????【摘要】專(zhuān)家表示，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始回暖升溫，“一房難求”的局面在中長(cháng)期內或將再現市場(chǎng)，未來(lái)純商品住宅項目的價(jià)格上漲已成定局。

????在降準降息等各種利好的刺激下，北京樓市已逐漸顯現回暖態(tài)勢。中原、亞豪等代理機構數據顯示，截止到7月26日，本月本市公寓類(lèi)新盤(pán)成交量已經(jīng)達到1010套，十萬(wàn)元以上的頂級豪宅成交量已經(jīng)達到8套，而在8月預計開(kāi)盤(pán)的項目有30個(gè)。專(zhuān)家表示，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始回暖升溫，“一房難求”的局面在中長(cháng)期內或將再現市場(chǎng)，未來(lái)純商品住宅項目的價(jià)格上漲已成定局。

????市場(chǎng)現象??10萬(wàn)+頂豪也不愁賣(mài)

????繼中央別墅區的金地中央世家、新世界麗樽等別墅項目紛紛亮相后，中心城區的盛德紫闕、紅璽臺等項目也動(dòng)作頻頻。

????而單價(jià)在10萬(wàn)元以上的頂級豪宅成交量一路飄紅，據代理行中原數據統計顯示，截至7月26日，今年，北京10萬(wàn)+頂豪成交爆發(fā)，整體簽約套數達到了創(chuàng )造歷史紀錄的147套。

????北京6月10萬(wàn)+頂豪成交明顯上漲，累計簽約達到了18套，合計簽約均價(jià)為11.3萬(wàn)元/平米。進(jìn)入7月以來(lái)頂豪再次連續簽約8套。

????除了頂級豪宅之外，不限購的公寓類(lèi)產(chǎn)品成交量更是爆棚，房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，本月已經(jīng)達到了1010套，在6月突破千套后，再次出現了高位成交，這也是最近幾年北京公寓市場(chǎng)的首次連續兩個(gè)月突破千套成交。

????二手房累計成交翻番

????“便宜點(diǎn)也賣(mài)了，實(shí)在耗不起了?！眲倓傎u(mài)掉亦莊一套二手房的鄒先生對記者表示，前兩年的樓市低迷讓自己的房子套牢在樓市中，掛牌一年都未找到下家，但是這一次，自其在中介公司掛出房源不過(guò)一個(gè)月的時(shí)間就被一對小夫妻相中，便宜幾萬(wàn)塊錢(qián)也趕緊出手。

????“現在確實(shí)是成交的窗口期?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示。

????房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，截至日前，北京二手房住宅合計簽約達到了101533套，相比2014年同期的50822套上漲幅度達到了100%。

????下月30新盤(pán)預計入市

????就在新盤(pán)加速成交，快速消化庫存的同時(shí)，新盤(pán)供不應求的疲態(tài)已經(jīng)開(kāi)始顯現，代理行亞豪機構數據顯示，截至23日，本月北京純商品住宅市場(chǎng)(不含保障房與自住房)僅新增住宅產(chǎn)品2950套，供需比為1:2.3，市場(chǎng)已經(jīng)處于供不應求的狀態(tài)。

????開(kāi)發(fā)商顯然抓住了入市的最佳時(shí)機，8月份，北京商品住宅市場(chǎng)預計將有30個(gè)項目入市，其中包括首開(kāi)萬(wàn)科城市之光、首創(chuàng )·禧瑞墅、嘉誠中心等13個(gè)純新盤(pán)。

????亞豪機構分析師郭毅表示，從今年北京商品住宅市場(chǎng)供應情況來(lái)看，前4個(gè)月開(kāi)盤(pán)項目個(gè)數均在20個(gè)以?xún)?。而隨著(zhù)4月成交回暖大幕的拉開(kāi)，自5月開(kāi)始供應出現抬頭，當月實(shí)現34個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，也成為上半年供應項目量最多的一個(gè)月。接下來(lái)的6月與7月，雖然市場(chǎng)轉暖的趨勢非常明顯，但是月度開(kāi)盤(pán)量卻均難以突破30個(gè)項目大關(guān)。而到了8月份，雖然已進(jìn)入下半年銷(xiāo)售周期的重要節點(diǎn)，但全月項目預計入市量仍在30個(gè)的關(guān)卡徘徊。

????原因分析??政策利好刺激樓市成交

????亞豪機構分析師郭毅預計，預計7月全月純商住宅成交量將達到8000套，并創(chuàng )下2015年月度成交量新高?；诓粩鄬捤傻恼攮h(huán)境，市場(chǎng)需求繼續呈現抬頭之勢，市場(chǎng)成交的回升也仍將持續。

????而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，公積金貸款額度最高提升至80萬(wàn)，以及近期以來(lái)，降準、降息等政策的效應慢慢體現，是樓市升溫的主要原因。

????另外，股市的震蕩再一次印證了樓市才是資產(chǎn)保值升值的不二法寶。不排除此前很多股市投資的獲利者將樓市當成了“收割機”。

????后市預期??房?jì)r(jià)進(jìn)入上升通道

????毫無(wú)疑問(wèn)， 北京進(jìn)入了商品房高端化的階段，主要是因為過(guò)去的幾年，北京供應的商品房住宅土地稀缺。

????北京土地整理儲備中心數據顯示，2013年4月至2015年4月，北京合計供應包含住宅類(lèi)用地地塊113宗，合計建筑面積為2046萬(wàn)平米。剔除配建只1350萬(wàn)平米為住宅，且其中有800萬(wàn)平米左右是自住房及各類(lèi)保障房。

????實(shí)際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬(wàn)平米左右。由此折算成為商品房住宅只有4.5萬(wàn)套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。按照目前市場(chǎng)供應比例計算，這部分大多將建設成為中高端物業(yè)，以獲得市場(chǎng)溢價(jià)。

????張大偉認為，北京樓市發(fā)展在2014年調整后，2015年將處于上升空間，整體市場(chǎng)將出現成交量明顯上升，成交價(jià)格輕微上漲的趨勢，對部分熱點(diǎn)區域，因為前期地王的集中上市，預計定價(jià)可能出現上漲。

????而亞豪機構分析師郭毅也表示，預計“一房難求”的局面在中長(cháng)期內或將再現市場(chǎng)，未來(lái)純商品住宅項目的價(jià)格上漲已成定局。