部分項目建設周期已達10年，停工時(shí)長(cháng)超過(guò)5年。一些開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂、項目手續不全等問(wèn)題，購房業(yè)主長(cháng)期無(wú)法收房入住，自身利益訴求得不到有效解決。近期，《經(jīng)濟參考報》記者在全國多地走訪(fǎng)發(fā)現，爛尾住宅項目已成為地方民生之痛。加之受今年疫情影響，部分業(yè)主租房、生活開(kāi)銷(xiāo)壓力陡增，一些“有家難回”的業(yè)主與項目開(kāi)發(fā)商和地方政府矛盾不斷加劇。

　　受訪(fǎng)的業(yè)內專(zhuān)家建議，短期來(lái)看，可以從政府法院聯(lián)動(dòng)、融資模式制度設計等方面有序推動(dòng)爛尾樓問(wèn)題解決；從長(cháng)遠看，可以探索房地產(chǎn)預售機制改革試點(diǎn)，尤其是需要利用好房地產(chǎn)上行期的時(shí)間窗口，盡早處置化解爛尾樓項目問(wèn)題。

　　業(yè)主“有房難住”“有家難回”

　　《經(jīng)濟參考報》記者在多地走訪(fǎng)時(shí)看到，各地都存在規模大小不一的爛尾住宅項目。

　　在貴州省黔東南州凱里市，當地一房地產(chǎn)項目（格蘭十二號大院）從2015年初開(kāi)始，長(cháng)期處于停工狀態(tài)。由于開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，在此前較長(cháng)一段時(shí)間內，該項目多次引發(fā)業(yè)主、施工方、農民工上訪(fǎng)。

　　在黑龍江省哈爾濱市，市民李某在2017年3月交付定金，購買(mǎi)位于哈爾濱市南崗區的華鴻金色紐約項目商品房，2017年6月與開(kāi)發(fā)商哈爾濱華鴻世貿花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂“商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)”，合同規定2019年9月30日交房，　2017年9月李某開(kāi)始還按揭貸款。據了解，華鴻金色紐約小區共有商品房近4000套，賣(mài)出去了大部分。

　　李某介紹，從2019年3月開(kāi)始，華鴻金色紐約項目建設時(shí)斷時(shí)續，施工實(shí)際處于停滯狀態(tài)。2020年7月18日是該項目開(kāi)發(fā)商哈爾濱華鴻世貿花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承諾復工的日子。李某說(shuō)，這一天，幾十名“工人”戴著(zhù)安全帽出現在工地，放完鞭炮就走了。與華鴻金色紐約項目一路之隔的華鴻金色柏林項目，是華鴻公司開(kāi)發(fā)的另一樓盤(pán)，本應2018年就交房，但至今也沒(méi)建成。

　　為協(xié)調解決問(wèn)題，8月中旬，哈爾濱市南崗區通過(guò)抵押開(kāi)發(fā)商部分房產(chǎn)用于華鴻金色紐約、華鴻金色柏林兩項目的電梯、窗戶(hù)等分包商進(jìn)場(chǎng)施工。除此之外，南崗區政府協(xié)調開(kāi)發(fā)商抵押另一部分總價(jià)值近6000萬(wàn)元的房產(chǎn)，支付給承建總包方江蘇南通二建有限公司，并明確此筆款項用于開(kāi)工建設，不能用于抵償過(guò)去欠款，南通二建承諾復工。記者采訪(fǎng)了解到，從8月中旬開(kāi)始，南通二建復工，但進(jìn)展緩慢。至9月底，開(kāi)發(fā)商答應支付總包方的進(jìn)度款遲遲不到賬，南通二建逐步停工，截至目前工地徹底停工。業(yè)主們估算，自今年8月中旬復工至10月初停工，南通二建完成建筑產(chǎn)值遠遠低于之前抵押的6000萬(wàn)元。

　　同樣，陜西省西安市雁塔區南三環(huán)東儀路附近的西江月小區，曾是雁塔區最大的城改項目之一，也是西安市城中村綜合改造重點(diǎn)民生工程。但從2010年至今，這個(gè)項目的建設工期已延續了近十年，數千名購房業(yè)主和數千名西姜村城中村改造的村民仍沒(méi)有入住房屋。

　　購買(mǎi)了西江月房屋的業(yè)主夏某告訴記者，他2013年在西江月買(mǎi)了房?！鞍凑珍N(xiāo)售人員的說(shuō)法，房屋2013年就能建成，我本來(lái)是想用作婚房的，現在孩子都上小學(xué)了也沒(méi)交房，我只能在附近租住了8年?！毕哪痴f(shuō)。

