2019年，各地積極落實(shí)城市主體責任制，穩步推進(jìn)“一城一策”試點(diǎn)，房地產(chǎn)總體保持平穩運行，實(shí)現了穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的目標。展望2020年，“房住不炒”的定位不會(huì )動(dòng)搖，進(jìn)一步實(shí)現安居宜居的住房目標不會(huì )改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現平穩健康的運行態(tài)勢——

2019年，在“房住不炒”的調控主基調下，我國樓市的投機性需求基本離場(chǎng)，住宅回歸居住本質(zhì)。在此基礎上，租賃市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，調控長(cháng)效機制不斷完善。

眾多業(yè)內專(zhuān)家表示，如果要用兩個(gè)字來(lái)形容2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，那一定是“穩定”。展望2020年，“穩”依然是樓市主基調。

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引導樓市健康平穩成長(cháng)

2019年，各地積極落實(shí)城市主體責任制，穩步推進(jìn)“一城一策”試點(diǎn)，房地產(chǎn)總體保持平穩運行，實(shí)現了穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的目標。與此同時(shí)，樓市調控政策指向性明確，全國樓市降溫城市不斷增多，在商品房總體成交量依然上行的行業(yè)背景下，房?jì)r(jià)整體上漲態(tài)勢得到有效控制。

國家統計局最新發(fā)布的數據顯示，11月份，二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲7.9％和3.9％，漲幅分別比上月回落0.8個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)，均連續7個(gè)月回落。三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲7.0％和4.1％，漲幅分別比上月回落0.7個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)，均連續8個(gè)月持平或回落。

記者梳理發(fā)現，2019年各月房?jì)r(jià)出現同比下行的城市不斷增多，今年11月有超過(guò)30個(gè)城市的二手房?jì)r(jià)格下跌，這也是時(shí)隔56個(gè)月后，再次出現超過(guò)30個(gè)城市房?jì)r(jià)下調。

對于2020年，專(zhuān)家表示，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的大方向不會(huì )改變。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，近來(lái)住房和城鄉建設部再次明確，長(cháng)期堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。此中新意在于強調了“長(cháng)期”，這表明“房住不炒”定位不會(huì )受到市場(chǎng)周期影響。無(wú)論市場(chǎng)好與壞，對樓市的管控都不會(huì )放松，這對于2020年及未來(lái)的樓市發(fā)展都有很強的指導意義。同時(shí)，相關(guān)政策也明確提出發(fā)展長(cháng)效機制和調控機制，體現了引導樓市健康平穩成長(cháng)的思路。

“從中央經(jīng)濟工作會(huì )議及全國住房和城鄉建設工作會(huì )議傳遞出的信號來(lái)看，2020年樓市健康平穩發(fā)展，以及安居宜居的住房目標不會(huì )改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現平穩運行態(tài)勢。預計房地產(chǎn)調控總體繼續保持從嚴，因城施策的方式會(huì )變得更加多樣化，房地產(chǎn)金融側收緊將常態(tài)化?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波分析說(shuō)。

老舊小區改造成新增長(cháng)點(diǎn)

中央經(jīng)濟工作會(huì )議在重申“房住不炒”的同時(shí)，也提出要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發(fā)展租賃住房。對此，業(yè)內專(zhuān)家表示，中央經(jīng)濟工作會(huì )議為房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展指明了方向。

資料顯示，目前我國重點(diǎn)一二線(xiàn)城市存量住宅普遍進(jìn)入“老齡化”階段。在城市內存量住宅中，15年以上樓齡占比超過(guò)35％且20年以上樓齡占比超20％的城市有12個(gè)，均為發(fā)展起步早、能級高的重點(diǎn)一二線(xiàn)城市。

對此，在全國住房和城鄉建設工作會(huì )議上，住房和城鄉建設部部長(cháng)王蒙徽表示，著(zhù)力完善城鎮住房保障體系，加大城市困難群眾住房保障工作力度。抓好完善住房保障體系試點(diǎn)工作，爭取形成可復制、可推廣的經(jīng)驗。進(jìn)一步規范發(fā)展公租房，強化對環(huán)衛、公交等行業(yè)困難群體的精準保障。嚴格把握棚改范圍和標準，穩步推進(jìn)棚戶(hù)區改造?？偨Y推廣試點(diǎn)經(jīng)驗，進(jìn)一步完善支持政策，做好城鎮老舊小區改造工作。

