近年來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)投資雖然有所降溫，但是買(mǎi)房、買(mǎi)商鋪仍然是不少人的投資首選?！督?jīng)濟參考報》記者近期調查發(fā)現，一些商用辦公樓經(jīng)過(guò)“包裝”竟然變身公寓進(jìn)行銷(xiāo)售，部分地下商城雖是違建依然被宣傳成“旺鋪”銷(xiāo)售，暴露出當前不動(dòng)產(chǎn)在規劃、建設以及銷(xiāo)售管理環(huán)節的諸多漏洞。業(yè)內人士建議規劃、房產(chǎn)以及市場(chǎng)監管部門(mén)應加強管理，投資者更需理性投資，避免上當受騙。

　　辦公樓盤(pán)建公寓　業(yè)主被蒙在鼓里

　　近期已經(jīng)有多起樓盤(pán)發(fā)生諸如“辦公變公寓”之類(lèi)的銷(xiāo)售亂象，引發(fā)輿論對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度關(guān)注。

　　“對外銷(xiāo)售時(shí)，明明說(shuō)的是公寓，沒(méi)想到辦房產(chǎn)證時(shí)卻被告知是辦公用房?！苯?，東部某市業(yè)主李女士告訴記者，2017年6月，她接到某樓盤(pán)銷(xiāo)售置業(yè)顧問(wèn)的電話(huà)，稱(chēng)該公司正在推售住宅式公寓項目，并在電話(huà)中介紹了各種戶(hù)型面積。第二天，現場(chǎng)銷(xiāo)售人員拿著(zhù)宣傳頁(yè)給李女士夫婦作了詳細介紹，并帶著(zhù)他們參觀(guān)了68.65平方米的樣板房。隨后，李女士夫婦全額交齊了房款114余萬(wàn)元。

↑趙乃育 繪

　　“簽合同時(shí)，銷(xiāo)售人員說(shuō)合同都是標準模板，沒(méi)有讓我們細看，直接指著(zhù)簽名的地方讓我們簽字，而且合同當時(shí)也沒(méi)有給我們，很長(cháng)時(shí)間后才通知我們去拿?！崩钆空f(shuō)。

　　從宣傳到推銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商一直在避談商業(yè)辦公性質(zhì)的影響。記者從業(yè)主提供的樓盤(pán)宣傳頁(yè)上看到，戶(hù)型介紹直接寫(xiě)的是“優(yōu)居兩室兩廳一衛”，包括L型廚房說(shuō)明，全無(wú)“辦公”二字。部分業(yè)主還給記者提供了當時(shí)樓盤(pán)銷(xiāo)售人員寫(xiě)給他們的承諾書(shū)：明確寫(xiě)明業(yè)主購買(mǎi)的商品房規劃用途為除辦公外，可用于居住用房，實(shí)際用途為居住而非辦公，允許改為民用水電。

　　業(yè)主林女士反映，她當時(shí)是在朋友的介紹下才到該樓盤(pán)購房的，令她萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，同一處樓盤(pán)，同樣的宣傳彩頁(yè)、同一個(gè)銷(xiāo)售，只有樓棟不同，結果她和朋友購買(mǎi)的房屋性質(zhì)竟然不一樣。

　　林女士提供的證據還顯示，簽約當天，銷(xiāo)售給的檔案袋上也明確標有“酒店式公寓”字樣，看的樣板間完全是住宅布局，臥室、廚房、衛生間都有。

　　樓盤(pán)所在地區規劃與國土局回復業(yè)主時(shí)表示，有4棟樓的規劃核準圖內每套房屋內沒(méi)有設置獨立衛生間，沒(méi)有廚房煙道、水道，規劃驗收是根據已核發(fā)的核準圖進(jìn)行現場(chǎng)比對，現場(chǎng)與核準圖一致。然而，記者實(shí)地探訪(fǎng)該樓盤(pán)，發(fā)現每個(gè)小房間內存在疑似燃氣管道口和廁所下水道。

　　日前，該樓盤(pán)銷(xiāo)售中心的樣板間已經(jīng)拆掉。官方網(wǎng)頁(yè)的宣傳內容，也從家居變成辦公用房出售。

　　記者梳理發(fā)現，近期已經(jīng)有多起樓盤(pán)發(fā)生諸如“辦公變公寓”之類(lèi)的銷(xiāo)售亂象，引發(fā)輿論對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度關(guān)注。

