世邦魏理仕報告顯示，一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓空置率明顯上升，一連創(chuàng )下多個(gè)“歷史新高”。截至三季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率上升至10.9%，創(chuàng )2011年第二季度以來(lái)的最高水平，上海寫(xiě)字樓的空置率在上半年達到頂峰至18.5%，創(chuàng )下近十年新高。

　　究其原因，業(yè)內人士表示，一方面是經(jīng)濟運行造成的市場(chǎng)波動(dòng)，另一方面，在產(chǎn)業(yè)升級的需求下，地方政府加速商服用地的“集中式”出讓?zhuān)暗貥诵浴苯ㄖ?、超高建筑拔地而起，?xiě)字樓供應量迅速增加，明顯的供過(guò)于求是導致空置率上升的主因。

　　一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓空置率大幅上升

　　戴德梁行數據顯示，2019年前三季度，北京甲級寫(xiě)字樓新增供應約達43萬(wàn)平方米，受新增供應的影響，北京全市和核心商圈空置率水平均較年初有1-2個(gè)百分點(diǎn)左右的上升。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波表示，由于受到經(jīng)濟增速回落和實(shí)體經(jīng)濟多個(gè)行業(yè)波動(dòng)的影響，企業(yè)擴張趨于謹慎，寫(xiě)字樓租賃需求較弱。同時(shí)，租戶(hù)的租賃決策更趨保守，導致項目的去化周期以及租賃決策周期均進(jìn)一步拉長(cháng)。

　　戴德梁行北中國區研究部主管魏東在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，造成高空置率的主要原因是由于租賃需求和供應體量暫時(shí)出現不匹配，當然，經(jīng)濟的不景氣也是很多城市租賃需求放緩的主要因素。數據顯示，過(guò)去十年北京市寫(xiě)字樓平均吸納量為56.1萬(wàn)平方米，但僅2019年前三季度主要入市項目便達到67.8萬(wàn)平方米。

　　同時(shí)，戴德梁行數據顯示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈寫(xiě)字樓凈吸納量分別為23.9萬(wàn)平方米和4.1萬(wàn)平方米，分別較2018年同期下滑40.9%和20.6%。

　　世邦魏理仕報告顯示，受非傳統金融、文化傳媒及醫藥等企業(yè)整合和退租的影響，現有項目?jì)粑{量為負。除傳統金融的主力需求外，科技行業(yè)擴張步伐明顯放緩，新租占比環(huán)比從34%下降至16%。

　　《經(jīng)濟參考報》記者近日在“進(jìn)博會(huì )”舉辦地——上海虹橋商務(wù)區調查發(fā)現，該區域高端辦公樓扎堆，但空置現象卻十分突出。在虹橋商務(wù)區核心區，記者可以明顯感受到這一區域車(chē)輛稀少，人員冷清，寫(xiě)著(zhù)電話(huà)號碼的招租廣告隨處可見(jiàn)。

　　作為區內入駐率最高的寫(xiě)字樓之一，萬(wàn)科中心運營(yíng)負責人透露，從2018年初開(kāi)始，不少企業(yè)陸續搬離。虹橋萬(wàn)科中心2號樓8樓的一處辦公場(chǎng)所貼滿(mǎn)了招租廣告。工作人員表示，該辦公場(chǎng)所約300平方米，半年前就開(kāi)始空置。

　　與萬(wàn)科中心一街之隔的“虹橋匯”，從去年“進(jìn)博會(huì )”結束后開(kāi)始招商，但招商效果并不理想。目前沒(méi)有企業(yè)入駐，只有3號樓的3樓和8樓簽有出租協(xié)議。

　　與上海類(lèi)似，北京高端寫(xiě)字樓風(fēng)向標、地處CBD核心的中國國貿，也出現了寫(xiě)字樓平均出租率下降的情況。

　　10月30日，中國國貿發(fā)布的三季報顯示，2019年1-9月，主營(yíng)業(yè)務(wù)之一的寫(xiě)字樓出租房地產(chǎn)的建筑面積35.6萬(wàn)平方米，租金收入11.42億元。寫(xiě)字樓出租率低于同期。截至期末可出租面積20.7萬(wàn)平方米，平均出租率較上年同期下降1.8%。其中，國貿三期B座的平均租金向下微調，平均出租率更是下降5.9%。

