雞年春節，火爆了一年的中國樓市也進(jìn)入了休眠模式，開(kāi)年多地樓市量?jì)r(jià)齊跌。業(yè)內人士認為，2017年春節前后，市場(chǎng)處于政策重壓下的平穩期，隨著(zhù)多地樓市調控的加強以及人口結構的改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)或將繼續承壓。

　　現狀　樓市成交數據慘淡

　　春節長(cháng)假，天津樓市仍有16個(gè)項目開(kāi)盤(pán)連市，其中，市內六區有4個(gè)項目連市，環(huán)城四區有10個(gè)，濱海新區2個(gè)，但結果并沒(méi)能讓開(kāi)發(fā)商如愿。

　　大年初四，張?chǎng)螏е?zhù)家人去了趟位于武清的佛羅倫薩小鎮，逛完回家路上看到一樓盤(pán)優(yōu)惠就停下車(chē)帶著(zhù)家人去看了看?！斑@個(gè)樓盤(pán)打折促銷(xiāo)，優(yōu)惠力度按照購房順序遞減，早到多得，但去看房的人還沒(méi)有銷(xiāo)售顧問(wèn)人多，十分冷清，我們進(jìn)去逛了圈就走了?！睆?chǎng)握f(shuō)。

　　春節期間，多地樓市同天津一樣量?jì)r(jià)齊減。以廣州為例，陽(yáng)光家緣數據顯示，1月23日-1月29日廣州新房網(wǎng)簽成交505套，環(huán)比之前一周的1936套減少1431套，環(huán)比下降73.92%；均價(jià)方面，該周網(wǎng)簽均價(jià)為14729元/平方米，環(huán)比之前一周的18223元/平方米減少3494元/平方米，環(huán)比下降19.17%。

　　另一種情況則是因價(jià)高“嚇退”購房者。以河南鄭州為例，雖然當地樓市仍具吸引力，但大多購房者選擇只看不買(mǎi)。

　　2016年樓市瘋漲的鄭州仍是投資者的熱門(mén)選擇，這也促使已定居北京、廣州等地的河南人回鄉置業(yè)熱情高漲。王麗老家是河南，趁著(zhù)帶著(zhù)兩個(gè)孩子回河南探親的空隙，她專(zhuān)程來(lái)了一趟鄭州?！耙郧耙驗楦鞣N原因沒(méi)有買(mǎi)成房子?！蓖觖愓f(shuō)，現在，她下定決心在鄭州買(mǎi)房了，但是因為限購已經(jīng)沒(méi)有資格購買(mǎi)了。

　　據項目銷(xiāo)售人員介紹，從1月25日到1月30日，售樓部來(lái)電咨詢(xún)16個(gè)，大多數是北京、上海還有省內其他地方的購房者，但多數只是詢(xún)問(wèn)，并未購置。

　　“一是限購，二是價(jià)格已高到離譜，再加上國家對樓市的調控，價(jià)格應該有不少下降空間，所以現在購房不再作為投資的首選了?！币晃毁彿空弑硎?。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認為，整體來(lái)看，相比2016年春節的政策刺激，2017年春節前后，市場(chǎng)處于政策重壓下的平穩期。1月公布的2016年數據也顯示，從去年10月開(kāi)始，市場(chǎng)的亢奮已在各地的調控之下逐漸退燒，多項指標同比漲幅已有收窄。從一線(xiàn)城市簽約看，春節期間市場(chǎng)主要以休眠為主，而三四線(xiàn)城市的返鄉置業(yè)成為潮流。

　　因返鄉置業(yè)的影響，貴州部分樓市再度迎來(lái)了高漲?！皬拇竽瓿跞_(kāi)始，來(lái)看房定房的客人明顯增多，大部分是外出務(wù)工返鄉過(guò)年的年輕人?！弊窳x市播州區一家由央企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)銷(xiāo)售人員小鐘告訴記者，過(guò)年期間售樓部一直有人值班，也是考慮到春節返鄉的這部分購房者。

　　為支持農民進(jìn)城購房，貴州各地出臺了諸多優(yōu)惠政策。黔南州獨山縣住建局常務(wù)副局長(cháng)馬駿說(shuō)，獨山縣對新一輪易地扶貧搬遷到城里的群眾購買(mǎi)商品房，給予每人最高6萬(wàn)元的補貼。不過(guò)，由于去庫存成效顯著(zhù)，春節期間城區80至140平方米的住房“一房難求”，成交均價(jià)有所上漲。

