存量房交易變化既是市場(chǎng)交易意愿反映，也是住宅不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性重要指標。2016年6月，北京市存量房交易總套數環(huán)比大幅下降42.6%，創(chuàng )下自2015年4月以來(lái)新低，表明熱點(diǎn)城市泛豪宅化對購房人經(jīng)濟狀況的過(guò)度偏離，已經(jīng)明顯抑制交易意愿，大大降低了住宅不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性，值得高度警惕。

　　據WIND數據分析，北京市房?jì)r(jià)走勢與存量房交易變化存在明顯相關(guān)性。2014年12月至2016年6月期間，北京市月度同比住宅價(jià)格指數與月度存量房交易總套數的相關(guān)系數為0.5042，與新建商品房交易總套數的相關(guān)系數為0.4253，前者顯著(zhù)大于后者。根本原因在于，基于存量房交易的住宅置換鏈條支撐著(zhù)北京市房?jì)r(jià)高位上漲。伴隨著(zhù)北京、上海、深圳等一線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)高位大幅上漲，住宅交易總價(jià)已經(jīng)明顯超出普通家庭現金支付能力。為數不少的上市公司2015年全年利潤買(mǎi)不起北京、上海、深圳的一套價(jià)值千萬(wàn)的房產(chǎn)。據房地產(chǎn)中介反映，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交多以住宅置換為主，即出售舊房后再購置居住條件相對舒適的房產(chǎn)，差價(jià)通過(guò)個(gè)人住房貸款來(lái)解決。2016年前5個(gè)月，北京市個(gè)人住房貸款增加902.5億元，同比多增491.2億元。個(gè)人住房貸款與存量房交易總套數運行方向總體一致。

　　在“地王”高溢價(jià)率和各路資金熱烈追捧下，北京、上海、深圳等一線(xiàn)熱點(diǎn)城市已經(jīng)出現全城泛豪宅化。近日，上海松江新城拍出新“地王”，折合樓板價(jià)近4萬(wàn)元每平方米，未來(lái)保本售價(jià)或超6.5萬(wàn)元每平方米。同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟下行壓力不減，高品質(zhì)資產(chǎn)供應不足，導致社會(huì )各路資金加大對熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的追捧，銀行表內貸款、表外委托貸款、信托貸款以及債券融資、股票定向增發(fā)等等，大量投向房地產(chǎn)業(yè)，驅動(dòng)房?jì)r(jià)快速上漲，反過(guò)來(lái)又加劇了熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)上漲預期，引發(fā)資金進(jìn)一步聚集。

　　但熱點(diǎn)城市泛豪宅化對購房群體經(jīng)濟條件的背離加劇，可能會(huì )使住宅置換交易鏈條繃緊到極限，導致存量住房交易大幅萎縮和住宅不動(dòng)產(chǎn)交易便利度急劇下降。應該看到，本輪熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)短期大幅上漲過(guò)程中，城鎮居民收入、平均工資均未出現高于房?jì)r(jià)漲幅的明顯增長(cháng)，絕對水平與房?jì)r(jià)偏離度正在加劇。據北京市統計局數據，2015年北京市城鎮居民人均可支配收入不到5萬(wàn)元，城鎮非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為111390元，城鎮私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為58689元。照普通家庭收支和貸款狀況大體估算，最多也只能支撐250萬(wàn)元上下的貸款，這意味著(zhù)位于住宅置換鏈條最底端且完全依靠個(gè)人住房貸款的購房家庭，其房貸支付能力某種程度上將決定熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)所能上漲的極限。雖然貸款利率和貸款條件浮動(dòng)，可能會(huì )改善這部分人群的支付能力，但實(shí)際上并不顯著(zhù)。

　　最近一段時(shí)間接連出現的“地王”豪門(mén)爭奪戰，在營(yíng)造房?jì)r(jià)上漲預期的同時(shí)，實(shí)際上也繃緊了住宅置換鏈條，顯著(zhù)增加中低收入人群的購房壓力。因此，未來(lái)一段時(shí)間熱點(diǎn)城市出現存量住房交易萎縮似乎不可避免，而住宅不動(dòng)產(chǎn)交易便利性也將顯著(zhù)下降。