2015年11月的中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會(huì )議和12月的中央經(jīng)濟工作會(huì )議都強調，要在適度擴大總需求的同時(shí)，重點(diǎn)加強供給側結構性改革。從需求側管理轉向供給側管理，同樣適用于房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。針對當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存普遍過(guò)高與部分城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快并存的問(wèn)題，我認為，只有從供給側改變現行市場(chǎng)游戲規則，重新塑造價(jià)格形成機制，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)從結構到功能的轉變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)健康發(fā)展的春天。

　　首先，開(kāi)辟準商品房市場(chǎng)。

　　要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)與幾億中低收入者的購買(mǎi)力接軌，就不能再搞單一的商品房市場(chǎng)。因為，這樣的市場(chǎng)不僅會(huì )綁架剛需購房者，還會(huì )把幾億中低收入者數以萬(wàn)億計的購買(mǎi)力排除在外。為此，應該在投機投資過(guò)度的房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，再開(kāi)辟出一個(gè)“第二市場(chǎng)”，即準商品房市場(chǎng)。

　　所謂準商品房市場(chǎng)，就是只許買(mǎi)但在一定期限內不許賣(mài)的自住性或改善性商品房市場(chǎng)。對于準商品房的開(kāi)發(fā)，政府仍然可以采用招拍掛的方式售賣(mài)住宅用地，但在所成交的土地價(jià)格中，由政府出資30%至50%，或采取減免方式，從而對所建住宅擁有部分產(chǎn)權。準商品房只供購買(mǎi)者居住，不能進(jìn)行二次交易，如遇到特殊情況需要退房，只能由政府按照一定折舊率回購，再由政府委托的管理公司定向銷(xiāo)售。若住戶(hù)需要進(jìn)行產(chǎn)權交易，則必須溢價(jià)購買(mǎi)政府擁有的產(chǎn)權，并支付高額交易稅金。

　　其次，取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)屬權。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)本身就不具有合理性。政府只需監管房地產(chǎn)的行政規劃和建筑商的資質(zhì)，確保政府規劃的執行和建筑質(zhì)量的達標，沒(méi)有必要設立開(kāi)發(fā)商資質(zhì)。無(wú)論是機構、團體還是個(gè)人，都有權按照政府規劃進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并交由具有資質(zhì)的建筑公司進(jìn)行建設，尤其是非商品性住宅，應該允許群眾集資進(jìn)行開(kāi)發(fā)。放一批“鲇魚(yú)”進(jìn)入市場(chǎng)，會(huì )有力地促進(jìn)房?jì)r(jià)下降、品質(zhì)提高和銷(xiāo)量增加。

　　第三，適當提高準商品房住宅區的容積率。

　　自住性準商品房住宅小區，容積率應該達到3至4，比投資類(lèi)商品房小區的容積率高30%至50%。這不僅可節約不可再生的土地資源，降低住宅成本，適應中低收入者的購買(mǎi)力，而且更有利于提高公共設施如道路、學(xué)校、醫院等的使用率。在政府擁有準商品房部分產(chǎn)權，同時(shí)適當提高容積率的情況下，房?jì)r(jià)有望下降30%至40%甚至更多，從而激發(fā)巨大的購買(mǎi)浪潮。

　　第四，以準商品房用地為主重建城市住宅供地制度。

　　目前我國鋼鐵、水泥及其他大宗商品價(jià)格已經(jīng)低迷到白菜價(jià)的水平，尤其是中低端住宅的建筑成本已經(jīng)降到十年來(lái)最低點(diǎn)，這是開(kāi)足馬力大搞基本建設從而為中低收入者提供住宅的好時(shí)機。尤其是準商品房市場(chǎng)，可以啟動(dòng)和釋放數億人的住宅需求，因此，這個(gè)市場(chǎng)應該成為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。每年新增加的住宅用地，應拿出70%以上供應這個(gè)市場(chǎng)。與此同時(shí)，傳統的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以與這個(gè)新興市場(chǎng)并行，沒(méi)有必要再去打壓投資類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙贏(yíng)。

　　只要我們從供給側對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行結構性改革，使單一的商品房市場(chǎng)分解為純市場(chǎng)定價(jià)的高端房市場(chǎng)與政府限價(jià)的自住房市場(chǎng)，就會(huì )釋放出前所未有的巨大需求，房地產(chǎn)開(kāi)工面積不僅不會(huì )下降，而且極有可能保持15%以上的年增長(cháng)率。按照年增15%的開(kāi)工面積計算，2014年商品房開(kāi)工面積應達到228630萬(wàn)平方米，而實(shí)際只達到179952萬(wàn)平方米。如果實(shí)現了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側結構調整，按照每平方米建筑面積消耗鋼材75公斤、水泥400公斤計算，僅對鋼鐵、水泥行業(yè)的需求就會(huì )增加3650萬(wàn)噸鋼材、2億噸水泥，這一“鋼需”相當于法國、英國、荷蘭三國全年鋼產(chǎn)量的總和。除了建筑材料外，房地產(chǎn)經(jīng)濟還會(huì )對家電、裝修、家具、物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生六倍左右的乘數效應，從而真正成為中國經(jīng)濟繁榮與振興不可或缺的支柱。

　?。ㄗ髡呦等珖舜蟠?、清華大學(xué)教授）