來(lái)自住建部門(mén)的統計數據顯示，全國共有老舊小區近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約為40億平方米。據初步估算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬(wàn)億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè )認為，改造老舊小區、提升小區物業(yè)管理水平將成為房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)力點(diǎn)。許小樂(lè )表示，隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展，城市里的老舊小區已無(wú)法滿(mǎn)足新時(shí)代居民的生活需求，如何改造好老舊小區不僅是城市居民生活中的新“痛點(diǎn)”，更成為城市能否平衡發(fā)展的重要影響因素之一。因此，老舊小區改造及物業(yè)管理對于房企來(lái)說(shuō)，將是新的業(yè)績(jì)增長(cháng)點(diǎn)。

值得注意的是，住房和城鄉建設部提出了五個(gè)工作要求，其中提到了城市開(kāi)發(fā)建設由增量建設為主轉向存量提質(zhì)改造和增量結構調整并重?！霸谠隽拷Y構調整方面，或許也會(huì )和房地產(chǎn)領(lǐng)域的調控思路掛鉤。目前來(lái)看，保障房、人才住房，以及藍領(lǐng)公寓等，將成為較大的投資建設領(lǐng)域?！眹儡S進(jìn)說(shuō)。

租賃市場(chǎng)更加規范有序

除了“房住不炒”，近年來(lái)“租售并舉”已成為房地產(chǎn)行業(yè)里受關(guān)注度最高的詞匯，作為樓市調控長(cháng)效機制的重要組成部分，租賃市場(chǎng)受到了資本的熱捧，獲得了蓬勃發(fā)展。

業(yè)內專(zhuān)家表示，租賃住房是解決進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問(wèn)題的重要途徑。數據顯示，長(cháng)租公寓類(lèi)企業(yè)，在北京、上海等城市的市場(chǎng)份額已經(jīng)超過(guò)20％，如果計算二房東之類(lèi)的類(lèi)似模式交易在內，當下市場(chǎng)已經(jīng)有60％的租賃房源很難見(jiàn)到房主交易。

但值得注意的是，雖然長(cháng)租公寓蓬勃發(fā)展搞活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，但也產(chǎn)生了“野蠻生長(cháng)”的問(wèn)題。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡(luò )信息平臺發(fā)布虛假房源信息，惡意克扣押金租金，違規使用住房租金貸款，強制驅逐承租人等，這些違法違規行為嚴重侵害了租房群眾的合法權益，影響了社會(huì )和諧穩定。在這種情況下，租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)租公寓市場(chǎng)亟待加大監管。

在培育和發(fā)展租賃住房，促進(jìn)解決新市民等群體的住房問(wèn)題的同時(shí)，王蒙徽強調，要著(zhù)力培育機構化、規?；赓U企業(yè)，加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務(wù)平臺。重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規范標準和運行機制。

市場(chǎng)規范的步伐正在加快。近日，住房和城鄉建設部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場(chǎng)監管總局、銀保監會(huì )、國家網(wǎng)信辦等6部門(mén)印發(fā)《關(guān)于整頓規范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，規范住房租賃市場(chǎng)。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，租賃市場(chǎng)秩序混亂，不利于整個(gè)行業(yè)長(cháng)期健康發(fā)展，此次《意見(jiàn)》內容涉及廣泛，不僅對租賃主體進(jìn)行了管控和監管，還對金融租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行了管控，同時(shí)還提出建設租賃服務(wù)平臺。這將進(jìn)一步規范租賃市場(chǎng)，有效維護租戶(hù)的合法權益。

張波表示，強化對租賃房源的備案及監管將是未來(lái)住房租賃市場(chǎng)的主導方向，2020年住房租賃政策將會(huì )在更多城市落地。

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