　　“有的樓盤(pán)涉及近千人，有的開(kāi)發(fā)商資金鏈已經(jīng)斷裂，由于涉及群體多，問(wèn)題處置起來(lái)面臨多難局面?！睎|部某市一位基層干部稱(chēng)。

　　“旺鋪”竟是違建　高回報轉眼成泡影

　　不少人花重金投資商鋪，卻被開(kāi)發(fā)商“忽悠”，掉進(jìn)“花樣陷阱”。

　　“理財無(wú)數，不如一鋪”“今日寸金買(mǎi)鋪，明日養老不愁”……日常生活中，很多人都曾聽(tīng)到過(guò)此類(lèi)“旺鋪”銷(xiāo)售廣告，而且不少人為之心動(dòng)，不惜重金投資商鋪。

　　然而，記者近來(lái)調查發(fā)現，商鋪投資領(lǐng)域同樣存在不少“花樣陷阱”。

　　“我花了30萬(wàn)元購買(mǎi)了13.5平方米商鋪，既沒(méi)拿到產(chǎn)權證，租金兩年多沒(méi)給，原本投資的錢(qián)也退不了。有相同遭遇的業(yè)主先后找物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商和法院維權，結果發(fā)現我們買(mǎi)的商鋪竟然沒(méi)有任何土地手續，屬于違建，法院不受理?！遍L(cháng)三角某市一地下商鋪業(yè)主周先生說(shuō)。

　　據周先生介紹，他們這批違建商鋪的業(yè)主大概有100人，均沒(méi)有產(chǎn)權證，2017年12月底開(kāi)始討要說(shuō)法?！拔飿I(yè)公司說(shuō)市場(chǎng)環(huán)境不好，讓我們簽降租協(xié)議，只愿給原來(lái)收益的30%?！?/p>

　　該地下商場(chǎng)位于繁華的市中心，由一家房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，2015年開(kāi)業(yè)。作為該市第一例由市場(chǎng)主體開(kāi)發(fā)的地下空間項目，相關(guān)市級領(lǐng)導曾多次親臨現場(chǎng)指揮調度。

　　然而，就是這樣一個(gè)曾經(jīng)的市政府重點(diǎn)工程，卻被開(kāi)發(fā)商鉆了空子，超規劃建設商鋪，并虛假宣傳將其售賣(mài)。

　　記者調閱這個(gè)市民防部門(mén)與房地產(chǎn)公司簽署的補充協(xié)議發(fā)現，當時(shí)甲方約定給乙方建設的是停車(chē)場(chǎng)，但是乙方卻私自將其中約1300多平方米建設成商鋪，并將使用權出讓給99個(gè)業(yè)主。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一位董事接受?chē)敛块T(mén)的詢(xún)問(wèn)筆錄顯示，簽訂以上99個(gè)商鋪使用權出讓合同，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有向民防局報告。而相關(guān)部門(mén)在工程建設和驗收時(shí)，也都未發(fā)現開(kāi)發(fā)商超范圍建設及出售商鋪。

　　為吸引業(yè)主投資沒(méi)有土地手續的商鋪，開(kāi)發(fā)商開(kāi)出高額回報，并在新聞媒體、廣告牌和宣傳頁(yè)上大肆宣傳。記者從多位業(yè)主提供的當時(shí)的宣傳頁(yè)上看到“帶租約銷(xiāo)售，即買(mǎi)即收租”“‘十三五’地鐵規劃，爆發(fā)性增長(cháng)看得見(jiàn)”“年回報租金高達12%”等誘人口號。

　　“雖然反映了很多次，但是這件事目前依然沒(méi)有說(shuō)法，現在只能跟物業(yè)公司簽訂很低的租金協(xié)議，有一點(diǎn)算一點(diǎn)吧，收回投資款是沒(méi)啥指望了，感覺(jué)幾十萬(wàn)元就這樣打了水漂?！睒I(yè)主周先生略顯無(wú)奈地說(shuō)。

