近期，房地產(chǎn)調控政策邁入了一個(gè)新的階段。一方面政策普遍強調繼續抑制非理性需求，另一方面重點(diǎn)調節供給市場(chǎng)。業(yè)內人士分析認為，樓市將進(jìn)入增加“有效供給”新時(shí)期，在未來(lái)的政策變化趨勢中，不僅僅只是限購、限售、限貸這些限制性措施，很多城市將進(jìn)入補庫存、增供給的新時(shí)期。

　　政策傾向“增加有效供給”

　　5月初，住建部就房地產(chǎn)市場(chǎng)調控問(wèn)題約談了成都、太原兩市政府負責人，強調要堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控目標不動(dòng)搖、力度不放松，認真落實(shí)穩房?jì)r(jià)、穩租金的調控目標，有針對性地增加有效供給，大力發(fā)展中小套型普通住房，遏制投機炒作，支持和滿(mǎn)足群眾剛性居住需求。

　　5月下旬，住建部印發(fā)《住房城鄉建設部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，再度重申堅持房地產(chǎn)調控目標不動(dòng)搖、力度不放松。

　　隨后，多個(gè)城市出臺了與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的中長(cháng)期規劃。其中，北京市推出未來(lái)5年的住宅用地供地計劃；提出將限價(jià)房中可售住房銷(xiāo)售限價(jià)與評估價(jià)比值不高于85%的，收購轉化為共有產(chǎn)權住房，從供給端增加共有產(chǎn)權住房的規模。上海發(fā)布上海市住房發(fā)展“十三五”規劃，大幅增加住房土地供應規模，增加政策性支持住房及租賃住宅的土地供應。

　　中指院相關(guān)負責人分析認為，一線(xiàn)城市的住房供應結構特點(diǎn)已經(jīng)非常明顯了?！澳壳氨本?、上海、深圳的住房供應基本體現為4：4：2的三分結構。這個(gè)結構最主要的特點(diǎn)就是擴大了政策性支持住房的比重以及租賃住房的比重。這種結構上的變化，使能夠滿(mǎn)足中低端住房需求的房源大大擴充”。

　　該人士分析指出，“這是很重要的變化，有效供給的概念會(huì )滲透到以后各個(gè)城市的住房供給側改革當中去。從企業(yè)的層面來(lái)看，要開(kāi)始關(guān)注增加有效供給后會(huì )給以后的市場(chǎng)業(yè)務(wù)帶來(lái)哪些變化和影響。企業(yè)對機遇的把握應適時(shí)轉移到對住房供給側改革的關(guān)注?！?/p>

　　6月12日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新“百城住宅庫存數據”顯示，截至2018年5月底，受監測的全國100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準預售面積為4482萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)7.2%，同比增長(cháng)15.1%。

　　“從庫存規?？?，目前很多省會(huì )城市的庫存規模都出現了比較明顯的同比下跌，這也是此類(lèi)城市近期政策調控中，明確提出積極增加供地補庫存的原因所在”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析認為，總體上看，5月份房企推盤(pán)節奏有所加快，這有助于購房者獲得更多的選房機會(huì )。

　　市場(chǎng)供給“結構性匹配”

　　中原地產(chǎn)研究院的數據顯示，6月份開(kāi)始，北京商品房住宅市場(chǎng)供應開(kāi)始明顯增加。新入市的10個(gè)項目中有4個(gè)限價(jià)房項目，包括瀛海府、金樾和著(zhù)、旭輝城、熙悅林語(yǔ)等。

　　“整體來(lái)看，6月份以?xún)?，新入市?0個(gè)項目有望增加3000套的市場(chǎng)供給，這一數據也有望刷新最近數月的供應紀錄”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，限價(jià)房政策明確后，這部分項目有望加快入市，增加市場(chǎng)供應量。預計從6月開(kāi)始，將出現市場(chǎng)供應量的井噴，短期入市房源有望超過(guò)2萬(wàn)套。

