中小房企正在遭遇破產(chǎn)困境。

人民法院公告網(wǎng)顯示，截至7月24日，今年全國共有274家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算。相比去年一年破產(chǎn)的458家，今年房企破產(chǎn)速度明顯加快了。

長(cháng)江商報粗略統計發(fā)現，近三年破產(chǎn)的房企已經(jīng)超過(guò)1000家，今年破產(chǎn)的近300家房企，主要集中在三四線(xiàn)城市的中小房企。成立時(shí)間短，一般是兩到三年，五到六年，資產(chǎn)規模普遍是五億到三十億之間。破產(chǎn)原因主要在于資金嚴重依賴(lài)銀行借貸、新成立中小企業(yè)無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗、負債高企，融資困難幾方面。

長(cháng)江商報記者還注意到，與中小房企破產(chǎn)潮同步的是房企高管離職潮。作為資金密集型行業(yè)，業(yè)內大規模爆發(fā)的離職潮、破產(chǎn)潮源自“缺錢(qián)”和“找錢(qián)難”。長(cháng)江商報記者統計發(fā)現，170家上市房企的負債總額不斷攀升，截至目前負債總計或已突破15萬(wàn)億。

房企為了回籠資金，紛紛斷臂求生、降價(jià)拋售。房地產(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓對長(cháng)江商報記者表示，預計下半年至少還有200-500家中小房企破產(chǎn)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是平穩健康發(fā)展的，在“房住不炒”的調控思路下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新的變革，房企如何在調控周期生存與發(fā)展，面臨新的難題。

今年274家房企破產(chǎn)清算

這些破產(chǎn)的房企，大部分為集中在三四線(xiàn)城市的中小型房企。其中也不乏一些大型房企，如在全國500強第215位的上市房的百億元上市房企——銀億集團，在負債規模達到500億元的重壓下，今年6月份已經(jīng)破產(chǎn)重組。以房地產(chǎn)為主業(yè)的中弘股份，已于2018年12月28日被深交所摘牌。上市8年，正式告別資本市場(chǎng)。當時(shí)，中弘股份的逾期債務(wù)規模已經(jīng)達到114.6億。

“雖然企業(yè)破產(chǎn)原因很多，但最普遍的病灶還是出在資金層面。就房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，一方面源頭資金流入閘口被逐漸縮小，使原本融資渠道就窄的中小房企倍加干渴；再加上市場(chǎng)銷(xiāo)售回款又處于下坡周期，使自我調節能力相對較差的中小房企更加難以維系營(yíng)生?！敝T葛找房市場(chǎng)研究員姜國君向長(cháng)江商報記者分析稱(chēng)。此外，在土地等開(kāi)發(fā)資源的競爭方面，中小房企也往往不敵頭部房企。

姜國君認為，在政策持續收緊，庫存迎來(lái)上揚的形勢下，下半年房企仍然面臨緊張局面。不過(guò)進(jìn)入9、10月份銷(xiāo)售節點(diǎn)后，這一狀況或會(huì )有所改觀(guān)。

長(cháng)江商報記者還注意到，伴隨著(zhù)中小房企破產(chǎn)潮的是房企高管離職潮。據Wind統計數據顯示，2018年全年，共有超2000名房企高管離任，創(chuàng )下近5年來(lái)房企高管離職人數新高，僅A股房地產(chǎn)上市公司的高管離職人員就多達101位。在進(jìn)入2019年之后，房企高管離職現象表現的愈發(fā)洶涌。2019年以來(lái)，共有43家房企高層出現離職或調整，6家房企高管存在接連兩人以上變動(dòng)的情況。

謝逸楓認為，作為資金密集型行業(yè)，房企出現高管“離職潮”現象并不罕見(jiàn)?！拌F打的營(yíng)盤(pán)，流水的高管”這句在業(yè)內廣為流傳的戲言，形容的正是房企職業(yè)經(jīng)理人的高離職率。不過(guò)企業(yè)在短時(shí)間內出現人員接連離職的情況，并非常態(tài)。

上市房企總負債破15萬(wàn)億

此外，長(cháng)江商報記者統計發(fā)現，170家上市房企負債總額不斷攀升，截至目前負債總計或已突破15萬(wàn)億。

房企集中還債期也將在下半年到來(lái)。中信建投的統計顯示，2019年上半年存量境內房產(chǎn)債到期金額僅513億元，但下半年則達到2306億元。私募債券和一般中期票據下半年壓力比較突出，2019年上半年到期金額分別是184億元、50億元，下半年到期金額則分別是715億元、242億元。

研究院數據顯示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬(wàn)億，預計將在2019-2021年集中到期，其中2019年到期規模高達6.8萬(wàn)億。

與負債率相對應的，上市房企的現金流也不容樂(lè )觀(guān)。據Wind數據顯示，在2019年一季度，現金流為正的企業(yè)只有51家，占比不到4成。2019年一季度，現金流最少的8家房企，包括萬(wàn)科A、華夏幸福、首開(kāi)股份、招商蛇口、金科股份、陽(yáng)光城、新城控股、光明地產(chǎn)，全部低于-50億元。

“缺錢(qián)”的同時(shí)“找錢(qián)難”， 2019年來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)15次針對房地產(chǎn)資金鏈收緊的政策，目前，開(kāi)發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、內債外債和私募等融資渠道一致收緊。

融資收緊，最直接的影響就是土拍。有數據顯示，7月一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)已經(jīng)明顯降溫。截至7月24日，全國熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市合計土地成交711宗，土地溢價(jià)率只有10.24%，相比于之前的土拍盛況，明顯下調。

在國內融資渠道收緊下，房企海外瘋狂借錢(qián)。據同策研究院提供的數據統計，2019年上半年，40家典型房企總計完成融資直逼4200億元。其中，今年6月份，40家典型房企完成融資共計611.6億元。

而另一方面，監管收縮美元債、一級市場(chǎng)再融資涉房地產(chǎn)項目始終處于暫停階段，更是加劇了當前房企的融資矛盾。

為了解決資金壓力，越來(lái)越多的房企選擇“斷臂求生”。今年以來(lái)，包括華僑城、陽(yáng)光100、上置集團、粵泰股份等在內的多家房企均選擇出售項目股權。7月24日，新城控股公告稱(chēng)，通過(guò)股權及債權轉讓協(xié)議拋售旗下10個(gè)地產(chǎn)項目，作價(jià)41.5億元；6月廣州老牌房企粵泰集團超60億拋售5項目；華僑城從去年十月開(kāi)始就連續拋售資產(chǎn)回籠資金。

隨著(zhù)持續高壓的房地產(chǎn)調控持續，市場(chǎng)的殘酷正逐漸顯現。新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽(yáng)捷更直言：90%的中小房企會(huì )退出地產(chǎn)項目。到2020年，20強房企可能將會(huì )占據市場(chǎng)份額的60%以上。

姜國君認為，從發(fā)展趨勢看，房企若僅僅抱有“活下去”的信念是不夠的，還要有“突圍”意識，特別是部分雖尚存但已幾乎臨近懸崖邊的中小房企?？蓢L試從增加投入到減輕負重、從做房子到經(jīng)營(yíng)房子及與房子相關(guān)的事業(yè)等方面進(jìn)行轉變。如結合完善土地二級市場(chǎng)的政策，通過(guò)轉讓所持存量土地獲得資金回流；結合發(fā)展租賃市場(chǎng)的政策，以售轉租謀求持續發(fā)展；結合發(fā)展養老等社區服務(wù)業(yè)的政策，深度盤(pán)活手頭資源開(kāi)拓周邊市場(chǎng)等。

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