今年三季度，此前受到新冠肺炎疫情影響的住房租賃市場(chǎng)逐漸回溫，部分地市出現量?jì)r(jià)齊升情況，市場(chǎng)逐步修復。與此同時(shí)，住建部本月上旬公布了《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，行業(yè)監管進(jìn)一步強化。

　　業(yè)內人士認為，完善租購并舉的住房制度，更好發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，不僅是房地產(chǎn)長(cháng)效調控政策之一，通過(guò)規范市場(chǎng)，穩定租賃關(guān)系，也是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的重要舉措。

　　逐步走出疫情影響　住房租賃市場(chǎng)逐步修復

　　湖北留學(xué)生小吳因疫情影響，暫時(shí)中斷學(xué)業(yè)，7月份回國經(jīng)過(guò)隔離觀(guān)察后在上海找到一份傳媒公司的實(shí)習工作。經(jīng)過(guò)一番考察，她在上海靜安區以每月7800元價(jià)格租到一個(gè)面積50平方米左右的公寓。

　　中介工作人員告訴她，這個(gè)價(jià)格比二季度上漲了大約8%左右，預計接下來(lái)還會(huì )再漲。小吳說(shuō)，“盡管價(jià)格比較高，但因為需要上網(wǎng)課，有時(shí)差，怕打擾室友，所以就選擇獨自租?！?/p>

　　小吳的租房經(jīng)歷是個(gè)縮影，相關(guān)數據也顯示，受到疫情影響的住房租賃市場(chǎng)正在逐步恢復。58同城、安居客近日發(fā)布的《2020年三季度樓市總結》報告顯示，今年前三季度，受春節假期及新冠肺炎疫情雙重影響，1月至2月租房市場(chǎng)需求下降明顯。三季度，19個(gè)重點(diǎn)城市租房訪(fǎng)問(wèn)熱度同比去年微漲0.3%。從其平臺數據看，重慶、鄭州、長(cháng)沙、東莞租房訪(fǎng)問(wèn)熱度同比漲幅均超8%。

　　在租金價(jià)格方面，相關(guān)數據也顯示，疫情影響逐漸減弱。58同城、安居客數據顯示，今年三季度，19個(gè)重點(diǎn)城市的平均租金為每月每平方米41.1元，同比僅下降0.4%。一線(xiàn)城市中，上海平均租金同比持平，其余三城租金同比均有不同程度下跌。杭州租金價(jià)格為每月每平方米52.7元，南京、武漢、天津租金超過(guò)每月每平方米40元，其他城市的租金價(jià)格多在每月每平米20元至40元之間。

　　貝殼研究院數據顯示，8月，北京租賃市場(chǎng)成交量達到年內峰值，租金價(jià)格環(huán)比上漲。北京第三季度成交量環(huán)比上漲34%，7月、8月成交量環(huán)比連續上漲，并在8月達到年內峰值。第三季度北京平均租金為每月每平方米85.2元，環(huán)比上漲2.2%，同比下降3%。

　　“不得誘導使用租金貸”　住房租賃行業(yè)監管不斷強化

　　在市場(chǎng)恢復的同時(shí)，對住房租賃市場(chǎng)的監管和規范也在進(jìn)一步強化。

　　本月初，住建部網(wǎng)站公布了《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《條例》征求意見(jiàn)稿”），在出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀活動(dòng)、法律責任等方面提出60多條規范措施，明確提出嚴控長(cháng)租公寓領(lǐng)域“高進(jìn)低出”“租金貸”等現象，規范住房租賃合同網(wǎng)簽備案，穩定各地租金水平。

　　在住房租賃行業(yè)，尤其是長(cháng)租公寓領(lǐng)域，“租金貸”問(wèn)題往往讓租戶(hù)防不勝防。記者此前采訪(fǎng)中了解到，杭州一位租戶(hù)以每月2300元的價(jià)格，通過(guò)某長(cháng)租公寓企業(yè)租住一間合租房屋。在選擇付款方式時(shí)，平臺管家極力推薦“押一付一”的付款方式。該租戶(hù)說(shuō)，因剛畢業(yè)，收入少，相比“押一付三”，這一付款方式有很大吸引力。不過(guò)簽訂合同后，租戶(hù)才發(fā)現，密密麻麻的合同條款中有一項顯示，選擇“押一付一”的付款方式將自動(dòng)同某信托公司簽署貸款合同。

　　此次公布的《條例》征求意見(jiàn)稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內容。

　　此外，《條例》征求意見(jiàn)稿還提出，商業(yè)銀行發(fā)放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，在租賃市場(chǎng)相對穩定的情況下，誘導使用“租金貸”風(fēng)險往往被掩蓋，一旦市場(chǎng)出現風(fēng)吹草動(dòng)，比如疫情會(huì )放大風(fēng)險，租賃企業(yè)資金鏈條斷裂，房東和承租人就都成為受害者。

