在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中，大量的法律條文都是針對房屋買(mǎi)賣(mài)作出的規定，而在房屋租賃立法上相對不足，對于租期、租價(jià)和租賃期間租賃雙方的諸多權益沒(méi)有明確規定，導致租戶(hù)居住環(huán)境、尊嚴、基本權益得不到有效保障。

　　7月，一大波租房新政密集襲來(lái)——

　　4日，上海打響租賃賣(mài)地第一槍?zhuān)阂玫?，只準租，不準賣(mài)。

　　17日，廣州出臺“租賃16條”發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，其中保障“租購同權”引發(fā)民眾關(guān)注。

　　20日，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

　　目前，住建部已會(huì )同有關(guān)部門(mén)選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。

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　　業(yè)內人士分析，一系列租房政策的出臺，釋放出重大信號，住房租賃市場(chǎng)或將迎來(lái)新一輪發(fā)展期。

　　隨著(zhù)我國城市住房由“重售輕租”轉向“租售并舉”，住房租賃市場(chǎng)的法律缺口也愈加凸顯。北京市法學(xué)會(huì )不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì )副會(huì )長(cháng)、清華大學(xué)法學(xué)院黨委副書(shū)記程嘯近日在接受《法制日報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，由于過(guò)去我國房地產(chǎn)政策偏重于房屋買(mǎi)賣(mài)，所以在房屋租賃立法方面還存在諸多不足，造成了房屋租賃市場(chǎng)的諸多不規范。應加快補齊房屋租賃領(lǐng)域立法短板，完善房屋租賃制度頂層設計，通過(guò)法治手段遏制各種租房亂象。

　　租房亂　每個(gè)租房者都有部心酸史

　　“租房可得小心，一不留神就會(huì )被騙?！痹诒本┦泻５韰^一家IT公司任職的劉偉，向《法制日報》記者說(shuō)起兩年前租房的尷尬。

　　劉偉先在網(wǎng)上租房平臺找房源，看到幾個(gè)不同房源的圖片、聯(lián)系方式都一模一樣，他斷定是假房源，便放棄網(wǎng)上租房。

　　通過(guò)單位附近小區張貼的廣告，劉偉聯(lián)系上了一名自稱(chēng)江子的二房東?？赐攴孔?，劉偉還算滿(mǎn)意，當天就交了定金。在江子不停催促下，劉偉也沒(méi)細看合同，就簽了字，并按押一付三的約定交完房租，搬了進(jìn)去。

　　令劉偉沒(méi)想到的是，麻煩才剛剛開(kāi)始。

　　剛住了一個(gè)月，劉偉就接到江子電話(huà)，催交下一季度房租。劉偉以“時(shí)間未到”為由拒絕交錢(qián)。

　　“結果他在電話(huà)里威脅我，說(shuō)合同就是這么規定的，遲交超過(guò)兩天就得賠償兩個(gè)月房租，否則有權讓我搬走?！眲ペs緊翻出合同，仔細一看，才發(fā)現有很多不平等條款隱藏其中。

　　“每一個(gè)租房人都有部心酸血淚史?！眲o(wú)奈說(shuō)。

　　記者在劉偉的邀請下加入了一個(gè)“北京租房維權群”，群里有100多人，都是租房遇到問(wèn)題的人。

　　“房東要求特別多，經(jīng)常來(lái)‘視察’,屋里任何家具電器損壞都要賠錢(qián)，價(jià)格高得離譜?！?/p>

　　“住到一半，中介就強行漲房租，不然就領(lǐng)新租戶(hù)來(lái)看房?！?/p>

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　　租房維權群里，大家爭相講述自己遭遇的租房奇葩事，每個(gè)人情況各有不同，但當提到如何維權時(shí)，卻都表示“沒(méi)轍”。

　　據住建部相關(guān)統計和調查，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%。其中以新就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生和外來(lái)務(wù)工人員為主要群體。