　　三季報指出，國貿寫(xiě)字樓平均出租率低于上年同期，主要是有租戶(hù)提前解約或租約到期未續。

　　事實(shí)上，國貿寫(xiě)字樓出租率下滑上半年已經(jīng)出現。中國國貿半年報顯示，2019年上半年主營(yíng)業(yè)務(wù)寫(xiě)字樓平均出租率95.4%，較2018年同期的97.4%下降2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國貿一期出租率93.8%，同比下降3.6個(gè)百分點(diǎn)；國貿三期A(yíng)座出租率96.6%，同比下滑1個(gè)百分點(diǎn)；國貿三期B座出租率僅89.2%，下滑高達7.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得注意的是，寫(xiě)字樓空置不僅僅發(fā)生在一線(xiàn)城市。戴德梁行數據顯示，目前，北上廣深四大一線(xiàn)城市全市空置率平均在10%左右，二線(xiàn)城市平均空置率在28%左右。二線(xiàn)城市中，天津、長(cháng)沙、重慶、廈門(mén)等大力開(kāi)建城市空置率較高，平均空置率高達30%以上。

　　企業(yè)壓縮辦公成本推升空置率

　　業(yè)內人士認為，商辦市場(chǎng)通常以15%為線(xiàn)劃分買(mǎi)方市場(chǎng)和賣(mài)方市場(chǎng)。目前，北上深三市的甲級辦公樓空置率均超過(guò)此線(xiàn)。

　　戴德梁行數據顯示，2019年前三季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金出現持續松動(dòng)現象。第三季度北京全市寫(xiě)字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣388.16元，環(huán)比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣433.64元，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.0%。

　　中國國貿半年報也顯示，受經(jīng)濟不確定性等因素的影響，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)整體需求略顯疲軟、租戶(hù)承租能力有所下降。在寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求略顯低迷，以及新增供應加劇市場(chǎng)競爭的雙重影響下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現出空置率上升、租金增速放緩的特征。目前，CBD核心商務(wù)區寫(xiě)字樓的供應仍存在不確定性，如果開(kāi)始持續放量，預計將對寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供求產(chǎn)生較大影響，進(jìn)一步推升寫(xiě)字樓空置率，租金亦將承壓下行。

　　張波認為，與北京、上海、深圳不同的是，廣州今年寫(xiě)字樓空置率降至近年最低值，究其原因，則在于其較低的租金水平以及其較少的新增租賃供應量。

　　58同城、安居客《2019全國寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀(guān)報告》顯示，三季度北上廣深寫(xiě)字樓每平方米月平均租金分別為389元、310元、178元和233元。從2009年底至今，一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓租金均有較大增幅，其中得益于2011年后第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展及寫(xiě)字樓空置率持續走低，北京租金增幅達133%，其次是深圳、上海、廣州，分別為65%、50%、39%。

　　對于未來(lái)寫(xiě)字樓租賃，魏東預測，在經(jīng)濟形勢尚未出現回暖的背景下，預計短期內中國大部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍可能繼續面臨下行壓力。

　　查閱中國國貿相關(guān)業(yè)績(jì)報告可知，寫(xiě)字樓是國貿的第一大業(yè)務(wù)收入來(lái)源，2016年寫(xiě)字樓收入占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比例高達51.46%，隨后雖有所下滑，但也均維持在50%左右。但中國國貿2019年半年報顯示，2019年上半年寫(xiě)字樓收入占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入僅45.21%，較2018年同期的50.18%，下滑近5個(gè)百分點(diǎn)。

　　魏東說(shuō)，從追蹤的數據來(lái)看，這次租金出現下滑趨勢大約是從2018年四季度開(kāi)始的。除了受經(jīng)濟減速壓力影響外，部分互聯(lián)網(wǎng)和金融企業(yè)的暴雷導致兩大成交主力行業(yè)租賃需求放緩、經(jīng)濟的壓力致使部分企業(yè)租戶(hù)出現退租和縮減面積、從甲級寫(xiě)字樓搬到乙級寫(xiě)字樓、從核心商圈搬到非核心商圈等現象都是引起租金下行的主要原因。

