“雖然是端午節假期第一天，但是來(lái)看房的客戶(hù)并不算少?！北本┠纤沫h(huán)某樓盤(pán)售樓經(jīng)理對中國證券報記者說(shuō)。在售樓大廳內，記者看到有三五組看房客戶(hù)，樣板間內也不斷涌入看房者。截至當日17點(diǎn)，售樓經(jīng)理稱(chēng)已經(jīng)接待了約20組看房客戶(hù)。

　　業(yè)內專(zhuān)家表示，近期一二線(xiàn)城市供給在逐步改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易開(kāi)始有所活躍。二季度開(kāi)始預售證管控邊際放寬，以及部分開(kāi)發(fā)商應對資金鏈趨緊采取快速周轉策略，使推盤(pán)量相應增長(cháng)。從后續調控來(lái)看，難言全面放松，供不應求的市場(chǎng)格局并未改變，房?jì)r(jià)上漲壓力猶存。從長(cháng)期來(lái)看，供需失衡是導致目前房?jì)r(jià)高漲的主要問(wèn)題。房?jì)r(jià)調控政策需要從供應端入手，加大市場(chǎng)供應以及建立多元的供給渠道。

　　樓市活躍度上升

　　“當前該樓盤(pán)在售的是精裝修‘準’現房，最早今年底可交房。根據戶(hù)型不同，房?jì)r(jià)略有差異，整個(gè)樓盤(pán)均價(jià)每平方米8萬(wàn)元?！睋鲜鍪蹣墙?jīng)理介紹，開(kāi)盤(pán)一個(gè)半月以來(lái)，已經(jīng)賣(mài)出兩百余套，目前還剩140余套在售。

　　伴隨著(zhù)銷(xiāo)售量的提高，優(yōu)惠活動(dòng)和折扣也“難見(jiàn)蹤影”。作為四環(huán)以?xún)葹閿挡欢嗟脑谑蹣潜P(pán)之一，該售樓經(jīng)理稱(chēng)該樓盤(pán)只在開(kāi)盤(pán)前3天有一定優(yōu)惠。目前沒(méi)有任何折扣或者活動(dòng)，均是一口價(jià)，且首套房房貸利率上浮10%，二套房房貸利率上浮20%?！八沫h(huán)內新建商品房越來(lái)越少，周邊棚戶(hù)區改造以改建基礎設施為主。而且我們樓盤(pán)價(jià)格定得比較低，所以今后肯定也不會(huì )有活動(dòng)?！?/p>

　　值得注意的是，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的情況也受到了限制。該樓盤(pán)的售樓經(jīng)理稱(chēng)，“本來(lái)這個(gè)樓盤(pán)是打算年底再賣(mài)，但是北京市住建委不允許，因為到時(shí)候現房?jì)r(jià)格肯定較高，有可能會(huì )擾亂房?jì)r(jià)，因此讓我們先按期房賣(mài)。但我們還是會(huì )保留部分房源，到年底樓盤(pán)裝修完畢之后，作為現房出售，到時(shí)可能會(huì )漲價(jià)?！?/p>

　　事實(shí)上，國家統計局的數據也顯示出近期一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)有上漲的趨勢。從環(huán)比看，5月一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲0.3%和0.2%。

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，近期市場(chǎng)確實(shí)有回暖的跡象，一方面是因為新盤(pán)供應增加，另一方面是過(guò)去持續壓抑的市場(chǎng)需求在近期有所釋放。壓抑的市場(chǎng)需求帶來(lái)了交易量提高和價(jià)格上升?？傮w上來(lái)講，類(lèi)似北京市場(chǎng)的需求并沒(méi)有減少，此前不過(guò)是部分需求被壓抑。

　　中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，16日、17日，北京新建住宅網(wǎng)簽分別只有5套、4套，上海分別為278套、122套，廣州分別為426套、369套，深圳分別102套、100套。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從趨勢看，6月，全國熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)活躍度會(huì )有所提高，特別是限價(jià)政策嚴格的區域，購房者依然集中入市。

　　交易秩序亟待規范

　　中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，以6月截至17日的月內市場(chǎng)數據看，二線(xiàn)城市環(huán)比繼續上升，平均上升8%，同比上漲接近30%，其中熱點(diǎn)城市主要有杭州、南寧、南京等。