　　“每年6月到8月是房屋租賃的高峰期，正值大學(xué)生畢業(yè)、中小學(xué)生擇校的時(shí)間段?！敝袊鐣?huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心副研究員鄒琳華說(shuō)，租房市場(chǎng)的各種亂象，正是伴隨著(zhù)租房市場(chǎng)的火爆應運而生的。

　　而對于這些租房亂象，中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長(cháng)、北京市法學(xué)會(huì )不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)尹飛一針見(jiàn)血地指出，這正是由于我國當前房屋租賃制度還不完善，缺乏相關(guān)立法的規制，無(wú)法有效保障房屋租賃當事人的合法權益。

　　立法缺　由以售為主向租售并舉轉變

　　“我國之前實(shí)施的房屋租賃政策一直強調‘居者有其屋’,正是由于這種政策導向，我國在最初的法律制度設計上，將商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售作為發(fā)展住房的重中之重，比如在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中，大量的法律條文都是針對房屋買(mǎi)賣(mài)作出的規定，而在房屋租賃立法上相對不足，對于租期、租價(jià)和租賃期間租賃雙方的諸多權益沒(méi)有明確規定，導致租戶(hù)居住環(huán)境、尊嚴、基本權益得不到有效保障?！币w指出。

　　尹飛認為，我國的住房理念應適時(shí)改變，要從“居者有其屋”過(guò)渡到“住有所居”，也就是從買(mǎi)房轉變成租房。這其實(shí)是給了大家更多的選擇權，有能力的可以買(mǎi)房，中低收入群體在不買(mǎi)房的情況下，也能通過(guò)租房解決住房問(wèn)題。

　　其實(shí)，近年來(lái)，我國房地產(chǎn)政策已作出相應調整，開(kāi)始向“租售并舉”的方向發(fā)展。

　　2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，旨在規范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)我國住房市場(chǎng)由以售為主向租售并舉轉變。

　　在程嘯看來(lái)，近年來(lái)中央陸續發(fā)布的房地產(chǎn)調控政策，都在積極推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，我國房屋租賃市場(chǎng)或將在今后一個(gè)較長(cháng)階段成為房地產(chǎn)工作的“重頭戲”。

　　對此，鄒琳華認為，我國目前的房屋租賃市場(chǎng)仍存在很多不規范之處，房源少、房租貴、黑中介橫行、租房糾紛難解決、群租房亂象頻發(fā)等成為制約房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的瓶頸，這些問(wèn)題都需要從立法上加以解決。

　　尹飛建議，應當在國家層面盡快出臺相關(guān)立法，對房屋租賃市場(chǎng)加以約束。應對保障房屋租賃雙方的權益、改善居住環(huán)境、尋求快速解決房屋租賃糾紛機制、明確中介公司應承擔的責任、拓展租賃房源等問(wèn)題，在立法中予以明確規定。

　　據悉，今年5月，住建部發(fā)布的《住房租賃和銷(xiāo)售管理條例(征求意見(jiàn)稿)》，在租金、租期、承租人居住權利保障等方面作了規定。

　　此外，北京、廣州、成都等城市也正著(zhù)手準備出臺住房租賃地方性法規。

　　權利少　先優(yōu)化租賃登記備案制度

　　“租房者和購房者一樣，就近入學(xué)條件、就醫、公積金等方面享受同等權利?！?月17日，廣州市發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》宣布，實(shí)施“租購同權”計劃。

　　在鄒琳華看來(lái)，這一規定是保障租戶(hù)權利的一種體現?！澳壳?，租戶(hù)與自有住房者之間享有的權利不同，比如子女擇校是跟戶(hù)口掛鉤的，戶(hù)口又是跟房產(chǎn)掛鉤的，不少人就是因為要解決孩子的擇校問(wèn)題而選擇買(mǎi)房。若該政策落實(shí)，這部分人就可以選擇租賃，減少買(mǎi)房焦慮?！?/p>

