■樓市后調控時(shí)代·矛盾

　　自去年“9·30”迄今，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪調控周期已滿(mǎn)十個(gè)月，從限購、限貸到限價(jià)、限售、限商，多地調控步入“五限”時(shí)代?！督?jīng)濟參考報》記者了解到，目前各地調控措施以“限”為主，通過(guò)提高購房門(mén)檻、限定銷(xiāo)售價(jià)格等方式抑制市場(chǎng)成交，卻沒(méi)能從根本上釋放購房需求，同時(shí)新房供應又不足，導致供需錯位。面對日趨嚴厲的“限字令”，有的房企玩起了“雙合同”等花招規避政策，有的房企則按兵不動(dòng)“豪賭”政策松綁。

　　“政府對樓市銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行干預，對于短期內遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲起到一定的積極作用，但是也有一些負面作用?！倍嗟亟ㄔO部門(mén)負責人在接受采訪(fǎng)中表示，為了控制房?jì)r(jià)，對項目限價(jià)是權宜之計，呼吁樓市調控多出臺長(cháng)效手段。

　　預期難降：“能買(mǎi)還是盡量買(mǎi)”

　　“當前調控政策出臺周期縮短、頻率加快，說(shuō)明政策邊際效應明顯?！币晃粐蟹科筘撠熑苏f(shuō)，企業(yè)不看好本輪調控持續性，認為政府后市仍會(huì )放松政策以穩定經(jīng)濟增長(cháng)。

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　　在名為“投資環(huán)京”的微信群里，有一批環(huán)京樓市投資者交流心得?！碍h(huán)雄安地區嚴厲限購，北京南部地區需要有當地戶(hù)籍或者社保門(mén)檻，投資難度增大。但在附近一些其他地區，外地戶(hù)籍還可以購買(mǎi)一套，能買(mǎi)還是盡量買(mǎi)?！比豪镆幻^為活躍的投資人說(shuō)，不排除未來(lái)各地放松調控的可能性，一旦放松，市場(chǎng)就會(huì )回暖，房?jì)r(jià)暴漲的可能性就很大。

　　《經(jīng)濟參考報》記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，限購等調控政策雖然緩解房?jì)r(jià)過(guò)快上漲趨勢，但也增強了人們“物以稀為貴”的上漲預期。

　　廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一指出，作為政府一項基本的調控性政策措施，樓市限購這類(lèi)措施能在一定程度上緩解房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的局面，但是“治標不治本”。限購應被看作是一個(gè)臨時(shí)性的應對措施。

　　一位在沿海省份房管部門(mén)工作20多年的基層干部表示，限購本質(zhì)是遏制需求，也向投資者釋放信號：越是稀缺緊俏的東西大家越追逐，價(jià)格就還要漲。反向預期之下，樓市限購反而成了房?jì)r(jià)上漲的預警器。

　　需求旺盛：一旦松綁或引發(fā)風(fēng)險

　　鏈家地產(chǎn)研究院院長(cháng)楊現嶺表示，我國樓市調控多以短期、需求端為主，采取“限”字措施抑制需求，但實(shí)際需求還在，只是暫時(shí)被“堵”住。這些被壓抑的需求一旦爆發(fā)，會(huì )給后市帶來(lái)巨大風(fēng)險。

　　在“越限越漲”預期驅動(dòng)下，購房者購房需求更加強烈。今年3月底，在環(huán)京的涿州，一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)推出2000余套房源，卻排了一萬(wàn)多個(gè)號。開(kāi)盤(pán)時(shí)，購房者將售樓處擠得水泄不通。

　　在福州3月底開(kāi)盤(pán)的魯能公館項目，兩三百套房源引來(lái)幾千人哄搶。一名地產(chǎn)業(yè)內人士說(shuō)，當天現場(chǎng)有中介把買(mǎi)房資格炒到2萬(wàn)元，不找關(guān)系根本買(mǎi)不到房。

