自2004年8月31日，經(jīng)營(yíng)性用地供應開(kāi)啟“招拍掛”，以“價(jià)高者得”的核心原則，讓開(kāi)發(fā)商們“搶地”至今，國內土地市場(chǎng)經(jīng)歷了四輪驚心動(dòng)魄的“地王潮”：即全國樓市第一輪普漲的2007年、金融危機后擴大內需的2009年、樓市經(jīng)歷2年回調(2011-2012年)后的2013年，以及2016年。

　　“地王”頻現，直接推動(dòng)周邊房?jì)r(jià)上漲及市場(chǎng)對未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的預期。同時(shí)，從2010和2013年兩輪“地王”看，地價(jià)和房?jì)r(jià)相互攀升，加劇樓市泡沫擔憂(yōu)，倒逼緊縮政策出爐，從而導致樓市大起大落。此輪“地王潮”，資金炒作、避險投資、資產(chǎn)配置等特性非常突出。據悉，近期國資委已約談央企，住建部和國土部也在醞釀應對政策，南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)城市也推出了“熔斷”、配建保障房、嚴格出讓金繳交時(shí)間等，或意味著(zhù)二線(xiàn)樓市政策將會(huì )收緊，企業(yè)也將面臨財務(wù)風(fēng)險。同時(shí)，2013-2015年誕生的“地王”項目，平均開(kāi)發(fā)周期21個(gè)月，遠慢于非地王項目。近三年總價(jià)地王的前20位，4塊未動(dòng)遷，9塊未開(kāi)工。由此，此輪“地王潮”也無(wú)法緩解樓市供求矛盾。

　　筆者認為，應對“地王”風(fēng)險，短期內有效的選擇就是完善土地“招拍掛”出讓模式，“定配建、競地價(jià)”是一個(gè)可行的探索。在該模式下，每一宗土地出讓前，按照建筑面積，政府可以規定一定比例的保障房(公租房或安居房)配建規模，并交由政府分配，然后再將地塊投入“招拍掛”市場(chǎng)。一方面，根據供求情況適當調整配建比例，緩減住宅市場(chǎng)供求關(guān)系;另一方面，定配建導致開(kāi)發(fā)成本上升，降低開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)前景過(guò)分樂(lè )觀(guān)的預期，拍地時(shí)不會(huì )肆無(wú)忌憚地舉牌。

　　同時(shí)，開(kāi)發(fā)商之所賭性十足，就在于產(chǎn)品設計上能夠“拉高拍低”，即用少量空間提高普通住房的容積率，并擠壓普通住房的公共配套，騰出更多的空間來(lái)做高溢價(jià)豪宅、別墅，借助豪宅投資熱潮來(lái)實(shí)現增值收入。因此，筆者建議在土地出讓規劃條件中，明確單體建筑限高和限低，在源頭上壓縮樓市投機炒作的空間，并明確中小戶(hù)型普通住房在總套數供應中的比例。同時(shí)，提高出讓金交付的時(shí)間門(mén)檻，如開(kāi)發(fā)商必須在一個(gè)月之內付清出讓金。

　　對國企和央企頻繁制造“地王”，一方面，在長(cháng)期預算約束不夠硬化，追求規模業(yè)績(jì)的激勵下，特別是當前國企承擔“穩增長(cháng)”先遣部隊角色的情況下，再考慮到當前的宏觀(guān)經(jīng)濟金融形勢，要客觀(guān)看待國企和央企制造“地王”的必然性;另一方面，正如媒體近期“三評樓市變局”中指出的，央企國企搶“地王”，與國有企業(yè)改革重組過(guò)程中爭取賬面好看、掌握主導權密切相關(guān)，這也是客觀(guān)現實(shí)。因此，不管是單方面禁止，還是約談，效果都是暫時(shí)的。

　　從長(cháng)期看，抑制國企央企搶“地王”，一方面要以發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟，挖掘創(chuàng )新增長(cháng)動(dòng)力，專(zhuān)注國計民生為導向，加快推進(jìn)國企和央企改革。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，國企和央企要逐漸退出競爭市場(chǎng)，業(yè)務(wù)要向城市一級土地開(kāi)發(fā)、舊城改造、城市基礎設施建設集中;另一方面，貫徹2015年12月中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。非房地產(chǎn)主業(yè)的央企要清理整頓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，限期完成退出。此外，要淡化對于央企和國企經(jīng)濟績(jì)效考核，強化社會(huì )和民生考核。

　　此外，還要控制地方政府“炒地”行為?！叭ギa(chǎn)能”和“去杠桿”背景下，地方政府過(guò)去仰仗的制造業(yè)、平臺投融資受到很大影響，去年很多熱點(diǎn)二線(xiàn)城市工業(yè)增加值近乎零增長(cháng)或負增長(cháng)。樓市“穩投資、穩財政”的貢獻空前放大，地方政府土地依賴(lài)也在放大，有意無(wú)意放縱地市火熱。因此，要加速推進(jìn)中央轉移支付和債務(wù)置換，補充地方財政實(shí)力，并夯實(shí)公共財政投融資機制，讓地方政府在“短板”公共服務(wù)建設上激勵相容。在此基礎上，加快推進(jìn)農業(yè)轉移人口市民化和公共服務(wù)全覆蓋，讓外來(lái)人口扎根下來(lái)，建立內需驅動(dòng)增長(cháng)的長(cháng)效機制，逐步實(shí)現公共財政對土地財政和樓市稅收的替代。