編者按：進(jìn)入“五限時(shí)代”的中國樓市正在降溫，政策層層加碼之下，交易量應聲而落，房?jì)r(jià)趨穩。然而，單靠一個(gè)“限”字，難以從根本上釋放購房需求。面對依然強勁的購房預期和旺盛的實(shí)際需求，樓市管理正步入后調控時(shí)代。

　　中共中央政治局日前召開(kāi)會(huì )議強調，要穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅持政策連續性穩定性，加快建立長(cháng)效機制?！督?jīng)濟參考報》即日起推出“樓市后調控時(shí)代”系列報道，察訪(fǎng)樓市實(shí)情，探索如何利用好當前的窗口期，建立長(cháng)效機制，促進(jìn)樓市平穩健康發(fā)展。

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趙乃育/繪?

　　歷經(jīng)“9·30”“3·17”兩輪房地產(chǎn)調控持續發(fā)力，一二線(xiàn)城市齊齊進(jìn)入環(huán)比“量?jì)r(jià)齊跌”階段，周期性拐點(diǎn)正在不斷逼近。不過(guò)，樓市的整體趨穩似乎并未影響到開(kāi)發(fā)商對三四線(xiàn)城市的良好預期，數據顯示，三四線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)仍然火爆，多個(gè)城市在2017年上半年已經(jīng)實(shí)現上百億的土地出讓收入。業(yè)界人士認為，當前樓市調控需保持定力，一要遏制熱門(mén)城市調控松動(dòng)跡象，二要避免三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)炒作現象。

　　一二線(xiàn)城市周期性拐點(diǎn)不斷逼近

　　國家統計局公布的數據顯示，2017年1至6月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資50610億元，同比名義增長(cháng)8.5%，增速比1至5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。1至6月份，商品房銷(xiāo)售面積74662萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)16.1%，增速比1至5月份提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　全國一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)普遍出現“量?jì)r(jià)齊跌”的態(tài)勢。國家統計局發(fā)布2017年6月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統計數據顯示，在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調控政策作用下，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.8至5.5個(gè)百分點(diǎn)之間。初步測算，6月份一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%，二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比平均漲幅連續7個(gè)月回落。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，在調控政策的影響下，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)全面被控制，樓市調控的影響已經(jīng)在一線(xiàn)城市全面出現。他進(jìn)一步指出，當前房地產(chǎn)各項關(guān)鍵數據全面回落，樓市漲幅觸頂跡象明顯。其中，平均價(jià)格下調的最主要原因是成交結構的變化，從成交結構看，一二線(xiàn)城市成交量明顯減少，導致了價(jià)格加速下調。

　　“房?jì)r(jià)下跌的時(shí)候往往是‘利率高原’形成的時(shí)候?！北＠禺a(chǎn)首席分析師吳定金表示，不少銀行把居民房貸都視作“雞肋”，不僅二套房貸利率推升至基準利率的20%，更是把首套房貸利率也上調至了基準利率的10%，銀行方面利率優(yōu)勢方面的政策正逐步取消。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，70城房?jì)r(jià)指數，相當于房地產(chǎn)行業(yè)的“上證綜合指數”。從統計的角度看，同比增幅曲線(xiàn)的收窄，和環(huán)比增幅不斷變小有關(guān)，但當前同比增幅還沒(méi)有由正轉負，因此樓市并未出現大拐點(diǎn)，但樓市調整是一個(gè)逐漸降溫的過(guò)程，當前環(huán)比“量?jì)r(jià)齊跌”，周期性拐點(diǎn)正在逼近。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉認為，近三個(gè)月的市場(chǎng)走勢表明，北京“317新政”及后續一系列政策的效果非常顯著(zhù)。在此輪調控中，政策的輪番出臺使得樓市的投資投機需求被徹底打壓，市場(chǎng)因此迅速退燒，住房向居住屬性回歸，購房者的心態(tài)向理性回歸。市場(chǎng)交易量的降溫還會(huì )繼續，但降幅將逐步收窄。

　　三四線(xiàn)城市樓市升溫現風(fēng)險

　　樓市的整體趨穩似乎并未影響到開(kāi)發(fā)商對三四線(xiàn)城市的良好預期，全國樓市銷(xiāo)售依然明顯呈現分化。從統計局數據看，三四線(xiàn)城市接近全面上漲，6月份新建商品房住宅漲幅超過(guò)或達到1%的有20個(gè)城市，二手房漲幅超過(guò)或達到1%的有14個(gè)城市，基本全部為三四線(xiàn)城市。