　　上海虹橋萬(wàn)科中心的招租負責人也表示，“由于盈利下滑，不少企業(yè)離開(kāi)租金較高的區域，轉而搬去樓齡較大但租金價(jià)格低廉的區域?！?/p>

　　戴德梁行研究顯示，作為上海寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的傳統支柱行業(yè)，金融業(yè)的租賃成交量在2018年同比下滑了3.5%。

　　“辦公室被收回，我們從福田區的卓越世紀中心搬到了羅湖區的一個(gè)公寓樓?！币粋€(gè)在深圳從事互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的負責人坦言，出于壓縮成本等種種因素，公司辦公地點(diǎn)已經(jīng)從之前的高檔寫(xiě)字樓搬走，辦公室大小也從此前的整層，變成了現在的幾個(gè)辦公室。

　　除了因為企業(yè)失利減少租賃外，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監張靜表示，聯(lián)合辦公運營(yíng)商不斷擴張，企業(yè)越來(lái)越多地采用靈活辦公方式，科技類(lèi)、新媒體公司需求尤其強勁。

　　在北京創(chuàng )業(yè)兩年的楊光表示，由于處于創(chuàng )業(yè)初期，公司并未形成一定規模，就沒(méi)有在寫(xiě)字樓正式租賃辦公用地，而是在共享辦公場(chǎng)所租了幾個(gè)工位?！靶枰_(kāi)會(huì )的時(shí)候，約個(gè)會(huì )議室就行?！?/p>

　　個(gè)性化辦公或成新增長(cháng)點(diǎn)

　　多機構預測，未來(lái)三年，一線(xiàn)城市辦公樓市場(chǎng)仍處于供應高峰期。優(yōu)質(zhì)辦公樓體量過(guò)大、同質(zhì)化競爭嚴重、資源浪費嚴重等問(wèn)題將日益顯現。

　　戴德梁行數據顯示，未來(lái)僅北京一地，新增供應將多達637.5萬(wàn)平方米。其中，2019年四季度到2022年新增供應316.8萬(wàn)平方米，其中69.3%位于新興商圈。

　　世邦魏理仕預測，除廣州外，一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)辦公樓的整體租金增速將低于五年同期平均水平。為應對商業(yè)環(huán)境變化、降低企業(yè)運營(yíng)成本及負債，將有更多企業(yè)將其核心業(yè)務(wù)遷至聯(lián)合辦公空間。

　　不少業(yè)內人士建議，地方政府宜根據新型城鎮化發(fā)展規劃，結合城市發(fā)展趨勢、人口流動(dòng)、經(jīng)濟總量、產(chǎn)業(yè)特征等，對商辦產(chǎn)品進(jìn)行合理規劃。一方面，從規劃與土地供應、投放節奏等方面合理控制商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，另一方面，引導企業(yè)創(chuàng )新商業(yè)業(yè)態(tài)，盤(pán)活存量市場(chǎng)。

　　經(jīng)濟減速并不是造成企業(yè)退租增加的唯一原因，部分寫(xiě)字樓設施陳舊、配套差、管理不善等問(wèn)題也是一些企業(yè)退租的重要原因。北京一公司負責人表示：“我們是做設計的，但寫(xiě)字樓多中規中矩，沒(méi)有個(gè)性，所以趁著(zhù)企業(yè)規模擴張，換了辦公地點(diǎn)?！?/p>

　　“我們原來(lái)所在的寫(xiě)字樓雖然也在東三環(huán)，但設施陳舊，物業(yè)管理也較差，樓里企業(yè)、行業(yè)眾多布局凌亂，客戶(hù)到訪(fǎng)后，多有公司不可信的感覺(jué)?！边@位負責人說(shuō)，新?lián)Q的辦公場(chǎng)所，裝修設計現代，人性化十足。

