??5月1日起，營(yíng)改增試點(diǎn)全面推開(kāi)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍，執行了20多年的營(yíng)業(yè)稅將正式退出歷史舞臺。

??按照新的增值稅稅率，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。盡管有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的營(yíng)改增實(shí)施細則尚未出臺，但基于“只減不增”的原則，這項被稅務(wù)系統視作“攻堅戰”的稅務(wù)改革落實(shí)，對所涉行業(yè)企業(yè)的賦稅結構將帶來(lái)全新的變化。

??利好低利潤房企

??房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率基本確定為11%，而此前房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)采用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率。從理論上看，如果相關(guān)企業(yè)無(wú)法獲得足夠多的進(jìn)項抵扣，其實(shí)際繳納稅率有上升的可能。

??廣東省某市國稅局相關(guān)人士表示，房地產(chǎn)及建筑業(yè)營(yíng)改增的稅率確定為11%，原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，假如拿不到進(jìn)項抵扣，意味著(zhù)要交足11個(gè)點(diǎn)，那么稅負自然大幅上升。但從房地產(chǎn)所涉及上游所有行業(yè)企業(yè)都充分使用增值稅發(fā)票的邏輯上來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增總體上應該是減稅的。

??截至目前，有關(guān)營(yíng)改增的實(shí)施細則并未完全落地，而且國家承諾所有稅負只減不增，這使得房地產(chǎn)營(yíng)改增具體政策如何設計受到多方關(guān)注。

??例如德勤華東區間接稅主管合伙人高立群不久前在一場(chǎng)媒體會(huì )上提及：“影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負增減有幾個(gè)重要方面。比如，房地產(chǎn)企業(yè)融資的時(shí)候進(jìn)項稅能否抵扣？房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本能否抵扣？對于存量房地產(chǎn)，過(guò)渡期政策如何處理？”

??在房地產(chǎn)行業(yè)內部，財務(wù)以及稅務(wù)口的人士對5月1日將要推開(kāi)的營(yíng)改增保持高度關(guān)注。

??萬(wàn)科在其近期發(fā)布的年報中表示，營(yíng)改增之后集團的主要業(yè)務(wù)使用的稅種將發(fā)生變化。但鑒于細則并未落實(shí)，萬(wàn)科未在年報中就稅種改變后可能對盈利的影響作預測性分析。

??一位就職于廣州某上市房企的人士透露，公司專(zhuān)門(mén)針對營(yíng)改增進(jìn)行過(guò)全員培訓，旨在讓全體員工了解這一項新的稅務(wù)改革以及可能對公司各個(gè)業(yè)務(wù)口帶來(lái)的影響。

??總部位于福建的一家房地產(chǎn)上市公司相關(guān)負責人表示，營(yíng)改增有利于規范和提高房地產(chǎn)和建安企業(yè)的財稅管理水平，完善房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的抵扣鏈條，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建造精裝房的積極性，增加建安成本的抵扣。

??這位福建房企的負責人表示，稅種和稅率的改變，對不同企業(yè)甚至不同項目所帶來(lái)的影響，都是不同的?？傮w而言，高毛利項目會(huì )增加稅負，低毛利項目很可能會(huì )降低稅負；未來(lái)開(kāi)發(fā)商對于項目工程總包方、分包方、材料供應商資格要求會(huì )更高。另外，土地和利息能否抵扣是房地產(chǎn)稅負增減與否的關(guān)鍵，建議有關(guān)部門(mén)在出臺具體執行措施時(shí)，能考慮這部分支出中進(jìn)項稅的抵扣。

??建筑業(yè)營(yíng)改增將推高工程造價(jià)

??建筑業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)最主要的上游供應商，一旦建筑業(yè)全面推廣營(yíng)改增，勢必會(huì )對房地產(chǎn)的工程造價(jià)帶來(lái)直接影響。

??目前，對建筑業(yè)利潤影響較大的稅種為營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，稅率分別為總營(yíng)業(yè)額的3%和2%，加上城建和教育附加等，建筑業(yè)的實(shí)際稅率為5.39%左右。推行營(yíng)改增之后的稅率為11%。

??考慮到建筑業(yè)業(yè)務(wù)構成的特殊性，其想要獲得足夠的抵扣，也將在一定程度上推高房地產(chǎn)建筑成本。

??一是原材料方面，大宗材料如鋼材、水泥、混凝土的供貨商比較容易提供增值稅票，但磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個(gè)體戶(hù)、雜貨店、小規模納稅人供應，這些小型地方材料供應商能否提供增值稅票，以及提供的票據如果不是增值稅票，將影響建筑商能否抵扣。

