????2015年土地財政遇到了一個(gè)坎兒。

????根據4月5日財政部發(fā)布的“2015年全國土地出讓收支情況”，去年，全國繳入國庫的土地出讓收入33657.73億元，同比下降21.6%。

????圍繞土地出讓減少，財政部給出了四點(diǎn)理由，首當其沖的是土地市場(chǎng)需求不足。財政部稱(chēng)，隨著(zhù)我國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)，受經(jīng)濟增速放緩等因素影響，土地市場(chǎng)需求呈現不足的狀態(tài)。

????上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，2015年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)基調總體偏冷，分化明顯，這也影響到了土地市場(chǎng)，具體表現在一線(xiàn)城市高價(jià)地頻出，大中開(kāi)發(fā)商頗為青睞，三四線(xiàn)城市則有很多土地流拍。

????深圳增收37% 大連減收56%

????分化與翹尾是2015年全國土地出讓收入的兩個(gè)關(guān)鍵詞。

????去年前三季度，全國土地出讓收入持續下降，第四季度止跌回升。具體來(lái)看，前三季度分別下降34.6%、37.9%、26.0%，第四季度雖有回升，但增幅只有9.5%。

????針對出現翹尾的原因，財政部分析說(shuō)，從一季度開(kāi)始，面對“三期疊加”的局面，積極財政政策注重加力增效，穩健貨幣政策注重松緊適度，中央和地方陸續出臺穩定房地產(chǎn)發(fā)展政策，促使下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求逐步釋放，商品房銷(xiāo)售面積增速由負轉正，帶動(dòng)第四季度用地需求回暖。

????從區域來(lái)看，個(gè)別地區逆勢上揚，大多數省份降幅明顯。東中西部雖然整體全部呈現下降態(tài)勢，但具體細分還是有所不同。

????按照財政部的劃分，除深圳（36.9%）、西藏（1.8%）、廈門(mén)（1.2%）、甘肅（0.2%）4個(gè)地區同比增長(cháng)外，其他32個(gè)地區均出現不同程度下降。其中，大連（-56.4%）、寧波（-54.1%）、內蒙古（-51.8%）3個(gè)地區降幅超過(guò)50%。

????財政部稱(chēng)，深圳市土地出讓收入增長(cháng)較快，主要是該市經(jīng)濟增長(cháng)強勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易火爆，土地資源相對稀缺，地價(jià)持續偏高所致。

????機構數據也能印證此點(diǎn)。上海易居房地產(chǎn)研究院統計的包括北上廣深以及重點(diǎn)二線(xiàn)城市在內的十大典型城市數據表明，2015年，土地成交均價(jià)為4042元/平方米，與2014年相比上升15.7%，土地成交均價(jià)居高不下。

????“在2014和2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化的環(huán)境下，大型房企甚至是險資類(lèi)金融企業(yè)，涌入一線(xiàn)城市和重點(diǎn)二線(xiàn)城市拿地的步伐進(jìn)一步加快，促使土地價(jià)格加速上升?！眹儡S進(jìn)說(shuō)。

????以北京為例，有監測顯示，2015年北京土地市場(chǎng)以2032億的土地出讓金收官，創(chuàng )歷史新高。

????不過(guò)來(lái)自亞豪機構的數據顯示，在價(jià)格創(chuàng )新高的同時(shí)，2015年北京共出讓109宗土地，相比去年減少了32宗，出讓地塊的建設用地面積合計706.8萬(wàn)平方米，這一成交量也創(chuàng )造了近8年的新低。

????土地供應也需“因城施策”

????財政部稱(chēng)，在房地產(chǎn)高庫存壓力下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對購置土地更加謹慎。2015年，全國土地出讓面積22.14萬(wàn)公頃，同比下降18.6%，與上年相比下滑3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商服用地和住宅用地分別下降24.7%和19.1%。全年土地出讓合同成交價(jià)款2.98萬(wàn)億元，同比下降10.6%。

????嚴躍進(jìn)說(shuō)，2015年整體情況與近6年相比，成交量創(chuàng )下新低，而成交均價(jià)則處在歷史最高位，一線(xiàn)城市成交均價(jià)上升幅度尤高，二線(xiàn)城市也不甘落后，下半年穩步跟進(jìn)。這說(shuō)明一線(xiàn)城市和部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市的土地價(jià)值深得各方認可，吸引包括險資企業(yè)在內的各大房企和機構爭相布局。預計2016年土地市場(chǎng)將在2015年基礎上進(jìn)一步上升，土地市場(chǎng)區域分化將更加明顯，市場(chǎng)變化也將更為復雜。

????從今年首季度的情況看也的確如此。根據克而瑞的報告，一季度，該機構監測的300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性用地供應同、環(huán)比跌幅均超六成；成交面積同比下降28%，環(huán)比銳減52%。

????但背后的動(dòng)因或許不同。中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示：2016年一季度一二線(xiàn)城市住宅地價(jià)明顯上漲，其中一線(xiàn)城市因為供應創(chuàng )歷史最低紀錄，僅成交20宗住宅用地，平均樓面價(jià)為1.3萬(wàn)元/平方米，同比上漲了37%。

????中原地產(chǎn)研究總監張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說(shuō)，二線(xiàn)城市漲幅更大，一季度成交的723宗住宅地塊中，平均樓面價(jià)同比漲幅高達60%，整體看，一二線(xiàn)住宅土地市場(chǎng)持續火爆、地王頻繁出現。從市場(chǎng)預期看，高價(jià)地的出現將影響后續市場(chǎng)持續升溫。

????三四線(xiàn)城市成交下滑則更多是因為土地很難找到買(mǎi)家?？硕饒蟾娣治觯焊嗟母邘齑娉鞘袝?huì )采取“雙暫?！闭?，即暫停新增住宅土地供應和暫停新建住宅項目報建審批；庫存合理的城市，會(huì )更多落地降首付和稅費的政策；庫存過(guò)低的城市，則會(huì )加大土地供應。