　　對此，魏東說(shuō)，近兩年在城市更新的背景下，“商場(chǎng)改辦公”和“酒店改辦公”項目明顯增加。以北京為例，2019年前三季度，北京城市更新類(lèi)寫(xiě)字樓新增供應約占全市新增供應的40%。預計未來(lái)2-3年，北京市場(chǎng)上會(huì )出現更多此類(lèi)項目。

　　“這些項目憑借其時(shí)尚的外觀(guān)設計、科技智能化的辦公環(huán)境、充足的可租賃面積和可降低企業(yè)租賃成本的布局設計，更加受企業(yè)租戶(hù)的青睞。有些地段好的項目甚至在沒(méi)入市時(shí)就已被預租?！蔽簴|說(shuō)。

　　同時(shí)，魏東表示，隨著(zhù)中國金融市場(chǎng)的逐漸開(kāi)放，境外金融機構將會(huì )越來(lái)越多地進(jìn)入中國市場(chǎng)，這無(wú)疑將會(huì )給中國的寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)利好。金融開(kāi)放將會(huì )是循序漸進(jìn)的過(guò)程，未來(lái)3-5年，境外金融機構將會(huì )逐漸滲透到中國的主要城市，它們對寫(xiě)字樓的地段和品質(zhì)要求較高，且承租能力較強，因此會(huì )帶動(dòng)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求。

　　戴德梁行中國區寫(xiě)字樓部主管沈潔認為，未來(lái)人工智能、科創(chuàng )產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展也將促進(jìn)需求提升，政府宜著(zhù)力培育，讓其成為優(yōu)質(zhì)辦公樓的主力租戶(hù)。

　　世邦魏理仕中國區研究主管謝晨表示，人工智能、云計算和物聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的持續高速發(fā)展，將與金融、制造、零售、醫療、教育和交通等領(lǐng)域融合，并創(chuàng )造出新的商業(yè)機會(huì )。而且，隨著(zhù)中國進(jìn)一步擴大對外開(kāi)放力度，新增外商投資和外資金融機構的入駐亦將為一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓需求帶來(lái)新的增長(cháng)點(diǎn)。

　　張波也認同上述觀(guān)點(diǎn)。他表示，中國科技領(lǐng)域研發(fā)支出占GDP比重處于上升通道，隨著(zhù)研發(fā)投入的增加以及新技術(shù)的應用，TMT領(lǐng)域的業(yè)務(wù)和從業(yè)人數將繼續壯大。專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)中聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展最快需求最大，目前一二線(xiàn)城市滲透率均不高，隨著(zhù)行業(yè)帶來(lái)的企業(yè)空間解決方案革新，更多租賃需求有望被開(kāi)發(fā)。

　　58同城、安居客報告顯示，2017年10月-2018年9月，一線(xiàn)城市甲級寫(xiě)字樓新增租賃需求以TMT、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)為主，這三大產(chǎn)業(yè)占北京和深圳租賃成交面積超80%，占上海和廣州租賃成交面積超60%。

　　此外，隨著(zhù)城市群的崛起，都市圈的建立，政策環(huán)境變得更有吸引力，部分二線(xiàn)城市正成為一些企業(yè)的新選擇。58同城、安居客報告顯示，六個(gè)重點(diǎn)二線(xiàn)城市中，西安、成都、重慶三個(gè)西部城市租賃搜索熱度提升較大，西部經(jīng)濟的崛起正在推升辦公需求?！笆椎杲?jīng)濟+網(wǎng)紅效應”持續為成都的市場(chǎng)輸血，吸引著(zhù)更多國內外企業(yè)和人才落戶(hù)，讓成都的寫(xiě)字樓租賃熱度持續提升。

　　“寫(xiě)字樓的競爭已突破城市界限?！睆埐ㄖ赋?，目前，二線(xiàn)城市經(jīng)濟上緊追一線(xiàn)城市，政策上提供更多優(yōu)惠，各城市間對人才和企業(yè)的爭奪更加白熱化，二線(xiàn)城市核心商務(wù)區的價(jià)值正在獲得更多認可。

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