自“330”政策發(fā)布以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)4個(gè)月的發(fā)酵，再度迎來(lái)新一輪的回暖，確立了上升態(tài)勢。統計局最新數據顯示，6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數（簡(jiǎn)稱(chēng)“國房景氣指數”）為92.63，比上月提高0.2點(diǎn)，這是國房景氣指數在連續16個(gè)月下降后首次回升。對此，業(yè)內人士認為，景氣指數的回升，確立此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整拐點(diǎn)顯現，下半年市場(chǎng)將進(jìn)入常態(tài)化的上升通道。

浙江2015年上半年商品房銷(xiāo)售面積增長(cháng)近50%　　新華社記者 譚進(jìn)/攝

　　近日，深圳市龍崗法院發(fā)出首個(gè)對“330”新政之后關(guān)于二手房交易違約訴訟的判決，原因是房主因深圳市場(chǎng)房?jì)r(jià)暴漲，多次違約提高售賣(mài)價(jià)格。據悉，4月下旬，購房者以220萬(wàn)元與房主簽署購買(mǎi)合同，但在隨后兩個(gè)月內，房主從一開(kāi)始加價(jià)40萬(wàn)元，再度要求加價(jià)50萬(wàn)元，兩次加價(jià)后，該房?jì)r(jià)格也從初始的220萬(wàn)元漲至310萬(wàn)元。

　　肆意違約、加價(jià)售賣(mài)在深圳火爆的樓市中屢見(jiàn)不鮮。在“330”新政第二天，便有房主反悔，本確定98萬(wàn)元購買(mǎi)深圳前海片區一套32平方米住房的張林，在新政第二天，房主便通知漲價(jià)7萬(wàn)元。

　　值得注意的是，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆是此輪樓市回暖后一線(xiàn)城市的一個(gè)縮影。但在熱鬧的背后，岳陽(yáng)、宜昌、秦皇島等地的住房卻乏人問(wèn)津，當問(wèn)起市場(chǎng)是否有所好轉時(shí)，當地開(kāi)發(fā)商無(wú)奈地搖頭，表示雖然市場(chǎng)有所改觀(guān)，但與一線(xiàn)城市的火熱景象比起來(lái)相去甚遠。

　　國家統計局最新數據顯示，70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格已從1月64個(gè)城市下降，2個(gè)城市上漲，轉變?yōu)?月的20個(gè)城市上漲，43個(gè)城市下降，而6月上漲城市個(gè)數再增至27個(gè)城市上漲，34個(gè)城市下降。

　　對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯，但分城市來(lái)看，房?jì)r(jià)分化依然非常明顯。一線(xiàn)城市需求較旺，新建商品住宅及二手住宅價(jià)格漲幅遠高于二、三線(xiàn)城市。但另一方面，二線(xiàn)城市與三線(xiàn)城市也展現了不同趨勢，二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)總體平穩，漲幅仍然較小。三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)依然下降，但降幅繼續收窄。

　　從數據來(lái)看，一二三線(xiàn)樓市形成了三種速度的回暖態(tài)勢。以統計局6月數據為例，在多數城市仍處于回暖初期時(shí)，有部分城市已快速回暖，深圳上漲7.2%，上海上漲2.4%，北京、廣州漲幅達1.6%，杭州漲幅也達到1.3%。因此，在深圳領(lǐng)銜下5個(gè)城市月漲幅超過(guò)1%，進(jìn)入快速上漲階段，成為此次回暖的第一梯隊。天津、沈陽(yáng)、大連、溫州、無(wú)錫等31個(gè)城市房?jì)r(jià)6月小幅上漲，漲幅平穩，漲幅低于1%的部分二、三線(xiàn)城市則形成第二梯隊。而剩余34個(gè)城市房?jì)r(jià)雖有小幅下跌，但跌幅有所收窄，成為此次回暖的第三梯隊。以秦皇島、丹東、包頭為例，其房?jì)r(jià)分別從5月的下跌3%、2%、2%收窄至下跌2%、1%、1%。

　　在各地房?jì)r(jià)漲幅呈現“三速”同時(shí)，成交量也有類(lèi)似趨勢。據中原地產(chǎn)統計數據顯示，6月前兩周，全國54個(gè)城市合計住宅簽約高達11.3萬(wàn)套，環(huán)比上月同期上漲3.1%。其中漲幅最明顯的是一線(xiàn)城市，北京成交3449套、環(huán)比上漲11.6%，上海成交8113套、環(huán)比上漲超過(guò)30%。而同策咨詢(xún)研究部數據顯示，6月份監測的14個(gè)三、四線(xiàn)城市，商品住宅成交量為150.43萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下滑9.42%，同比去年6月下滑16.44%。

