隨著(zhù)去庫存及各類(lèi)政策不斷推進(jìn)，目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售與投資持續回暖。其中，房地產(chǎn)投資增速時(shí)隔兩年首次回升。專(zhuān)家預測，一季度房地產(chǎn)投資增速有望在1-2月份的增幅水平上繼續攀升，達到3.5%。對于房地產(chǎn)銷(xiāo)售的后續表現，也將呈現較好態(tài)勢。

　　投資形勢趨好

　　某券商研究報告表示，今年前兩月，商品房銷(xiāo)售面積累計同比增速達28.2%。隨著(zhù)銷(xiāo)售端不斷改善，供給和需求狀況在改善過(guò)程中，新開(kāi)工和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速逐步上行，尤其是新開(kāi)工改善明顯。

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，去年以來(lái)樓市放松新政推動(dòng)需求不斷加速入市，而在經(jīng)歷了1月、2月市場(chǎng)階段性供應低點(diǎn)之后，“供不應求”的市場(chǎng)表象使得供需雙方的價(jià)格上漲預期均到達頂點(diǎn)，也因此激發(fā)了3月以及4月初的成交快速反彈。

　　中金公司研究報告認為，3月30個(gè)大城市成交同比增長(cháng)超80%，超出預期。4月熱點(diǎn)城市政策回收，邊際效果趨緩，預計重點(diǎn)城市4月成交環(huán)比下降15%-20%，同比增速可達30%-40%。

　　除銷(xiāo)售回暖外，投資也出現明顯增長(cháng)。國家統計局此前發(fā)布的數據顯示，1-2月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9052億元，同比名義增長(cháng)3.0%，增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資6028億元，增長(cháng)1.8%，提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，投資出現明顯增長(cháng)主要有三方面原因：一是去年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的降溫年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數據基本處于歷史底部；二是去年下半年開(kāi)始，部分大城市庫存規模已現不足，房地產(chǎn)企業(yè)拿地節奏開(kāi)始加快；三是供給側結構性改革得到較好落實(shí)，國家通過(guò)降準、降息等政策，使企業(yè)投資成本繼續降低，今年1-2月各地通過(guò)各類(lèi)稅費政策，鼓勵房企積極開(kāi)工，進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標明顯反彈。

　　對于后續市場(chǎng)，嚴躍進(jìn)表示，投資數據的表現會(huì )比預期更好。從投資的預測值看，一季度投資增速可以達到3.5%。在去庫存導向下，購房者入市情緒高漲，使得房地產(chǎn)企業(yè)投資和新開(kāi)工熱情重燃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資和拉動(dòng)城市經(jīng)濟發(fā)展、國民經(jīng)濟發(fā)展等方面，將再次表現積極作用。

　　去庫存仍需穩步推進(jìn)

　　在一線(xiàn)樓市持續高溫的情況下，近期上海、深圳紛紛出臺政策調控措施。與此同時(shí)，二三線(xiàn)城市仍在著(zhù)力推進(jìn)去庫存，湖北省于近日出臺組合政策助力房地產(chǎn)去庫存。未來(lái)在去庫存總基調下，一線(xiàn)城市與二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續分化。

　　任啟鑫認為，在一線(xiàn)城市開(kāi)始收緊調控的背景之下，北京雖未有直接對策，但在土地市場(chǎng)已開(kāi)始重拾“90/70”政策，這一政策帶來(lái)中小戶(hù)型產(chǎn)品潛在供應的增加，也將有效平抑價(jià)格上漲預期，使得北京住宅市場(chǎng)成交量?jì)r(jià)上升幅度逐漸“慢下來(lái)”，因此4月也將成為北京樓市的一個(gè)轉折點(diǎn)。

　　從目前政策出臺的導向看，嚴躍進(jìn)表示，上海、深圳等城市出臺收緊政策主要是為平抑房?jì)r(jià)快速上漲。但實(shí)際過(guò)程中，此類(lèi)政策釋放或將影響二線(xiàn)相關(guān)城市的政策。尤其是在此類(lèi)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)快速上漲的情況下，購房者也會(huì )考慮后續政策的變動(dòng)。

　　若擔心政策收緊，則會(huì )積極購房。如此整個(gè)購房市場(chǎng)會(huì )呈現交易量比預計活躍的態(tài)勢。因此雖然近期二線(xiàn)城市依然處于去庫存環(huán)境中，但從實(shí)際情況看，后續房?jì)r(jià)上漲的壓力會(huì )繼續增加，進(jìn)而促使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策風(fēng)向發(fā)生變化。

　　對于二季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售的表現，嚴躍進(jìn)預計仍會(huì )呈現較好態(tài)勢。雖然從成交量來(lái)看，可能會(huì )弱于第一季度，但下跌幅度不會(huì )太大。此外，還需明確一點(diǎn)，即便是限購政策收緊的城市也不會(huì )出現斷崖式的下跌現象。