　　價(jià)格倒掛誘發(fā)打擦邊球沖動(dòng)　政策法規模糊致維權困難

　　在市場(chǎng)價(jià)格倒掛、開(kāi)發(fā)商利用信息不對稱(chēng)誘導業(yè)主、政策法規模糊等因素共同作用下，不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域亂象頻發(fā)。

　　記者調查了解到，當前不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域亂象頻發(fā)，主要有以下四方面原因：

　　價(jià)格倒掛，易誘發(fā)打擦邊球式銷(xiāo)售沖動(dòng)。一位房地產(chǎn)企業(yè)負責人表示，“辦公變公寓”亂象，從根源上說(shuō)，與規劃不合理有關(guān)。部分城市盲目大量建設商業(yè)辦公樓，導致供大于求，一些地方辦公樓庫存至少需要10年消化。這就導致商辦類(lèi)建筑與住宅類(lèi)建筑存在嚴重價(jià)格倒掛，一些商業(yè)辦公建筑價(jià)格連住宅一半都達不到。開(kāi)發(fā)企業(yè)拿到了商辦類(lèi)的土地之后，為了追求利潤最大化，容易改建成帶有住宅功能的產(chǎn)品，比如公寓，并采用打擦邊球的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。

　　“這類(lèi)建筑的銷(xiāo)售協(xié)議和合同上，一般會(huì )寫(xiě)明辦公、非住宅，而且會(huì )忽悠業(yè)主來(lái)不及細看就盡快簽署協(xié)議，這樣在法律關(guān)系上，開(kāi)發(fā)商就不會(huì )有明顯硬傷。由于開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售公司在宣傳上閃爍其詞，加之業(yè)主也分不清各類(lèi)公寓的性質(zhì)，以及與住宅的不同，前期一般很容易蒙混過(guò)關(guān)。然而，房子一旦交付，辦房產(chǎn)證時(shí)，業(yè)主就會(huì )發(fā)現房屋性質(zhì)不對、燃氣通不了等問(wèn)題?！痹摲科筘撠熑朔Q(chēng)。

　　利用信息不對稱(chēng)，誘導業(yè)主投資。長(cháng)期研究房地產(chǎn)的專(zhuān)家吳翔華告訴記者，酒店式公寓不是嚴格意義上的一個(gè)名詞，可以有各種性質(zhì)，主要看土地性質(zhì)，土地性質(zhì)是什么，上面建筑就是什么性質(zhì)，老百姓也不懂?！肮⒌母拍詈軓碗s，40年、50年、65年及70年產(chǎn)權都有，商辦公寓、酒店式公寓及酒店式住宅等等，連專(zhuān)業(yè)人士有時(shí)都搞不清，一輩子買(mǎi)不了幾次房的業(yè)主在銷(xiāo)售誘導下，很容易盲目投資?！焙芏鄻I(yè)主也都表示，他們不知道公寓還有那么多種類(lèi)，只想著(zhù)能住就行。

　　買(mǎi)商鋪投資養老的業(yè)主鄭先生反映，買(mǎi)商鋪時(shí)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司都在一間屋，國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證都掛在墻上，買(mǎi)完鋪子以后，開(kāi)發(fā)商就不見(jiàn)了，后來(lái)他們才知道墻上的證件并不包含他們購買(mǎi)違建地塊上的商鋪。此外，有人現場(chǎng)看的商鋪和最終簽約的不是同一塊商鋪；商鋪位置、編號在購買(mǎi)以后還會(huì )有變動(dòng)，有的原來(lái)是商鋪現在已經(jīng)變成空地，有的商鋪周邊原來(lái)是走道，現在卻被其他商鋪包圍在里面；約定的高額租金收益事后物業(yè)又重新給了一個(gè)計算標準，導致實(shí)際租金一落千丈；很多人的合同條款還不一樣。

　　政策法規模糊，執法缺乏依據，業(yè)主維權難。多位業(yè)內人士介紹，部分“辦公變公寓”亂象，與一些地方政府政策不連貫和模糊密切相關(guān)。有的地方還鼓勵建設小戶(hù)型公寓，允許把商業(yè)建筑在符合規劃條件下進(jìn)行分割，對外出租，給人居住。所以很多開(kāi)發(fā)商就會(huì )將不好賣(mài)的商業(yè)辦公樓改建成公寓出售。