　　克而瑞研究中心數據顯示，從成交結構看，一二線(xiàn)城市樓市成交占比明顯減少，三四線(xiàn)城市銷(xiāo)量比重大增。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21屆地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會(huì )”上說(shuō)：“今年上半年，三四線(xiàn)城市是成交主力。一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售比重下降10個(gè)百分點(diǎn)，但三四線(xiàn)城市樓市銷(xiāo)售在全國總成交量中比重上升13個(gè)百分點(diǎn)，高達75%?！?/p>

　　從全國市場(chǎng)看，隨著(zhù)樓市調控，一二線(xiàn)核心城市的土地熱正轉移到三四線(xiàn)城市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上半年，佛山、溫州、無(wú)錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽(yáng)、鹽城、漳州、揚州等21個(gè)熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市的賣(mài)地收入超過(guò)百億元，平均土拍溢價(jià)率超過(guò)40%，相比往年有明顯上升。

　　以佛山為例，當地拿地成本較廣州、深圳等一線(xiàn)城市低，而二級市場(chǎng)成交表現又居廣東省前列，兩方面因素疊加之下，吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等開(kāi)發(fā)商不斷進(jìn)駐，大大加劇了當地的競爭。據中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至6月20日，佛山的土地出讓金總額已達到395億元。

　　記者采訪(fǎng)了解到，為了維持規模增長(cháng)，不少企業(yè)改變了以往去一二線(xiàn)城市拿地的看法，對于一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市周邊的三四線(xiàn)城市，很多房企都表示有意布局，有些三線(xiàn)城市已經(jīng)成為房企爭相拿地的陣地。以保利地產(chǎn)為例，該公司2016年全年一二線(xiàn)城市拓展容積率面積超過(guò)1600萬(wàn)平方米，占全部拓展的70%，而在今年第一季度，這一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、鹽城、眉山等三四線(xiàn)城市，保利地產(chǎn)均有土地入庫。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭指出，過(guò)去兩年的上升短周期內，樓市熱點(diǎn)從一線(xiàn)到二線(xiàn)到弱二線(xiàn)到都市圈到三四線(xiàn)，正在經(jīng)歷輪動(dòng)擴散的過(guò)程。不過(guò)三四線(xiàn)城市的樓市成長(cháng)性較弱，多年未漲的一波爆發(fā)后，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的風(fēng)險將不斷累積。

　　張大偉預計，本輪樓市分化進(jìn)入新周期，一二線(xiàn)在調控下降溫，三四線(xiàn)在投資需求推動(dòng)下上升將是2017年下半年樓市的主要特點(diǎn)。

　　環(huán)熱點(diǎn)城市“溢出”效應顯著(zhù)

　　眼下，隨著(zhù)北上廣深及南京、合肥、廈門(mén)、杭州等一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市調控政策的執行，其周邊各“環(huán)熱點(diǎn)城市”承接“溢出”效應愈加顯著(zhù)，大部分城市商品住宅市場(chǎng)呈“量?jì)r(jià)齊升”態(tài)勢，當地政府紛紛出臺調控政策，為樓市降溫。然而在諸多因素下，環(huán)熱點(diǎn)城市樓市的調控難度正逐步增加?；鶎又鞴懿块T(mén)和業(yè)內專(zhuān)家建議，未來(lái)可考慮在“一城一策”基礎上加強“區域協(xié)調施策”，提高調控實(shí)效。

　　自去年10月安徽合肥出臺限購限貸政策以來(lái)，毗鄰合肥的六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，銷(xiāo)售量屢創(chuàng )新高。六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理局統計顯示，2016年全市商品房銷(xiāo)售面積達663.71萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)126.1%，增幅為全省之首；銷(xiāo)售金額308.79億元，首次突破300億大關(guān)。

　　今年一季度，六安房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續升溫，全市銷(xiāo)售商品房面積同比增長(cháng)20.37%，銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)46.8%，商品房均價(jià)為同比增長(cháng)21.81%。4月底，記者在六安走訪(fǎng)多家樓盤(pán)發(fā)現，每家售樓部都用大幅海報掛出了“合六城際鐵路”的走向圖、站點(diǎn)分布等。根據國家發(fā)改委已批復的規劃，合六城鐵將使六安進(jìn)入合肥“一小時(shí)通勤圈”。