　　業(yè)內人士指出，“租金貸”就是長(cháng)租公寓平臺以租客租金的穩定性作為籌碼，從第三方貸款平臺獲取到貸款，之后用貸款去進(jìn)行投資活動(dòng)賺取高額利潤，而租客也就變?yōu)榱速J款人，租客支付租金也就成了還貸，一旦長(cháng)租公寓平臺投資行為出現問(wèn)題，由此產(chǎn)生的問(wèn)題是連貫的，從貸款平臺到租戶(hù)，以及房東都會(huì )受到牽連。

　　目前市場(chǎng)上的長(cháng)租公寓平臺多采用以合同的形式從房東手里吸納房源，再以居間合同的形式撮合租戶(hù)與房東進(jìn)行租房交易。一方面，這種商業(yè)模式門(mén)檻較低，另一方面也使得平臺極力擴大市場(chǎng)規模以博取更高估值。

　　對此，《條例》征求意見(jiàn)稿中也明確了相關(guān)要求，對租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構明確區分，禁止住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員有哄抬租金、捆綁消費等擾亂市場(chǎng)秩序的行為。在服務(wù)與監督要求上，對于住房租賃企業(yè)支付房東租金高于租戶(hù)租金、收取租戶(hù)租金周期長(cháng)于房東租金周期的高風(fēng)險經(jīng)營(yíng)行為，房產(chǎn)管理名錄要將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強對租金、押金等經(jīng)營(yíng)情況的監管。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，此次《條例》征求意見(jiàn)稿對長(cháng)租公寓經(jīng)營(yíng)不善給予關(guān)注，其中對“高進(jìn)低出”和“長(cháng)收短付”等給予重點(diǎn)關(guān)注?！邦?lèi)似規定有較為積極的意義，若上述行為受到抑制，客觀(guān)上會(huì )減少長(cháng)租公寓風(fēng)險?！?/p>

　　加大對承租人權益保障　助力住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展

　　實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內容，也是實(shí)現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。相關(guān)報告顯示，我國住房租賃市場(chǎng)總規模已達1.5萬(wàn)億元，其中北上廣深一線(xiàn)城市合計超過(guò)5500億元，占比超35%。

　　加大對承租人權益保障，一方面，各地出臺不同舉措。日前，《西安市規范住房租賃市場(chǎng)管理辦法》印發(fā)，對住房租賃活動(dòng)予以規范。西安市住房租賃交易服務(wù)平臺也已于今年8月18日啟動(dòng)上線(xiàn)運行工作，要求所有住房租賃企業(yè)都應當在系統注冊；所有房源都應當通過(guò)系統對外公布；住房租賃合同實(shí)行網(wǎng)簽備案。

　　另一方面，在供給端，部分地市也力求供給多元化。在上海，近年來(lái)，包括上海城投、上海地產(chǎn)、上海張江在內的眾多地方國企進(jìn)軍長(cháng)租公寓行業(yè)，相關(guān)產(chǎn)品將從今年起集中上市。和既有“輕資產(chǎn)”長(cháng)租公寓運營(yíng)模式不同，由國企投資運營(yíng)的長(cháng)租公寓項目普遍為“重資產(chǎn)”運營(yíng)模式，即企業(yè)負責拿地、建設、運營(yíng)管理等多個(gè)環(huán)節。業(yè)內人士認為，這將成為住房租賃市場(chǎng)的“穩定器”和“壓艙石”。

　　《條例》征求意見(jiàn)稿還明確，出租人應為承租人提供必要的居住空間。廚房、衛生間、陽(yáng)臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住，市級以上地方人民政府應當規定必要的居住空間標準，明確符合當地實(shí)際的單間租住人數和人均租住面積。這一要求將有效遏制群租房等亂象。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波說(shuō)：“總體來(lái)看，本次《條例》征求意見(jiàn)稿對于租賃的規范更為全面和細致，對于目前常見(jiàn)的侵害到租賃關(guān)系人的事項進(jìn)行了明確規范，還可更有效指導各地落實(shí)更為本地化的租賃類(lèi)政策?！?/p>

　　針對“租金隨意漲”等問(wèn)題，根據《條例》征求意見(jiàn)稿，“直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價(jià)格發(fā)布制度，對于租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施穩定租金水平?！?/p>

　　嚴躍進(jìn)說(shuō)，租金指導制度將加快建立，體現了監管層對于租賃市場(chǎng)引導的導向，即形成地方“基準租金”的概念。與此同時(shí)，租金公示制度將加快建立，后續各個(gè)區域和不同住房都會(huì )公布相關(guān)租金信息，完善租金監管制度。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，只有租賃市場(chǎng)穩定了，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)才能穩定，盡管租賃市場(chǎng)目前還存在部分亂象，但隨著(zhù)政策的重視，租賃市場(chǎng)穩定和回歸理性可以預期。