　　資金鏈斷裂、項目手續不全等成主因

　　《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)發(fā)現，各地住宅項目爛尾頻發(fā)，存在一定的歷史客觀(guān)原因。其中，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，項目手續不全是導致住宅項目爛尾多發(fā)的主要原因。

　　首先是開(kāi)發(fā)商資金斷裂，深陷債務(wù)泥沼。針對西南省份的爛尾項目，當地政府于2015年成立專(zhuān)項工作組，副組長(cháng)吳某告訴記者。項目涉及的開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，和之前的城市發(fā)展方向規劃改變有一定關(guān)系。

　　該開(kāi)發(fā)商楊某說(shuō)，2012年公司在地方政府買(mǎi)了500畝土地建設工業(yè)園區，前后投資近七個(gè)億。然而，工業(yè)園區建好后卻無(wú)人問(wèn)津。加之2013、2014年房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始調控。信貸規模收縮，二套房停貸，一套房嚴格控制，這讓開(kāi)發(fā)商的境遇更加雪上加霜，住宅項目的后續建設就跟不上了。

　　同時(shí)，在金融貸款對房地產(chǎn)業(yè)收緊的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從民間高息融資，易形成高額債務(wù)，造成資金問(wèn)題進(jìn)一步惡化，債權關(guān)系越發(fā)復雜。

　　“民間融資雖然能解決一時(shí)的問(wèn)題，但是如果沒(méi)有將企業(yè)輸血救活，高額的利息會(huì )進(jìn)一步加劇企業(yè)的死亡?！睏钅掣嬖V記者。

　　西江月項目也面臨同樣的問(wèn)題。2019年，自稱(chēng)是該項目開(kāi)發(fā)商的陜西長(cháng)通投資開(kāi)發(fā)有限公司項目總負責人，曾通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)“地方領(lǐng)導留言平臺”向當地政府求助稱(chēng)：“由于企業(yè)資金鏈斷裂，公司急于解決問(wèn)題，開(kāi)始向市場(chǎng)融資，由此陷入投資公司‘套路貸’圈套，無(wú)法自拔，至今仍在承擔高額利息?！?/p>

　　在此背景下，這些項目的開(kāi)發(fā)商非但沒(méi)有能力籌集到重啟項目的必要資金，反而在債務(wù)泥沼中越陷越深，導致?tīng)€尾住宅項目的解決遙遙無(wú)期。

　　項目違規，手續不全，房子沒(méi)了“準生證”。2013年10月，西安市建委下發(fā)了五證不全項目一律停止銷(xiāo)售的通知，西江月項目也被叫停銷(xiāo)售行為。

　　記者采訪(fǎng)了解到，在2013年西安市城改政策調整之前，西安市的城中村改造，開(kāi)發(fā)商在完成回遷安置房建設后，可以通過(guò)繳納土地出讓金，拿到配套商業(yè)用地手續，建設后續的商品房，辦理預售證。

　　但在實(shí)際操作中，不少城改項目將安置房與商品房同步建設，希望先通過(guò)預售商品房回籠資金，再補交土地出讓費用補辦手續。

　　2016年，在接受媒體采訪(fǎng)關(guān)于西江月項目爛尾的問(wèn)題時(shí)，時(shí)任陜西長(cháng)通投資開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理的王某就表示，長(cháng)通公司就是將城改房與商品房同步啟動(dòng)建設，并公開(kāi)對外銷(xiāo)售商品房。

　　記者了解到，在被監管部門(mén)叫停后，西江月的商品樓盤(pán)部分，至今仍未繳納土地出讓金，建成的商品房目前仍屬于違法樓盤(pán)。

　　但在購房業(yè)主看來(lái)，開(kāi)發(fā)商明知自身開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)存在手續問(wèn)題，仍利用信息上的不對稱(chēng)，坑害消費者?！皩Ψ秸f(shuō)這個(gè)項目是當地最大的城改項目，是政府重點(diǎn)項目，還有機關(guān)單位參與團購，讓我們一定放心，手續一定能補上，政府也不會(huì )放任幾千名購房者不管?！蔽鹘沦彿繕I(yè)主吳某說(shuō)。