　　據貴州省住建廳統計，2016年貴州省商品房銷(xiāo)售面積增速同比增長(cháng)15％左右。截至目前，商品住房去化周期回落至15個(gè)月以下，較2015年末減少3個(gè)多月。在棚改貨幣化安置、住房公積金異地貸款、農民安家貸等政策支持下，50余萬(wàn)戶(hù)城鎮職工和農民工喜獲新居。

　　定調　多地明確加強調控

　　事實(shí)上，小長(cháng)假樓市冷清一方面是因為春節因素影響，另一更重要的因素則是樓市調控收緊。

　　隨著(zhù)地方兩會(huì )相繼召開(kāi)，多地對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控表態(tài)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。

　　廣東方面表示，支持居民自住購房需求，抑制投資投機性購房，切實(shí)抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險工作。

　　北京代市長(cháng)蔡奇在政府工作報告中指出，把握住房的居住屬性，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求，金融、財稅、土地、市場(chǎng)監管等多措并舉，探索建立符合國情市情、適應市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制。

　　上海市長(cháng)楊雄也表示，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，嚴格執行調控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　深圳方面指出，對商品住房和商務(wù)公寓預售價(jià)格進(jìn)行管理，開(kāi)發(fā)企業(yè)申報均價(jià)不得明顯高于周邊同類(lèi)房源銷(xiāo)售均價(jià)。深圳升級版“限價(jià)令”，明確“政府指導價(jià)”，以促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展，防止房?jì)r(jià)大起大落。

　　張大偉認為，樓市持續調控是2017年的主要方向，在此背景下，大部分城市的新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)成交將低位徘徊。中原報價(jià)指數顯示，前期房?jì)r(jià)漲幅較高的城市回調壓力倍增，中原經(jīng)理指數也顯示專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀人對后市態(tài)度較為冷靜審慎。

　　預判　房地產(chǎn)“峰值”已過(guò)

　　春節前夕，國家統計局發(fā)布2016年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況數據顯示，2016年全國商品房銷(xiāo)售面積15.73億平方米，較上年增長(cháng)22.5%。銷(xiāo)售額方面，2016年商品房銷(xiāo)售額達11.76萬(wàn)億元，較上年增加34.8%，雙雙刷新房改后商品房的歷史記錄。

　　在此背景下，有業(yè)內人士提出房地產(chǎn)“峰值”已顯現?！拔覈鎰e住房絕對短缺時(shí)代?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所所長(cháng)任興洲表示，根據2010年第六次人口普查數據和相關(guān)數據推算，目前全國累積的存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當年常住人口家庭來(lái)算，戶(hù)均約1.02套住房。就全世界經(jīng)驗而言，戶(hù)均擁有1.1套住房以后，住房市場(chǎng)的峰值就會(huì )到來(lái)。

　　原國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦也曾表示，房地產(chǎn)峰值已過(guò)，拐點(diǎn)到來(lái)。他認為，“頂點(diǎn)”在2014年已經(jīng)到來(lái)。房地產(chǎn)投資回升時(shí)間不會(huì )太久，以后還是會(huì )回調，因為基本面沒(méi)有改變。

　　從人口結構來(lái)看，目前主力購房人群為25歲-49歲，90后已經(jīng)進(jìn)入到主力購房人群中。但根據全國第六次人口普查數據，目前80后人口的總數是2.28億，90后是1.74億，90后人口總數比80后少23%。

　　以婚齡人口為例，第六次人口普查的數據顯示，我國20歲-39歲年齡的人數在2015年后出現明顯下行趨勢，預計全國新結婚夫婦對數將從2013年的1350萬(wàn)對，逐年下滑至2020年的800萬(wàn)對，年均增速為-7%。而結婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構成之一。

　　“人口因素對房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐力度正在減弱，從現在來(lái)看，樓市中的需求結構已經(jīng)發(fā)生改變，剛需人口開(kāi)始減少?！敝袊鞘薪?jīng)濟學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)牛鳳瑞分析，近兩年，人口結構的各項指標都出現了拐點(diǎn)，中國勞動(dòng)力人口、城鎮人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長(cháng)周期上出現向下拐點(diǎn)。