　　壓力　去庫存成關(guān)鍵因素

　　對于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的分化，多位業(yè)內人士認為，庫存是此輪回暖的關(guān)鍵，庫存較高的城市處于去庫存階段，在需求難以跟進(jìn)的背景下，回暖速度較為緩慢。

　　“三線(xiàn)城市因庫存高企，所以短期之內不能迅速消化存量?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)任志強日前表示，目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)一、二、三、四線(xiàn)城市趨勢已經(jīng)拉開(kāi)，一線(xiàn)城市反彈明顯，二、三線(xiàn)城市特別是三、四線(xiàn)城市仍然持續下滑。

　　易居房地產(chǎn)研究院數據顯示，截至6月底，一、二、三線(xiàn)重點(diǎn)監測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量26091萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)3.2%。其中，25個(gè)城市出現同比增長(cháng)情況，具體來(lái)看，西寧庫存同比增長(cháng)高達33.3%，煙臺與北海同比增幅也高達24.2%與22.1%。與此同時(shí)，從去化率來(lái)看，6月份，在一線(xiàn)城市存銷(xiāo)比僅為11.6個(gè)月的同時(shí)，二、三線(xiàn)城市存銷(xiāo)比分別高達15個(gè)月和20.5個(gè)月。

　　值得一提的是，從國家統計局數據可以看到，雖然銷(xiāo)售有所回升，但去庫存壓力并未有所緩解，1至6月份商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)3.9%，比1至5月份增速上揚了4.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額增長(cháng)10.0%，增速提高6.9個(gè)百分點(diǎn)。但與此同時(shí)，截至6月末，全國商品房待售面積同比增長(cháng)20.8%，總面積達到65738萬(wàn)平方米，這導致全國房地產(chǎn)去化周期提高了接近15%左右。而造成該現象出現的根本原因則是三、四線(xiàn)城市庫存再度大幅增長(cháng)。

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)胡志剛表示，“過(guò)去幾年，部分三、四線(xiàn)城市盲目供地開(kāi)發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴重問(wèn)題，住房消費回歸理性后，這部分房子自然很少有人問(wèn)津。有些城市在建規模依然很大，銷(xiāo)售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升，這樣的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨結構性調整?！?/p>

　　后市　拐點(diǎn)顯現下半年持續向好

　　對于2015年下半年的市場(chǎng)走勢，任志強表示，2014年這一輪下降的拐點(diǎn)已經(jīng)出現，換句話(huà)說(shuō)，該輪房地產(chǎn)調整已完成V字形的低谷，后面將是上升階段。

　　任志強說(shuō)，過(guò)去在房地產(chǎn)政策出臺后，所有城市政策影響明顯，但現在不再是如此，而是有嚴重的滯后。在一線(xiàn)城市快速反彈的時(shí)候，二線(xiàn)城市還在晃悠，三四線(xiàn)城市還在睡覺(jué)。因此，在后半年，二、三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將受一線(xiàn)城市帶動(dòng)，呈現穩定上漲的態(tài)勢。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉也認為，由于經(jīng)濟發(fā)展不均衡、公共資源不均衡、產(chǎn)業(yè)布局不均衡、人口不均衡以及庫存不均衡、成交量不均衡、政策刺激作用不均衡等多方面因素，使三、四線(xiàn)城市并未同一線(xiàn)城市一樣，但從目前來(lái)看，三、四線(xiàn)城市的成交量已基本平穩，整體市場(chǎng)恢復的趨勢已經(jīng)明顯。

　　中國人民大學(xué)國家戰略與發(fā)展研究院執行院長(cháng)劉元春提醒稱(chēng)，應避免房地產(chǎn)市場(chǎng)加速分化下可能帶來(lái)嚴重的“虹吸現象”。他表示，分化中復蘇一般是一種常態(tài)，但比較本輪與上幾輪房地產(chǎn)復蘇的指標可以看到，本輪分化的程度大大超越以往。深圳北京為首的一線(xiàn)城市出現暴漲的局面，房地產(chǎn)企業(yè)加速向一線(xiàn)城市進(jìn)行布局，部分小房地產(chǎn)商卻因固化在三線(xiàn)城市，業(yè)績(jì)出現加速惡化。

　　“脆弱中加速分化的復蘇存在著(zhù)巨大的變數?！眲⒃罕硎?，因此后續調控，不能單邊簡(jiǎn)單寬松導向，而應對一線(xiàn)城市進(jìn)行適度控制，防止價(jià)格過(guò)度上漲。