　　針對商鋪投資引發(fā)的業(yè)主糾紛，國土部門(mén)一位干部告訴記者，現有關(guān)于地下空間的法律法規并不健全，責任單位和監管單位都不明確，地下違建商鋪處理起來(lái)同樣棘手?！暗叵碌耐恋匦再|(zhì)不明確，違法性質(zhì)不好界定。我們連開(kāi)發(fā)商具體違反了哪些條款都不清楚，處罰沒(méi)有依據?，F在我們只能現場(chǎng)測繪，找開(kāi)發(fā)商問(wèn)詢(xún)，以及發(fā)一張停工通知書(shū)，其他也沒(méi)什么有法律依據的措施了?！?/p>

　　銷(xiāo)售委托第三方公司，方便跑路和推卸責任。采訪(fǎng)中，記者還了解到，開(kāi)發(fā)商為了規避虛假宣傳風(fēng)險，在銷(xiāo)售環(huán)節都是委托第三方公司，一旦遇到問(wèn)題，這些第三方公司就會(huì )跑路變空殼，人都找不到，開(kāi)發(fā)商也有借口推卸責任，給執法和業(yè)主維權造成干擾。

　　保持政策連續性　厘清責任加強監管

　　針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等環(huán)節存在的問(wèn)題，業(yè)內人士建議，相關(guān)政策需保持連續性，明確各類(lèi)概念內涵與外延，厘清相關(guān)監管部門(mén)責任，提前介入監管。

　　吳翔華認為，當前存在的“辦公變公寓”類(lèi)銷(xiāo)售亂象，相關(guān)政府部門(mén)需要反思，一些不動(dòng)產(chǎn)新政策，要講清楚再實(shí)施。前面政策模糊，后面明令禁止，一些處于過(guò)渡期的開(kāi)發(fā)項目，就容易出現開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售“亂象”，同時(shí)也會(huì )給相關(guān)部門(mén)后續處理帶來(lái)難題。

　　“遇到此類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)投資糾紛，政府部門(mén)應該敢于擔當，開(kāi)發(fā)商違規就罰，沒(méi)有違規，就跟老百姓解釋清楚，否則開(kāi)發(fā)商、老百姓都會(huì )更加疑惑，糾紛長(cháng)期不解決甚至會(huì )升級?！眳窍枞A說(shuō)。

　　一位基層市場(chǎng)監督管理局負責人建議，多部門(mén)加強聯(lián)合監管，減少后續“辦公變公寓”帶來(lái)的糾紛。開(kāi)發(fā)商申請銷(xiāo)售許可證前，規劃、房產(chǎn)、市場(chǎng)監管等部門(mén)要相互通氣，共同檢查銷(xiāo)售許可性質(zhì)與拿地時(shí)是否一致；樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)發(fā)商應提供一份現在和未來(lái)將要做的廣告和宣傳，以供審查是否存在夸大、偷換概念等虛假宣傳；樓盤(pán)正式銷(xiāo)售時(shí)，相關(guān)部門(mén)也宜提醒消費者在準備和開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議的時(shí)候，了解清楚房產(chǎn)性質(zhì)再簽訂協(xié)議。此外，房產(chǎn)、市場(chǎng)監管等部門(mén)還應定期到新開(kāi)樓盤(pán)售樓中心開(kāi)展聯(lián)合檢查，公開(kāi)相關(guān)電話(huà)，歡迎群眾舉報。

　　針對地下商鋪開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售中存在的亂象和騙局，業(yè)內人士表示，現行的《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規定》雖然規定，縣級以上地方人民政府建設行政主管部門(mén)負責本行政區域內城市地下空間開(kāi)發(fā)利用的管理工作，但是在基層執行時(shí)“建設行政主管部門(mén)”概念顯得過(guò)于模糊，權力責任也不明確，指的是住建部門(mén)，還是規劃部門(mén)、國土部門(mén)，誰(shuí)來(lái)牽頭，都不知道。建議國家盡快完善城市地下空間開(kāi)發(fā)管理立法，明確各部門(mén)權責，為基層執法提供依據。