　　其實(shí)，國務(wù)院辦公廳去年發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》早有規定：非本地戶(hù)籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫療等國家規定的基本公共服務(wù)。

　　《住房租賃和銷(xiāo)售管理條例(征求意見(jiàn)稿)》也提出，經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規定的基本公共服務(wù)。

　　“房屋租賃備案制度的落實(shí)和合同的規范，是關(guān)乎租購同權能否順利實(shí)施的前提?！背虈[注意到，現在租賃房源登記備案率很低，造成租房市場(chǎng)混亂。合同簽訂不規范，租戶(hù)經(jīng)常遇到權屬不清、轉租、房東隨意漲房租、隨意攆租客或承租的房屋正常損耗無(wú)人修理等不公平待遇，造成了大量租戶(hù)權利得不到有效保障。

　　“值得注意的是，如果按照以往‘放養’的模式去管理租房市場(chǎng)，‘租購同權’必然無(wú)法落地?！背虈[建議，優(yōu)化租賃登記備案制度，各地區根據本地實(shí)際情況完善實(shí)施細則使登記備案成為維護租賃雙方權益的有效途徑。應制定房屋租賃統一合同范本，對房屋權屬情況、租賃期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、租賃登記備案、房屋修繕及費用、雙方的權利和義務(wù)等方面都作出明確、約定，防止不平等條款。

　　信用低　建房屋租賃信用信息系統

　　“網(wǎng)上看著(zhù)讓人心動(dòng)的房源，多數都不存在，只是黑中介吸引租戶(hù)的手段罷了?！眲ジ嬖V記者，據他所知，造假的黑中介里很多人曾被中介公司開(kāi)除，但轉眼間他們又出現在其他中介公司。

　　對此，尹飛說(shuō)，對于租賃市場(chǎng)，我國的監管體系確實(shí)存在漏洞，使得這些黑中介成了無(wú)法約束的“害群之馬”。

　　尹飛曾經(jīng)向有關(guān)部門(mén)建議，希望在立法中明確規定，建立一套有效的房屋租賃信用信息系統，將那些不良從業(yè)人員的行為都記錄下來(lái)，并在統一的平臺上向社會(huì )公示，承租人可隨時(shí)查到其誠信記錄，對不良中介應給予相應的處罰，對造成嚴重后果的、社會(huì )影響惡劣的，應當終身禁入中介行業(yè)。

　　“除此之外，提高從業(yè)人員的門(mén)檻也是十分必要的，應進(jìn)行與業(yè)務(wù)有關(guān)的法律知識培訓考核，獲得執業(yè)證書(shū)后，才能從事房產(chǎn)中介工作?！背虈[認為，這樣可以一定程度上避免素質(zhì)不高的從業(yè)者拉低行業(yè)水平。

　　尹飛認為，應當建立中介行業(yè)自?xún)魴C制，中介公司有責任提供有效的地域信息，保障住房租賃市場(chǎng)供需信息透明、交易規則透明、信用體系透明，建立嚴格的違法及違規懲處制度，完善行業(yè)內部的自查自糾機制，自覺(jué)履行公示制度，并由相關(guān)主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì )不定期進(jìn)行監管和抽查。

　　房源少　鼓勵公民“共享”閑置房屋

　　“好的房源太少了，稍微像樣一點(diǎn)的房子租金都很貴，真應了物以稀為貴那句話(huà)，而且稍一猶豫就被別人租了?！辈簧僮鈶?hù)反映，一房難求的狀況十分普遍。

　　目前，包括北京在內的很多城市，已開(kāi)始在土地出讓過(guò)程中明確要求，需自持一部分房屋作為出租房，比如一塊地規劃面積30萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商拿地，需要拿出10萬(wàn)平方米用來(lái)建設出租房。

　　“這是一個(gè)比較好的探索?！币w說(shuō)，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)以租代售，并以此作為去庫存的做法，不失成為一種有效的解決方式。

