近日，國家統計局發(fā)布1月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統計數據，數據顯示，1月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格總體平穩。值得注意的是，一二線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格出現下降趨勢。其中，一線(xiàn)城市環(huán)比下降0.1%；31個(gè)二線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格由升轉降，下降0.1%；35個(gè)三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　有業(yè)內人士認為，受春節因素、返鄉置業(yè)意向減弱等多方面因素影響，本輪持續超過(guò)45個(gè)月的房?jì)r(jià)上漲后，一二線(xiàn)城市的二手房?jì)r(jià)格出現下行。

　　70城房?jì)r(jià)指數重回合理區間

　　易居研究院根據國家統計局最新數據計算，70城房?jì)r(jià)指數1月環(huán)比漲幅重回“合理”區間，預計未來(lái)將進(jìn)一步收窄。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰表示，從2017年7月開(kāi)始，70城房?jì)r(jià)指數連續10個(gè)月停留在“合理”區間，2018年5月進(jìn)入“偏熱”區間，6月觸及“過(guò)熱”區間，7月和8月完全進(jìn)入“過(guò)熱”區間，9月和10月處于“偏熱”和“過(guò)熱”區間之間。2018年12月房?jì)r(jià)指數環(huán)比漲幅為0.77%，較11月明顯回落，已經(jīng)開(kāi)始接近“合理”區間上沿，市場(chǎng)出現降溫趨勢。

　　國家統計局數據顯示，1月一二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比微漲，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降；三線(xiàn)城市環(huán)比漲幅均回落。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，據初步測算，四個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅較上月的1.3%回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州分別上漲0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%；31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅與上月相同；35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅上漲0.6%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　同比方面，一二三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅均較上月有所擴大。數據顯示，1月，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.3%，漲幅比上月擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲11.6%和8.0%，漲幅比上月分別擴大0.3和0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11%，漲幅比上月擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　王若辰表示，1月新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅有所擴大，主要原因是受部分城市限價(jià)有所松動(dòng)、高價(jià)地拿證開(kāi)盤(pán)導致的結構性變化?？紤]到高價(jià)地集中開(kāi)盤(pán)，預計未來(lái)幾個(gè)月70城新建商品住宅價(jià)格同比漲幅將跟隨環(huán)比漲幅呈現下行走勢。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，返鄉置業(yè)意向減弱對三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)產(chǎn)生影響。從58安居客房產(chǎn)研究院調研的數據來(lái)看，52.7%的人群有回到老家及周邊城市買(mǎi)房的意向，較2018年的58.7%下降6個(gè)百分點(diǎn)。

　　二手房?jì)r(jià)格由升轉降

　　值得注意的是，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，1月官方發(fā)布的全國房地產(chǎn)市場(chǎng)數據與房?jì)r(jià)走勢中，樓市拐點(diǎn)明顯出現。

　　數據顯示，1月，四個(gè)一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平；31個(gè)二線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格由升轉降，下降0.1%；35個(gè)三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　具體來(lái)看，1月，二手房環(huán)比上漲城市為41個(gè)，環(huán)比減少6個(gè)。其中，南寧由去年12月的環(huán)比上漲2%，轉為下降0.1%；洛陽(yáng)由上漲1%、成都由上漲0.9%轉為持平，遵義、蚌埠、包頭分別從上漲0.6%、0.5%、0.4%轉為持平。

　　“最有代表意義的一二線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格開(kāi)始全面下調?！睆埓髠ケ硎?，從全國房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量看，一二線(xiàn)城市基本是二手房占主導，特別是一線(xiàn)城市，二手房數據更代表市場(chǎng)真實(shí)情況。

　　張波也認為，新建商品房?jì)r(jià)格上漲和供有結構有一定關(guān)系，中高端項目成交更為集中，相比之下，二手房更能體現市場(chǎng)的實(shí)際行情。

　　張大偉介紹，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)從2014年“9·30”新政開(kāi)始逐漸止跌，到2015年“3·30”新政后醞釀上漲，2015年5月本輪價(jià)格開(kāi)始爆發(fā)，根據70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據，當月二手房上漲城市達到42個(gè)，其中大部分是一二線(xiàn)城市，特別是一線(xiàn)城市深圳單月上漲6.3%。

　　“31個(gè)二線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格由升轉降，下降0.1%。疊加一線(xiàn)城市下調，這是最近45個(gè)月首次出現?！睆埓髠フf(shuō)，最有房?jì)r(jià)代表意義的一二線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格開(kāi)始全面下調，如果后續沒(méi)有明顯的信貸政策變化，預計這一調整趨勢將延續。

　　政策微調仍將持續

　　張波表示，1月房?jì)r(jià)下跌城市明顯增多，樓市明顯進(jìn)入淡季。王若辰認為，部分二線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)已現下跌，或將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整階段。

　　但張波預計，在因城施策、人才政策頻出的背景下，樓市后續降溫速度將趨緩，整體走穩趨勢更為明顯。

　　日前，國家發(fā)展和改革委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現代化都市圈的指導意見(jiàn)》便指出，放開(kāi)放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶(hù)限制，在具備條件的都市圈率先實(shí)現戶(hù)籍準入年限同城化累積互認，加快消除城鄉區域間戶(hù)籍壁壘，統籌推進(jìn)本地人口和外來(lái)人口市民化。

　　中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至2月18日，在2019年發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶(hù)等政策的城市已經(jīng)超過(guò)16個(gè)。西安、南京、?？?、廣州等地相繼放寬落戶(hù)標準與限制。

　　“放寬落戶(hù)城市全面開(kāi)花，很大程度已經(jīng)開(kāi)始變成了勞動(dòng)力之爭。特別是西安、南京等城市，在2018年力度空前的基礎上，繼續加碼人才政策?！睆埓髠フf(shuō)。

　　值得注意的是，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)成為2019年各地政策主流基礎?！胺€定其實(shí)是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌同樣不是穩定?！睆埓髠フJ為，未來(lái)住建部的約談、預警依然將影響地方房地產(chǎn)調控，包括多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將常態(tài)化。他預計，在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定的目標下，2019年政策微調仍將持續。

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