　　“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障的住房供應制度提出已有多年”。上述中指院相關(guān)負責人分析認為，這一輪住房供給側的結構性變化最重要的一點(diǎn)就是注重踐行“有效供給”與“結構匹配”。

　　在北京，高端別墅作為稀缺型的產(chǎn)品形態(tài)，歷來(lái)是北京住宅市場(chǎng)的重要組成部分。近期，北京莊園、萬(wàn)科觀(guān)承別墅等一批別墅型產(chǎn)品陸續入市，將高端住宅市場(chǎng)拉伸了一個(gè)新的高度。

　　其中，北京莊園的嚴格預約制參觀(guān)引發(fā)了業(yè)內的持續關(guān)注。有分析人士稱(chēng)，北京莊園嚴苛的參觀(guān)門(mén)檻背后，實(shí)則是頂豪別墅和高端收入階層群體兩者之間互為對標的一個(gè)產(chǎn)物。

　　近年來(lái)，隨著(zhù)高端收入階層的日益發(fā)展壯大和人們對豪宅產(chǎn)品理解層次的不斷加深，這一階層開(kāi)始對生活品質(zhì)提出了更高要求，并嘗試從普通別墅中走出來(lái)，不斷尋找對標世界頂級豪宅的墅居生活，以滿(mǎn)足不斷向上的人生狀態(tài)。

　　區域優(yōu)勢成就增長(cháng)型別墅區

　　嚴躍進(jìn)告訴記者，相對一季度嚴厲的預售證管控，目前部分城市確實(shí)出現了“開(kāi)閘放水”的供應策略。另外很多房企從半年度銷(xiāo)售目標的角度出發(fā)，也會(huì )適當增加項目入市的機會(huì )。

　　他認為，在這樣的背景下，二季度市場(chǎng)供應將更有保障，產(chǎn)品形態(tài)也將更加多樣?！搬槍Ω叨俗≌袌?chǎng)而言，產(chǎn)品的分化也會(huì )進(jìn)一步加劇”。尤其是在北、上、廣、深等城市，占比較多的別墅等高端住宅產(chǎn)品將迎來(lái)集中入市的機會(huì )。

　　6月初，萬(wàn)科觀(guān)承別墅東方十二境園林示范區及新品觀(guān)承別墅·大家首次面世。萬(wàn)科方面介紹，這是在此前觀(guān)承別墅“桃花源記”主題示范區上的延續迭代。自2013年北京萬(wàn)科將首個(gè)別墅項目“觀(guān)承別墅”落地在了順義高麗營(yíng)，2017年北京萬(wàn)科再次選擇高麗營(yíng)地塊。

　　之所以選擇高麗營(yíng)板塊，首要原因是因為這里屬于中央別墅區輻射范圍之內。在歷經(jīng)20多年發(fā)展之后，過(guò)去傳統意義上所指“中央別墅區”已完成了含義的外延與地理上的擴展，而高麗營(yíng)板塊則成了受益者之一。

　　高麗營(yíng)依托溫榆河水域，擁有“三園一湖”的優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境，又共享著(zhù)中央別墅區成熟的社區配套及教育資源。北京萬(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理孫然介紹說(shuō)，觀(guān)承別墅區還依托“未來(lái)科學(xué)城”這一重要經(jīng)濟增長(cháng)極?！氨本┨岢鑫磥?lái)科技創(chuàng )新中心，與政治文化國際交往中心并列。而在三城一區的規劃中，無(wú)論從發(fā)展潛力還是區位屬性來(lái)看，未來(lái)科學(xué)城都將是未來(lái)15-20年驅動(dòng)北京成為科技創(chuàng )新中心的增長(cháng)極?！?/p>

　　北京萬(wàn)科北一片區營(yíng)銷(xiāo)總監周楚說(shuō)，“未來(lái)科學(xué)城的增長(cháng)驅動(dòng)、望京商務(wù)區向北延伸、中央別墅區最后的機會(huì )，三股合力催生的觀(guān)承別墅區，它的形成似乎是巧合，但巧合背后恰恰是時(shí)代的選擇和經(jīng)濟要素的強大支撐?！?/p>

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