　　此后，西安市雁塔區也開(kāi)展了多次針對西江月樓盤(pán)的“盤(pán)活”行動(dòng)，但由于西安樓市持續火熱，土地出讓金節節攀升，加之原有的開(kāi)發(fā)商自身債務(wù)關(guān)系復雜，引進(jìn)的新開(kāi)發(fā)商“知難而退”，“救援計劃”也始終無(wú)法正式出臺。

　　對此，安徽省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監管處處長(cháng)王立國認為，在當下的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)，出于各類(lèi)不同原因，爛尾住宅問(wèn)題背后已形成了復雜的債權、債務(wù)關(guān)系?！笆聦?shí)上，解決住宅爛尾樓的技術(shù)難度并不大，只要房子能夠建好，就能通過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售實(shí)現資金回籠，解決現金流斷裂問(wèn)題，但關(guān)鍵是如何處理背后的利益關(guān)系?！蓖趿f(shuō)。

　　第三，政府職能部門(mén)監管不到位。記者從哈爾濱市住房和城鄉建設局獲悉，華鴻紐約項目是當地招商引資項目，按照哈爾濱市有關(guān)地方政策，哈爾濱市住建局對其實(shí)行資金免監管，目前在哈爾濱市成立了華鴻項目協(xié)調專(zhuān)班中，市住建局配合南崗區政府開(kāi)展工作。去年，時(shí)任哈爾濱市住建局房開(kāi)處負責人曾表示，華鴻的資金鏈沒(méi)有問(wèn)題，并承諾華鴻金色紐約會(huì )在當年如期進(jìn)戶(hù)。

　　據華鴻紐約項目業(yè)主代表反映，2019年6月份以來(lái)，華鴻紐約項目出現停工后，眾多業(yè)主數十次到哈爾濱市住建局維權，要求哈爾濱市住建局按照國家有關(guān)規定對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資金監管，但哈爾濱市住建局一直沒(méi)有實(shí)行資金監管。

　　直到今年8月份，業(yè)主不斷維權，在哈爾濱市政府有關(guān)領(lǐng)導關(guān)注后才完成對其資金監管。業(yè)主們表示，資金監管來(lái)得太晚，此時(shí)華鴻金色紐約的在建住房大部分已銷(xiāo)售完畢?！伴_(kāi)發(fā)商去年下半年以來(lái)，銷(xiāo)售了一批房子，但由于沒(méi)資金監管，這些資金不知去向，沒(méi)有用于復工復產(chǎn)上?！比A鴻紐約項目一位業(yè)主代表說(shuō)。

　　“懸而未決”易激化矛盾

　　西江月小區的多名購房業(yè)主告訴記者，不久前，西江月的部分業(yè)主們對小區爛尾樓盤(pán)進(jìn)行走訪(fǎng)，對“已具備初步入住條件的樓進(jìn)行了認定”，部分人員決定回遷入駐爛尾樓。夏某和吳某就是首批入住的人員。

　　“受疫情影響，我收入不穩定，負擔不起租房的費用。8月初，我搬進(jìn)了爛尾房，只有簡(jiǎn)易家具，帶著(zhù)充電寶和瓶裝水，上廁所還得到小區外的臨時(shí)公廁。8月7日、8日，又有一些業(yè)主決定搬進(jìn)爛尾樓里，遭到了警方的攔阻。8日，400余名小區業(yè)主和警方在西江月小區內發(fā)生了沖突，我們后來(lái)也被警方從爛尾樓里趕了出來(lái)?！毕哪痴f(shuō)，“但我們還是要嘗試、要爭取，要盡早住進(jìn)自己的家?！?/p>

　　在一份西江月小區業(yè)主的“求助信”上，業(yè)主們表示說(shuō)，“如果開(kāi)發(fā)商或者政府部門(mén)不聽(tīng)勸告，出面阻攔，制造矛盾，威脅業(yè)主。那就不是簡(jiǎn)單回遷入住了，業(yè)主們將組織密集的，長(cháng)期的，規模更大的維權活動(dòng)?！?/p>

　　去年以來(lái)，哈爾濱華鴻紐約和華鴻柏林數千業(yè)主不斷維權。今年哈爾濱市成立了華鴻項目協(xié)調專(zhuān)班，責成南崗區承擔起主體責任，市住建局配合。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的工作，項目進(jìn)展依然緩慢，業(yè)主們表示要繼續維權。

　　中國社會(huì )學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)、陜西省決策咨詢(xún)委員會(huì )民生組組長(cháng)石英說(shuō)?！笆?020年疫情影響，一些爛尾住宅的業(yè)主生活壓力增大，負面情緒上升，更容易出現過(guò)激行為，需要地方政府引起重視?！?/p>