　　六安悠然藍溪項目一位售樓經(jīng)理熱情地介紹說(shuō)，“3月份我們曾加推過(guò)一次，均價(jià)還不到5000元，132套房源只臨時(shí)通知了手頭客戶(hù)就一天賣(mài)完。5月底我們準備開(kāi)幾棟大平層，預計價(jià)格漲到6500元左右，房源同樣是100多套，估計根本不夠賣(mài)?！?/p>

　　在江蘇句容市，受南京調控后“外溢”及首條跨市地鐵S6線(xiàn)（寧句城際）的影響，句容樓市同樣從去年10月開(kāi)始“量?jì)r(jià)齊升”，全年商品住宅銷(xiāo)售面積是2015年的3倍以上。購房者中南京人占90%以上，承接了南京大量的剛需和投資購房需求。

　　為控制過(guò)熱局面，環(huán)熱點(diǎn)城市成交漸熱的強三四線(xiàn)衛星城市陸續出臺調控政策，給樓市降溫。記者梳理發(fā)現，陸續出臺調控政策的環(huán)熱點(diǎn)城市有：環(huán)京津的保定、滄州、廊坊、淶水、涿州、懷來(lái)、張江口等，環(huán)滬寧杭的鎮江、嘉興、句容、嘉善、滁州、無(wú)錫等，環(huán)廣深的中山、佛山、東莞、珠海等。政策手段也涵蓋了限購、限貸、限賣(mài)、控制備案價(jià)格、加大土地供應等各個(gè)層面。

　　區域協(xié)調施策　承接疏解剛需

　　嚴躍進(jìn)表示，已進(jìn)入“史上最嚴調控”的熱點(diǎn)城市對周邊區域的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續產(chǎn)生深遠影響，后者已進(jìn)入“去庫存”和“控房?jì)r(jià)”雙軌并行階段，調控難度將繼續增加。

　　這一觀(guān)點(diǎn)也得到了受訪(fǎng)的地方主管部門(mén)和業(yè)內人士認可，他們提出，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有緊密聯(lián)系的核心城市和其周邊環(huán)熱點(diǎn)地區，需要有新的調控視角和手段。

　　世聯(lián)行董事長(cháng)陳勁松提出，隨著(zhù)經(jīng)濟的融合以及城際交通的徹底改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)原先以城市劃分的“板塊”將在未來(lái)三年發(fā)生巨大變化，城市界限越來(lái)越模糊，區域概念強化，僅僅以行政邊界實(shí)施的“一城一策”調控可能會(huì )無(wú)法適應市場(chǎng)變化。

　　為此，陳勁松等人建議，首先要通過(guò)完善現有的城市群市長(cháng)聯(lián)席會(huì )議等機制，將區域房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步作為一個(gè)“中觀(guān)整體”看待，在“一城一策”的基礎上，逐步探索“區域協(xié)調施策”。

　　保利地產(chǎn)首席分析師吳定金則認為，當前這種“城市群調控場(chǎng)”的態(tài)勢已然初具雛形，對區域市場(chǎng)整體回歸理性產(chǎn)生了積極作用。但由于不同城市長(cháng)期的行政分割，在協(xié)調程度、形成調控合力的能力、以及政策科學(xué)性上還需進(jìn)一步完善。

　　二是完善政策設計，合理承接中心城市住房需求，幫助疏解中心城市功能。句容市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理局副局長(cháng)馮義進(jìn)提出，句容市在城市群規劃上已經(jīng)有為南京提供配套服務(wù)的定位，其他環(huán)熱點(diǎn)城市也類(lèi)似，積極融入中心城市是發(fā)展方向之一。

　　“考慮到這些因素，可適時(shí)調整政策，允許在南京繳納一年社保的無(wú)房家庭在句容購房，而不是必須在句容繳納一年社?；騻€(gè)稅，使句容能夠合理承接南京的剛需?！瘪T義進(jìn)說(shuō)。

　　三是加快完善環(huán)熱點(diǎn)區域的不動(dòng)產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)，推動(dòng)信息共享和互通互認，為區域協(xié)調施策提供信息基礎。受訪(fǎng)人士建議，可設定信息聯(lián)網(wǎng)倒計時(shí)時(shí)間表，使投機炒房者盡快“曝光”，提高限購限貸等調控政策的實(shí)施效果，在樓市調控中既能有效保障外溢人群的剛需，又能精準打擊投機炒作需求，維護市場(chǎng)秩序。

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