??二是人工費用，大概占據工程總造價(jià)的20%～30%，未來(lái)還有繼續走高的趨勢。目前，建筑行業(yè)離規范管理的目標還有距離，大量工程隊依然采取掛

靠有資質(zhì)的建筑公司的經(jīng)營(yíng)模式，建筑公司只負責招投標工作以及收取固定管理費，并不對旗下掛靠的工程隊的工人進(jìn)行有效監管。如果要對旗下所有農民工規范管

理統一納稅，建筑企業(yè)所承擔的稅率也將上漲。

??四川一家一級資質(zhì)建筑公司的相關(guān)負責人表示，“羊毛出在羊身上，一旦建筑業(yè)的稅收開(kāi)始核定征收，建筑企業(yè)必定會(huì )將增加的稅點(diǎn)打到甲方（開(kāi)發(fā)商）身上?！?/p>

??目前建筑行業(yè)在項目招標時(shí)一般會(huì )將應繳稅率作為成本寫(xiě)入承包合同，由工程發(fā)包方承擔。

??舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，以前建筑商從供應商處購買(mǎi)一張10元的凳子，如果需要對方提供發(fā)票就是13元。同理，目前建筑工人中大工的工資一般在

240~300元/天/人，如果要繳納個(gè)人所得稅，人工成本也將水漲船高。作為建筑商，勢必將新增成本轉移到甲方，間接增加工程建筑成本。

??“如果解決了建筑安裝上面的問(wèn)題，能夠拿到足夠的進(jìn)項，那么稅負有可能會(huì )低于五個(gè)點(diǎn)，也就是相應減負了?！鄙鲜龆悇?wù)部門(mén)相關(guān)人士稱(chēng)，相反，假如拿不到足夠多的抵扣進(jìn)項，則意味著(zhù)建筑業(yè)未來(lái)承擔的稅率會(huì )在6%~11%，高于現有稅率。

??促進(jìn)流動(dòng)降低庫存

??雖然細則尚未出臺，但業(yè)內人士普遍認為，營(yíng)改增對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，最直接的利好在于促進(jìn)流動(dòng)降低庫存。

??對于營(yíng)改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，高立群認為會(huì )利好商業(yè)地產(chǎn)。他的判斷是基于新增不動(dòng)產(chǎn)投資被納入抵扣，這將鼓勵企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也便于它把稅負傳遞給下家，因此房地產(chǎn)營(yíng)改增利好商業(yè)地產(chǎn)。

??上述稅務(wù)部門(mén)的人士也提及，房地產(chǎn)建筑安裝可以開(kāi)增值稅發(fā)票，將增加企業(yè)行業(yè)購置物業(yè)修建廠(chǎng)房的積極性，因為可以取得進(jìn)項發(fā)票進(jìn)行抵扣。

??值得提及的是，在二手房交易環(huán)節，營(yíng)改增的改革會(huì )給市場(chǎng)帶來(lái)一些變化。營(yíng)改增以后，買(mǎi)賣(mài)二手房無(wú)需再考慮是否滿(mǎn)兩年，因為都是按照增值部分來(lái)繳納，這會(huì )在一定程度上增加商品房的流通性。

??廣東佛山一位從事二手房交易的人士稱(chēng)，主要是可以刺激手中物業(yè)增值幅度較高的業(yè)主盡早出貨，因為按照增值稅征收后，升值較多的物業(yè)應交稅款可能會(huì )比現在大幅提升。

??不過(guò)，大多數業(yè)內人士依然不認為營(yíng)改增會(huì )對一二手樓市價(jià)格造成顯著(zhù)沖擊。

??克而瑞執行總裁丁祖昱表示，稅改后按照11%的稅率計算，直接抵扣不足可能會(huì )使得房地產(chǎn)應繳稅率比原來(lái)略高，但由于總理承諾了只低不高，如果未來(lái)應稅比率更高，那么是否有其他的虛擬抵扣來(lái)使得實(shí)際征收比照現有稅率，所以實(shí)際的影響不會(huì )太顯著(zhù)。

　　至于稅改對房?jì)r(jià)以 及房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，丁祖昱表示，不是成本決定房?jì)r(jià)，而是市場(chǎng)決定房?jì)r(jià)?！敖衲暌詠?lái)部分三四線(xiàn)城市供大于求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項 目都是貼著(zhù)成本在賣(mài)，有的甚至是虧本甩賣(mài)。所以如果現在稅負成本能夠大大降低的話(huà)，房?jì)r(jià)的下行空間也會(huì )更大。但我們只能說(shuō)，稅負成本的明顯下降會(huì )對房?jì)r(jià)有 一定影響，是充分條件，而不是必要條件?！?/p>