤Q(chēng)。

實(shí)際上，最近幾個(gè)月以來(lái)，汪芳已經(jīng)明顯感覺(jué)到相關(guān)信托產(chǎn)品又開(kāi)始好賣(mài)了?！胺康禺a(chǎn)信托收益高，投資者也認可。不過(guò)房地產(chǎn)信托一開(kāi)始熱賣(mài)，我們就預計到離監管不遠了?！蓖舴夹ΨQ(chēng)。

汪芳介紹，和同行交流下來(lái)，這次針對個(gè)別公司的“窗口指導”可以概括為：房地產(chǎn)信托規模不超過(guò)2019年6月30日的規模；已備案項目不影響發(fā)行及成立，未備案項目一律暫停；符合“432”的通道類(lèi)業(yè)務(wù)也算房地產(chǎn)項目，也受窗口指導影響，全部暫停；地產(chǎn)公司并購類(lèi)也算房地產(chǎn)項目，也受窗口指導影響，全部暫停；城市更新類(lèi)舊改項目暫時(shí)不受此次窗口指導影響；房地產(chǎn)企業(yè)的供應鏈金融和購房尾款類(lèi)項目暫時(shí)不受此次窗口指導影響。

有信托經(jīng)理認為，本次“窗口指導”是與這一輪土地市場(chǎng)轉熱有關(guān)：一二線(xiàn)城市最近供地較多，三四線(xiàn)疲軟，地產(chǎn)公司回歸一二線(xiàn)拿地幅度比較大。到上半年為止，地產(chǎn)項目增得太快，相應的調整其實(shí)在意料之中。

實(shí)際上，信托行業(yè)的監管口徑和銀行基本一致。

“23號文”指出，在信托領(lǐng)域的整治重點(diǎn)是向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目直接提供融資，或通過(guò)股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產(chǎn)收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價(jià)款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款；違法違規向地方政府提供融資；違規要求或接受地方政府及其所屬部門(mén)提供各種形式的擔保；違規將表內外資金直接或間接投向“兩高一?！钡认拗苹蚪诡I(lǐng)域是整治的重點(diǎn)。

下半年房企到期債券達1706億元

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦介紹，今年上半年的確有違規資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現象，“23號文”發(fā)出的“整治”信號說(shuō)明監管已經(jīng)意識到了其中的問(wèn)題?！帮L(fēng)向”的轉變對于負債率高、流動(dòng)資金不足的房企而言，今年下半年會(huì )是一個(gè)挑戰。

克而瑞研究中心的數據顯示，2019年上半年95家典型房企融資總額為7169.2億元，同比下降3.6%，環(huán)比則增長(cháng)了16.4%?？硕鹧芯恐行姆治鰩煼苛嶂赋?，這是因為今年一季度延續了2018年11月開(kāi)始的融資回暖趨勢，融資額達到2016年以來(lái)的峰值，同比增長(cháng)15.6%；而二季度融資環(huán)境再收緊，使得房企在二季度的融資總量大幅減少，達到近兩年以來(lái)的較低值，從而使得上半年整體的融資額也同比有所下滑。

從95家典型房企債券類(lèi)融資監測的情況來(lái)看，2019年上半年房企境內外債券類(lèi)融資總額4286億元，相當于2018年全年的59.3%。其中，境內發(fā)債1402億元，占2019年境內外發(fā)債總量的33%；境外發(fā)債2883億元，占比67%，相較于2018年上升了19個(gè)百分點(diǎn)。

房玲指出，這主要是由于2018年5月發(fā)改委以及財政部出臺相關(guān)政策限制境外債用途，導致2018年下半年境外發(fā)債量驟減，而2018年底2019年初，由于境內環(huán)境持續收緊，且房企在2019年面臨償債高峰期，房企不得不再次向海外舉債。

另外一個(gè)值得關(guān)注的情況是，從房企的債券到期情況來(lái)看，2015年公司債及中期票據發(fā)行量較大，多數企業(yè)債券的期限在3年-7年間，2019年房企面臨償債高峰期，2019年上半年到期債券2108億元，是2018年全年到期債券的93%，大部分房企不得不再次舉債償還舊債，這也是2019年上半年房企發(fā)債量上升較大的主要原因。2019年下半年，房企的到期債券為1706億元，到期債券總量也屬高位；到2020年下半年或2021年上半年，房企的償債壓力進(jìn)一步上升，到期債券均突破3000億元人民幣，屆時(shí)房企將面臨更大的償債以及融資壓力。

克而瑞的數據顯示，2019年上半年房企債券類(lèi)融資成本7.25%，較2018年年末上升了0.77個(gè)百分點(diǎn)。其中，境內發(fā)債的平均成本為4.97%，較2018年全年下降0.91個(gè)百分點(diǎn)，主要是大型房企發(fā)債結構性的影響；境外發(fā)債的成本8.34%，相對于2018年全年上升了1.19個(gè)百分點(diǎn)。2018年以來(lái)境外債的發(fā)債成本便一直居高不下，特別是2018年10月境外發(fā)債成本破8%，之后均在7.50%以上，而2019年多數企業(yè)迎來(lái)償債高峰期，即使成本走高，企業(yè)也不惜代價(jià)進(jìn)行發(fā)債。

一些業(yè)內人士認為，在房地產(chǎn)整體調控維穩的情況下，預計下半年房企融資也將持續維穩為主，針對部分企業(yè)的融資限制或將持續。

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