中原地產(chǎn)最新數據顯示，在二線(xiàn)城市繼續“高調”的背景下，房地產(chǎn)庫存繼續下行。其中，合肥庫存套數16198套，181.8萬(wàn)平方米，庫存面積同比下滑63.9%；南京庫存套數24625套，302.5萬(wàn)平方米，同比下滑53.9%；蘇州則以23908套，388.8萬(wàn)平方米庫存，同比下調49.6%。

　　業(yè)內人士指出，在一線(xiàn)城市購房收緊下，資金出現外溢，一線(xiàn)城市周邊以及部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市市場(chǎng)活躍。這種情況下，控制房?jì)r(jià)的壓力明顯增加，合肥、南京、蘇州等二線(xiàn)城市政策收緊預期愈演愈烈。

　　中原地產(chǎn)數據顯示，截至5月30日，重點(diǎn)監測的10大城市庫存明顯減少。具體來(lái)看，十大一二線(xiàn)城市合計庫存為36.77萬(wàn)套，4834.7萬(wàn)平方米，環(huán)比4月份的4948萬(wàn)平方米繼續下調2.3%，而同比方面，跌幅更是高達27.4%。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，一線(xiàn)城市中的上海與深圳在政策影響下，庫存出現了增加，但被稱(chēng)為“四小龍”的南京、廈門(mén)、合肥、蘇州二線(xiàn)城市庫存卻依然快速下調。

　　具體來(lái)看，截至30日，5月南京庫存套數24625套，庫存面積302.5萬(wàn)平方米，面積環(huán)比下調16.3%，同比則下調高達53.9%；廈門(mén)方面，庫存套數17614套，庫存面積245萬(wàn)平方米，庫存面積環(huán)比下調15.3%；合肥方面，庫存套數16198套，181.8萬(wàn)平方米，庫存面積環(huán)比下調5.8%，同比下調高達63.9%。

　　張大偉認為，3月份一線(xiàn)城市出臺不同力度的約束性政策，抑制了一線(xiàn)城市的價(jià)格上漲，而且從限購、限貸政策看，二線(xiàn)城市目前的寬松程度也最大，導致市場(chǎng)活躍。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)也表示，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)偏高，部分投資投機資金開(kāi)始撤出一線(xiàn)城市，進(jìn)入二線(xiàn)城市，這使得此類(lèi)二線(xiàn)城市的價(jià)格漲幅開(kāi)始超越一線(xiàn)城市。

　　以合肥為例，今年4月份，合肥新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比上漲5.8%，同比上漲17.6%；二手住宅價(jià)格指數環(huán)比上漲6.8%，同比上漲30.4%。兩項指標在70個(gè)大中城市中均位居第一，處于“領(lǐng)漲”態(tài)勢。

　　據介紹，今年以來(lái)，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續升溫，呈現出多年罕見(jiàn)的“火熱”景象，住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格大幅上漲，市場(chǎng)持續出現“一房難求”局面。安徽省經(jīng)濟信息中心預測處發(fā)布的報告顯示，一季度，合肥市住宅市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊漲，商品房和住宅銷(xiāo)售面積分別增長(cháng)33.2%和40.4%。開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、強制捆綁搭售變相漲價(jià)等現象頻生。

　　高漲　地王頻出　風(fēng)險集聚

　　在房?jì)r(jià)大幅上漲的背景下，土地市場(chǎng)頻繁刷新新高，“四小龍”尤甚。具體來(lái)看，中原地產(chǎn)數據顯示，2016年以來(lái)，南京、合肥、廈門(mén)、蘇州四個(gè)二線(xiàn)城市合計成交住宅土地75宗，供應住宅用地953萬(wàn)平方米，平均溢價(jià)率高達126.08%，較2015年的50.73%大幅上漲116%。土地出讓金方面，蘇州、南京、杭州、合肥同比漲幅均超過(guò)100%，蘇州漲幅更是高達867%。

　　張大偉表示，一方面，一線(xiàn)城市土地空間已然不足，房企開(kāi)始集中圍獵二線(xiàn)城市；另一方面，寬松的貨幣政策也是促成房企積極搶地的原因?！霸谶^(guò)去幾個(gè)月，整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，最低甚至在3%左右，導致房企積極補充庫存?！?/p>

　　張大偉指出，由于土地價(jià)格上漲明顯超過(guò)房?jì)r(jià)上漲，未來(lái)房?jì)r(jià)上漲預期更加強烈，將帶來(lái)巨大風(fēng)險。

　　中原地產(chǎn)研究部數據顯示，截至25日，年內搶地最積極的房企合計拿地為3887億元，合計建筑面積為6187.7萬(wàn)平方米，平均拿地成本為6283元每平方米。而在2015年同期，其拿地平均成本只有4231元每平方米，這意味著(zhù)，房企拿地平均成本增幅高達48.4%。