　　3月17日北京出臺“認房又認貸”政策，讓不少人購房時(shí)從首套房變?yōu)槎追?，購房首付款大幅上漲，購房者頓時(shí)面臨巨大壓力，導致交易無(wú)法進(jìn)行。北京市住建部門(mén)統計，這部分群體約有2萬(wàn)人。

　　在京工作十年的李濤今年3月看中朝陽(yáng)區一套住宅，總價(jià)320萬(wàn)元，但在房屋核驗過(guò)程中，因北京樓市政策調整，購房首付從35%增至60%，增加81萬(wàn)元。由于無(wú)法湊齊首付，李濤只能違約?！半m然在政府部門(mén)協(xié)調下，不用承擔違約責任，但房子總要買(mǎi)，以后怎么辦？”他說(shuō)。

　　戴亦一認為，由于投資渠道狹窄，社會(huì )資本愿意投資的領(lǐng)域有所減少，不少企業(yè)及居民選擇將大量資金投入相對安全的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種需求仍然存在。同時(shí)，居民對房?jì)r(jià)上漲預期的提升進(jìn)一步促使更多資金進(jìn)入樓市。

　　不僅購房者需求難以滿(mǎn)足，房企拿地需求同樣旺盛。南京市房管局副局長(cháng)吳春華說(shuō)，雖然采取系列調控政策，但房企拿地熱情不減，“出讓住宅用地都設定最高限價(jià)，但每次出讓都頂到最高價(jià)，只能搖號產(chǎn)生競得者”。

　　“拿了高價(jià)地可能會(huì )死，但沒(méi)有地一定會(huì )死?！币晃环科筘撠熑颂寡?，現在一線(xiàn)城市土地供應有限，企業(yè)會(huì )不惜一切代價(jià)去搶地。

　　房?jì)r(jià)失真：房企花樣頻出應對限價(jià)令

　　《經(jīng)濟參考報》記者調研了解到，此輪調控多地對新建住宅入市出臺了限價(jià)的硬性指標，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)對此作出各種有針對性的對策。

　　“現在不僅是限定銷(xiāo)售價(jià)格，政府還控制著(zhù)網(wǎng)簽節奏，這樣做就是為了讓房?jì)r(jià)數據環(huán)比不漲?！倍辔环康禺a(chǎn)企業(yè)負責人表示，將延遲入市時(shí)間，等過(guò)段時(shí)間市場(chǎng)趨冷，政府就會(huì )放松管控，再熬幾個(gè)月賣(mài)個(gè)好價(jià)。

　　南京市河西地區是南京優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目較為集中的地區之一，《經(jīng)濟參考報》記者探訪(fǎng)河西地區多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現，該區房地產(chǎn)項目要么無(wú)房可賣(mài)，要么統一售價(jià)——每平方米45000元，此系政府對該區設定的統一指導價(jià)格。

　　北京住建部門(mén)對房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售價(jià)格限定在每平方米8萬(wàn)元，一些位置較好、原本市場(chǎng)價(jià)每平方米十幾萬(wàn)元的房子，目前也只能賣(mài)到限定價(jià)以?xún)?。記者了解到，一些?shí)力較強、能挺住的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調整營(yíng)銷(xiāo)策略，改持觀(guān)望態(tài)度，按兵不動(dòng)“豪賭”政策松綁的時(shí)刻。而一些挺不住的企業(yè)，就以指導價(jià)格入市了。

　　福州一個(gè)樓盤(pán)項目新榕金城灣的備案價(jià)是每平方米16000元，年初一直以23000元左右的價(jià)格銷(xiāo)售。被房管部門(mén)批評后，項目干脆捂盤(pán)，囤積著(zhù)一些房源不賣(mài)。

　　“我們一個(gè)項目，當年拿地樓面價(jià)每平方米就達到6萬(wàn)元，算上金融、建安等成本，每平方米賣(mài)8萬(wàn)元肯定賠錢(qián)?！币晃粐蟹康禺a(chǎn)企業(yè)負責人說(shuō)，如果堅持不賣(mài)，資金鏈就有斷裂風(fēng)險，企業(yè)因此打算內部銷(xiāo)售，算是給企業(yè)員工福利。