　　長(cháng)短結合妥善處置爛尾項目

　　受訪(fǎng)專(zhuān)家表示，地方政府需重新審視爛尾樓問(wèn)題，并利用房地產(chǎn)上行周期的時(shí)間窗口盡早處置，采取長(cháng)短結合措施有序推動(dòng)解決爛尾樓問(wèn)題。

　　一是府院聯(lián)動(dòng)，一案一策?；鶎痈刹空J為，爛尾樓項目必須要引入破產(chǎn)重整司法程序，但是遠不止是訴諸法律模式可以告終。面對爛尾樓項目的疑難雜癥，需要政府、法院兩方工作重點(diǎn)形成合力，通力研判，才能確保破產(chǎn)重整工作順利完成。

　　合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局局長(cháng)許道和說(shuō)，考慮到爛尾樓項目涉及部門(mén)多，必須要明確責任主體，每個(gè)爛尾樓項目都要明確負責推動(dòng)的責任主體和責任人，對問(wèn)題進(jìn)行梳理排查，逐個(gè)解決，否則根本無(wú)法推動(dòng)。

　　他分析認為，沒(méi)有政府的綜合協(xié)調，僅僅依靠市場(chǎng)主體自己跑，根本無(wú)法推動(dòng)，比如爛尾樓項目電力、消防等驗收時(shí)，相關(guān)驗收標準已經(jīng)調整，按照新標準無(wú)法驗收，重新建設又沒(méi)有資金投入，相關(guān)部門(mén)害怕本部門(mén)承擔責任，這種情況下，必須要有人敢于拍板，在確保安全的前提下，允許該項目驗收通過(guò)。

　　“這需要地方黨委政府敢于擔當、積極作為?！痹S道和說(shuō)，爛尾樓問(wèn)題大多一拖再拖，問(wèn)題積累越來(lái)越多，時(shí)間越長(cháng)解決的難度越大，這一特點(diǎn)在合肥包河區國開(kāi)公館爛尾樓項目處置過(guò)程中比較明顯。該項目爛尾近10年，開(kāi)發(fā)企業(yè)負責人攜帶大量房屋預售款逃往美國，連首期700多戶(hù)業(yè)主預交的800萬(wàn)余元房產(chǎn)證辦理費用也被卷走。對這類(lèi)爛尾樓項目，合肥市逐一成立專(zhuān)案組進(jìn)行化解。目前，該項目第一期房主即將可以開(kāi)始辦理房產(chǎn)證，意味著(zhù)該項目全面盤(pán)活。

　　記者從西安市住建部門(mén)介紹，在處理爛尾樓項目過(guò)程中，西安市灞橋區成立遺留問(wèn)題工作領(lǐng)導小組，由區委常委擔任組長(cháng)、副區長(cháng)、區法院院長(cháng)擔任副組長(cháng)，城改、法院、公安、信訪(fǎng)和街道辦等作為成員單位，發(fā)揮府院聯(lián)動(dòng)作用，明確成員單位職責分工，建立聯(lián)席會(huì )議制度，做好法律協(xié)調、手續推進(jìn)、施工建設、信訪(fǎng)維穩等工作，對工作推進(jìn)中存在的問(wèn)題逐一分析研判，制定解決方案，明確措施和完成期限，推動(dòng)四德公司破產(chǎn)重整工作。府院聯(lián)動(dòng)既解決了破產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的債務(wù)清償、財產(chǎn)分配、企業(yè)挽救等法律問(wèn)題，又發(fā)揮政府的社會(huì )調整作用，保障了需要政府履行職責的企業(yè)稅費繳納、開(kāi)發(fā)手續辦理等問(wèn)題得到制度化、常態(tài)化解決。

　　二是盤(pán)活爛尾樓，需解決融資難問(wèn)題。參與合肥市爛尾樓項目的國厚資產(chǎn)管理股份有限公司執行總裁王東建議，應當針對爛尾樓項目，通過(guò)制度設計，解決爛尾樓盤(pán)復建過(guò)程中的融資難問(wèn)題。

　　王東分析表示，銀行金融機構目前仍是我國社會(huì )融資的主體，銀保監部門(mén)對房地產(chǎn)行業(yè)有明確規定，認定房地產(chǎn)項目屬于嚴格限制融資類(lèi)目，目前對房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)才授權融資，一般房地產(chǎn)企業(yè)是無(wú)法從銀行金融機構融資的。爛尾樓項目是房地產(chǎn)行業(yè)，如果想通過(guò)銀行等金融機構融資，則是難上加難。