　　具體來(lái)看，2016年前5個(gè)月土地出讓過(guò)程中各種地王地塊多達150宗，遠超2015年全年的100宗。其中，全國住宅類(lèi)地塊，樓面價(jià)超過(guò)2億元，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊合計有107宗，除了10宗在一線(xiàn)城市上海、3宗在廣州以外，其他全部在二線(xiàn)城市。

　　對此，融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌表示，南京、蘇州這些城市，房?jì)r(jià)沒(méi)什么泡沫，但地價(jià)肯定是有泡沫的?！斑@么多年了，蘇州的房?jì)r(jià)一直是在2萬(wàn)元，南京的房?jì)r(jià)都沒(méi)有超過(guò)3萬(wàn)元，一下子樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元甚至到4萬(wàn)元。這個(gè)肯定是不對的，我們會(huì )非常小心?！?/p>

　　“應對現階段土地熱保持警惕?！睂O宏斌說(shuō)，房?jì)r(jià)不可能每年都往上漲，這一輪房?jì)r(jià)漲這么快，已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了。

　　張大偉也認為，應關(guān)注地價(jià)推動(dòng)的高房?jì)r(jià)下帶來(lái)的高杠桿和泡沫風(fēng)險。他指出，目前所有地王都有較大的虧損可能，過(guò)去幾年全國的地王目前基本都在虧損或者平本銷(xiāo)售。數據顯示，相較于土地成本50%以上的增幅，公布銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的30家房企前4月銷(xiāo)售均價(jià)在1.15萬(wàn)元每平方米，銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲12%，土地價(jià)格上漲明顯超過(guò)了房?jì)r(jià)上漲。

　　張大偉表示，由于拿地成本增加近50%，未來(lái)房?jì)r(jià)上漲預期更加強烈，而一旦房?jì)r(jià)進(jìn)入調整周期，房企很可能面臨巨大的銷(xiāo)售難題。應警惕房企激進(jìn)購地所帶來(lái)的杠桿泡沫風(fēng)險。

　　降溫　政策收緊　箭在弦上

　　政策收緊預期愈加明顯。近日，南京市政府有關(guān)部門(mén)就表示，南京將采取有力措施，嚴格落實(shí)控地價(jià)、控房?jì)r(jià)“雙控”要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　其指出，目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩，同時(shí)也存在部分地塊高溢價(jià)成交、局部地區房?jì)r(jià)階段性較快上漲等問(wèn)題，因此，南京將實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，在熱點(diǎn)區域的住宅用地出讓時(shí)，由市政府設定地塊的土地出讓最高限價(jià)，對競買(mǎi)人報價(jià)超過(guò)最高限價(jià)的，終止土地出讓?zhuān)們r(jià)結果無(wú)效；同時(shí)嚴格落實(shí)控房?jì)r(jià)準許成本，物價(jià)主管部門(mén)在受理開(kāi)發(fā)企業(yè)商品住房?jì)r(jià)格申報指導時(shí)，對土地出讓溢價(jià)超過(guò)45%以上部分的保障房建設資金，不計入其房?jì)r(jià)的準許成本，不作為申報價(jià)格的組成部分。

　　近期漲幅最高的合肥也被曝出或于6月出臺收緊新政?！督?jīng)濟參考報》記者了解到，5月召開(kāi)的一次合肥市委中心組理論學(xué)習會(huì )議上，合肥市主要領(lǐng)導就明確表示，要加強樓市調控，防止過(guò)快增長(cháng)。合肥市房地產(chǎn)管理局相關(guān)負責人則稱(chēng)，后期不排除重新出臺限購限貸等調控政策。據悉，目前合肥九個(gè)區的限購政策已草擬完畢，待市政府批準，而限購執行或以交易備案時(shí)間為準。

　　蘇州方面也被曝出，已制定好收緊新政，包括購房者須滿(mǎn)足繳納社保一年以上，個(gè)人所得稅繳納2年以上以及買(mǎi)房須居住證滿(mǎn)一年等硬性規定。

　　對此，原中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一表示，房?jì)r(jià)在短時(shí)間內過(guò)快上漲存在透支和盤(pán)整的風(fēng)險。因此，應及時(shí)調整土地供應節奏，加大有效供給，調整市場(chǎng)預期，逐漸緩解供需矛盾。

　　易居研究院研究員曹倪娜也認為，針對市場(chǎng)火爆、房?jì)r(jià)上升較快的區域，地方出臺的“收緊”型政策信號明顯，包括提高居民非首套住房貸款比例、提高限購門(mén)檻、加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管以及更有計劃地制定土地出讓計劃等。