　　“還應當允許將商業(yè)用房等按規定改造成租賃住房。經(jīng)行政主管部門(mén)批準改建后的住房，只能用于出租，不得銷(xiāo)售?！币w建議。

　　除此之外，尹飛認為，對于農村集體建設用地，過(guò)去管得比較嚴格，現在可以允許使用一部分來(lái)建造房屋，作為地方試點(diǎn)向社會(huì )公開(kāi)租賃，這些探索都是有必要的，我們也應當在立法上予以承認和必要的支持。

　　同時(shí)，對于社會(huì )大量閑置的房源，程嘯認為，我國在制定房屋租賃立法時(shí)也應當對此有所規劃。

　　“許多個(gè)人房屋閑置，而想要租房的人卻承租無(wú)門(mén)，造成了供求不暢。如果將這部分閑置房拿出來(lái)出租，將解決一部分租戶(hù)的煩惱?！背虈[建議，應當鼓勵這部分人將房源拿出來(lái)共享。

　　程嘯還認為，應當培育專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的住房租賃公司?！皩τ谟卸嗵追吭醋赓U的個(gè)人，應當辦理工商登記，以企業(yè)的名義進(jìn)行租賃，這也便于工商、住建等行政部門(mén)的管理。合法注冊的住房租賃企業(yè)還可以收集散戶(hù)的房源，這樣也比個(gè)人出租穩定性更高?！?/p>

　　環(huán)境差　制定剛性安全標準取締群租亂象

　　“房間大概80平方米，擠滿(mǎn)20多個(gè)床位，月租上鋪400元，下鋪450元?！边@是網(wǎng)上曝光的群租房亂象的一個(gè)縮影。

　　據記者了解，群租客以企業(yè)員工和年輕人為主，流動(dòng)性大，行動(dòng)不規律，人員嘈雜，打擾周邊居民的正常休息；群租房空間狹小，物品堆放多，生活用火、用電不規范，存在消防安全隱患；不注意維護環(huán)境衛生，導致小區環(huán)境惡化。

　　“多數群租人員是收入偏低或剛來(lái)大城市工作的人，目的是為了省房租。要對癥下藥，就要解決租金貴的問(wèn)題?！编u琳華指出。

　　對此，程嘯建議，應當多增加廉租房、公共租賃住房，緩解多人分租的壓力。同時(shí)，制定相應的優(yōu)惠政策，對租戶(hù)的租金進(jìn)行合理定價(jià)，并由政府劃定最低保障金額進(jìn)行相應補貼，落實(shí)國家關(guān)于對個(gè)人出租住房和承租住房的個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策，減小低收入人群的壓力。

　　“除了提供價(jià)格更低廉的租賃環(huán)境，制定剛性的安全標準也是必不可少的，應該疏堵結合。試想一套房子住進(jìn)去那么多人，超出了房屋的承載量，必然會(huì )增加很多安全隱患，一旦出事故，就容易演變成群死群傷的嚴重后果?！编u琳華建議，出臺相關(guān)安全整治標準，減少和消除此類(lèi)安全隱患。

　　記者注意到，《住房租賃和銷(xiāo)售管理條例(征求意見(jiàn)稿)》明確規定，出租人出租住房，應當符合單間租住人數和人均租住面積的標準。具體標準由直轄市、市、縣人民政府制定。廚房、衛生間、陽(yáng)臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。

　　程嘯說(shuō)，要通過(guò)立法明確提出“保障安全居住”，應當禁止將存在建筑隱患、治安隱患、消防隱患的房屋進(jìn)行出租，一旦發(fā)現，應由住建、公安等部門(mén)責令改正，并進(jìn)行相應處罰。對于出租人的權益，法律也應當予以保護，對于隨意破壞房屋設施或涉及其他違規租賃房屋的租戶(hù)，應當由城管等部門(mén)予以遣散，造成環(huán)境破壞和財物損失的，應進(jìn)行相應處罰。（本報記者 朱琳）