　　王東建議，雖然爛尾樓項目確實(shí)屬于房地產(chǎn)行業(yè)，但是由于這類(lèi)項目普遍涉及諸多業(yè)主居住權的問(wèn)題，是一個(gè)民生項目，不應該單純將其作為房地產(chǎn)類(lèi)目來(lái)限制其融資，而是鼓勵銀行、信托機構與地方資產(chǎn)管理公司合作為盤(pán)活此類(lèi)項目提供專(zhuān)項融資支持。

　　他認為，在實(shí)際風(fēng)險可控、有明確信用主體的情況下，銀保監部門(mén)可以對這類(lèi)爛尾樓項目實(shí)施差異化對待，取消銀行、信托等金融機構對這類(lèi)項目的管理機構放款限制，由金融機構自行判斷風(fēng)險收益，并自行承擔相關(guān)責任和風(fēng)險。否則，在沒(méi)有銀行、信托等金融支持的情況下，僅僅市場(chǎng)主體憑借單方面的自有資金實(shí)力，來(lái)盤(pán)活爛尾樓這類(lèi)重資產(chǎn)，過(guò)程艱難、效率較低?！笆袌?chǎng)對爛尾樓項目有一系列的成熟運作，法律風(fēng)險處置、債權債務(wù)梳理、資產(chǎn)盤(pán)活處置運營(yíng)等方面有著(zhù)專(zhuān)業(yè)隊伍，建議處置這類(lèi)爛尾樓項目充分發(fā)揮地方不良資產(chǎn)管理公司的作用?！彼f(shuō)。

　　三是有序推動(dòng)房地產(chǎn)預售制度改革。合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局調研員蘇奎分析認為，從體制機制而言，房地產(chǎn)預售制度是出現爛尾樓項目、引發(fā)社會(huì )不穩定的因素之一。預售制度是我國房地產(chǎn)行業(yè)起步之初借鑒香港地區做法的一套機制。目前，全世界范圍的國家和地區（包括香港地區）在內，都已經(jīng)優(yōu)化改善該機制，不再實(shí)行預售機制。我國應該適時(shí)推進(jìn)預售制度的改革。

　　地方房產(chǎn)部門(mén)對改革預售制度有兩種觀(guān)點(diǎn)。一種觀(guān)點(diǎn)是應該盡快推進(jìn)預售制度改革，因為預售制度除了會(huì )導致?tīng)€尾樓項目，同時(shí)也是現在房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛矛盾多發(fā)的原因之一，如果不再實(shí)行這種“先付錢(qián)、后交房”的做法，而是實(shí)行“一手付錢(qián)、一手交房”的方式，很多針對房屋質(zhì)量的投訴可以迎刃而解。另一種觀(guān)點(diǎn)則認為，取消預售制度后，會(huì )導致大量房企無(wú)法存活，只有少量資金大、規模大的龍頭企業(yè)存貨，容易形成市場(chǎng)壟斷，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給無(wú)法滿(mǎn)足需求，沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。

　　四是推動(dòng)房地產(chǎn)長(cháng)效機制建設。蘇奎建議，針對預售制度是否改革的分歧，可以在個(gè)別城市、局部地區進(jìn)行小范圍試點(diǎn)根據試點(diǎn)成效，結合其他國家現行的做法，推動(dòng)房地產(chǎn)長(cháng)效機制建設，消除房地產(chǎn)領(lǐng)域可能存在的社會(huì )風(fēng)險隱患。合肥市房地產(chǎn)研究所副所長(cháng)凌斌等房地產(chǎn)專(zhuān)家及地方房產(chǎn)部門(mén)人員認為，爛尾樓問(wèn)題還應利用房地產(chǎn)上行周期的時(shí)間窗口盡早處置。當前處于房地產(chǎn)市場(chǎng)上行期，在處置爛尾樓項目時(shí)，由于當前房?jì)r(jià)普遍高于之前的房?jì)r(jià)，所以房屋銷(xiāo)售比較容易。相反，若房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)進(jìn)入下行期，那么就很難找到愿意接手處置爛尾樓的市場(chǎng)主體，應抓住這一窗口期盡早處置。（記者　薛天　程士華　王建　楊欣　李金紅　西安　貴陽(yáng)　哈爾濱　合肥　北京報道）