　　福州一家地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售負責人告訴記者，限價(jià)令下，一些開(kāi)發(fā)商和房管部門(mén)玩起了數字游戲?！氨热缫恍└邇r(jià)樓盤(pán)明明已經(jīng)賣(mài)出去了，但房管部門(mén)就是拖著(zhù)不給網(wǎng)簽。等到一些價(jià)格低的低端項目要網(wǎng)簽時(shí)，將高低項目搭配網(wǎng)簽，整體上的網(wǎng)簽價(jià)格也不會(huì )過(guò)高?！?/p>

　　供需錯位：“目前調控的仍然是價(jià)格”

　　“目前樓市調控的仍然是價(jià)格?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)說(shuō)，后續還需要從供求關(guān)系入手，進(jìn)行房地產(chǎn)調控的供給側改革。

　　《經(jīng)濟參考報》記者發(fā)現，一些熱點(diǎn)城市的“限價(jià)令”導致樓盤(pán)定價(jià)或備案價(jià)格盡量接近價(jià)格最高控制點(diǎn)。福建省漳州市環(huán)廈門(mén)，今年漳州市區上半年房?jì)r(jià)在每平方米1萬(wàn)元以上，一些高端樓盤(pán)在1.5萬(wàn)元左右，當地做出了限價(jià)2萬(wàn)元的政策調控。在業(yè)內人士看來(lái)，如此有可能導致樓盤(pán)價(jià)格整體在限價(jià)令范圍內整體上調，這樣盡管控制了整體市場(chǎng)的成交最高價(jià)，但是由于中低端樓盤(pán)普遍提價(jià)，限價(jià)令變?yōu)椤按贊q令”，整體市場(chǎng)均價(jià)并不會(huì )因為限價(jià)令而降低，反而會(huì )促使樓市短期內量?jì)r(jià)反彈。

　　為了實(shí)現房?jì)r(jià)緩增長(cháng)甚至不增長(cháng)的調控目標，熱點(diǎn)城市嚴控新項目預售證審批，新增供應量持續偏緊，導致供應不足?？硕饠祿@示，5月，監測的29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應量同環(huán)比分別繼續減少22%和13%，各線(xiàn)城市均有不同程度的回落，尤其是一線(xiàn)城市供應量驟降至歷史低位。具體而言，一線(xiàn)城市全線(xiàn)回落，廣州、深圳環(huán)比跌幅超60%，北京、上海環(huán)比跌幅在30%左右；二三線(xiàn)城市整體環(huán)比下降8%，同比下降16%。業(yè)內人士分析，限價(jià)令影響的新房供應不足，進(jìn)一步加劇了樓市的供需錯位，影響著(zhù)購房者的看漲情緒。

　　限價(jià)令下還出現了一些監管亂象。多名地產(chǎn)公司負責人說(shuō)，限價(jià)之下政府部門(mén)加大了自由裁量權，容易誘發(fā)腐敗。一名國有房企的銷(xiāo)售總監說(shuō)，一些項目的售價(jià)漲幅是不是超過(guò)設定的紅線(xiàn)，最終是手握審批權的相關(guān)部門(mén)說(shuō)了算?！拔覀児驹诙鄠€(gè)城市有一些高端項目，在被限價(jià)后，房?jì)r(jià)要么回調，要么延遲入市。這個(gè)時(shí)候，經(jīng)常有一些監管部門(mén)的人打電話(huà)拿房源，求打折，我們又不敢得罪?！?/p>

　　在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉看來(lái)，地方房地產(chǎn)調控政策如果以應對短期內房地產(chǎn)市場(chǎng)運行中出現的問(wèn)題為主，會(huì )缺少對政策與市場(chǎng)表現、政策與市場(chǎng)參與者行為之間相互作用機理的研究，也缺少政策間的統籌協(xié)調?！肮庥枚唐谡卟荒芡耆鉀Q房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康和可持續發(fā)展的問(wèn)題，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)需要長(cháng)期制度安排?！?/p>

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