　　同策研究院數據顯示，從商品住宅供應量和成交面積來(lái)看，其監測的15個(gè)二線(xiàn)城市，5月商品住宅供應量為1148.98萬(wàn)平米，環(huán)比上漲47%，同比上漲21%;成交面積為1421.52萬(wàn)平米，環(huán)比大幅上漲12.6%，同比上漲8%。

　　“近來(lái)二線(xiàn)城市樓市升溫產(chǎn)生了兩個(gè)現象，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的相關(guān)秩序亟待規范?！苯煌ㄣy行金融研究中心高級研究員夏丹表示，一是“搶房打新”。限價(jià)令下，一二手房?jì)r(jià)格倒掛，顯著(zhù)的套利空間引發(fā)了更濃烈的市場(chǎng)投機氛圍，掀起了一撥“樓市打新”熱潮。盡管目前已有8個(gè)城市開(kāi)始采用公證搖號的方式確保新盤(pán)銷(xiāo)售的公平性，但若沒(méi)有有效的剛需群體傾斜措施，龐大基數的稀釋反而是對剛需的不公。高價(jià)誠意金和內幕交易等亂象更不利于剛需群體獲得購房機會(huì )，與限價(jià)政策的初衷相悖。

　　二是“搶人大戰”。自去年以來(lái)，已有50余座城市和4個(gè)省份推出人才引進(jìn)和安居政策，多以降低落戶(hù)門(mén)檻、提供住房補貼和優(yōu)惠的公積金政策吸引人才扎根。從原因來(lái)看，與人口紅利減少背景下提前為地區發(fā)展儲備高學(xué)歷高技能人才有關(guān);而從結果來(lái)看，將“留住人”直接與房地產(chǎn)市場(chǎng)掛鉤，這種變相的放松限購限貸均實(shí)際拉動(dòng)了當地樓市成交。

　　也有專(zhuān)家認為，二線(xiàn)城市有政策“利好”或松動(dòng)，并且很多城市去化周期偏小，供應壓力較低。雖然出現了較多的調控政策，但政策的作用體現了一定的滯后性。

　　后續調控難言放松

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員詹毅凡介紹，當前全國房?jì)r(jià)指數環(huán)比增幅在連續10個(gè)月停留在“合理”區間之后，已經(jīng)重新回到了“偏熱”區間，各地政府必須防范失控風(fēng)險，防止市場(chǎng)進(jìn)一步升溫。

　　統計局數據顯示，5月，各地繼續堅持“房住不炒”定位，不斷加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調控力度，全國40多個(gè)城市先后出臺了調控政策，防止房?jì)r(jià)明顯過(guò)快上漲。比如，成都、太原、西安、丹東、貴陽(yáng)、哈爾濱等城市均出臺調控政策，控制現房短期交易轉讓、加強商品住房銷(xiāo)售價(jià)格管理、嚴厲打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售和規避調控政策等。

　　“目前全國房?jì)r(jià)環(huán)比增幅連續3個(gè)月擴大，且已達到近19個(gè)月的最高值。二線(xiàn)城市的同比增幅也有所反彈?！闭惨惴差A計，在部分熱點(diǎn)城市，三季度依然有升級調控的可能。

　　從需求端來(lái)看，川財證券分析師徐偉平認為，目前一二線(xiàn)城市庫存去化月數大致在8、9個(gè)月左右，已經(jīng)低于一般12個(gè)月的合理水平，供不應求的市場(chǎng)格局并未改變，房?jì)r(jià)上漲壓力猶存。而部分三四線(xiàn)城市市場(chǎng)熱度持續提升，房?jì)r(jià)、地價(jià)快速上漲，需求端調控的政策難言全面放松。低庫存下存在價(jià)格上行風(fēng)險，將推動(dòng)供給端政策的放松，比如加大土地供應量和放松預售證監管等。

　　詹毅凡也認為，從長(cháng)期來(lái)看，供需失衡是導致目前房?jì)r(jià)高漲的主要問(wèn)題。房?jì)r(jià)調控政策需要從供應端入手，加大市場(chǎng)供應，建立多元供給渠道。

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