土地熔斷機制被指效果不彰，南京近日又在醞釀出臺更嚴厲的限貸政策?！叭绻雠_限貸，預期南京會(huì )在保持平穩的狀態(tài)下，出現一定的波動(dòng)?！笨硕鹧芯坎扛笨偨?jīng)理林波在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

　　不過(guò)高和資本董事長(cháng)蘇鑫認為，貨幣超發(fā)即使再限貸，也只能解一時(shí)之急。錢(qián)多了，首先會(huì )流入資產(chǎn)領(lǐng)域，政府最擔心的是資金進(jìn)入消費領(lǐng)域。

　　“由于國內投資渠道很少，中國還面臨匯率的壓力。由于資產(chǎn)和匯率只能保一個(gè)，如果一定要在兩者之間取舍，相信政府最終會(huì )選擇保資產(chǎn)。也正是這樣的邏輯，使很多投資人和購房者對樓市繼續持樂(lè )觀(guān)態(tài)度，敢于繼續進(jìn)場(chǎng)?！碧K鑫說(shuō)。

　　投資需求占不小比例

　　今年房?jì)r(jià)不斷漲漲漲的南京近日傳出消息，南京擬出臺限貸政策。有關(guān)南京限貸的消息中，目前已經(jīng)有兩個(gè)版本。

　　據南京當地房產(chǎn)中介的消息，購房者名下在南京有一套住房且貸款已結清的，再次購房時(shí)的首付比例將提高到3.5成；名下已有兩套住房貸款已結清的算二套，首付5成，利率上浮10%。

　　從南京開(kāi)發(fā)商傳出的版本，限貸的口子收得更緊：無(wú)論購房者名下是否有房產(chǎn)，第一套房的首付比例都將提高到35%，二套房的首付比例則提高到五成，而三套房則停貸。

　　就擬出臺限貸政策的市場(chǎng)傳言，央行南京分行方面表示目前房貸政策沒(méi)有變化，但南京正在醞釀一攬子計劃，或許會(huì )對房貸有一定影響。

　　中國指數研究院南京總經(jīng)理曹旭東告訴記者，南京市政府相關(guān)部門(mén)的確在討論要不要出限貸政策，何時(shí)出。

　　據了解，南京之所以醞釀出臺限貸，其中一個(gè)原因是來(lái)自中央政府的壓力。南京一家機構高層告訴記者，今年南京樓市的火熱已經(jīng)引起高層的關(guān)注，前不久住建部官員還專(zhuān)門(mén)聽(tīng)取了關(guān)于南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的報告。

　　克而瑞研究部副總經(jīng)理林波表示，近日政府開(kāi)會(huì )討論認為要抑制過(guò)快形成的資產(chǎn)泡沫，對房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一個(gè)信號，部分過(guò)熱城市的政策可能會(huì )分階段和不同批次收緊。

　　“目前看資產(chǎn)泡沫較大的領(lǐng)域，就是房地產(chǎn)了。地方上可能也會(huì )出臺相應的措施進(jìn)行落地，而落地的重點(diǎn)，可能會(huì )是像南京、合肥這樣熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)?！绷植ㄕf(shuō)。

　　研究人員告訴記者，從需求層面南京未來(lái)也很難繼續支持房?jì)r(jià)如此快速的上漲。

　　據中指院的調研，今年南京樓市改善需求的增加幅度較大，但目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資甚至投資需求也占了不小比例，改善需求的比例可能還不到三分之一。曹旭東認為，如果出臺限貸，將砍掉很大一部分需求。

　　“今年南京購房者所用的杠桿率很高。如果進(jìn)行投資去杠桿化，不排除房?jì)r(jià)出現一定波動(dòng)?！辈苄駯|說(shuō)。

　　多個(gè)城市被指有風(fēng)險

　　業(yè)界人士指出，南京擬出限貸的另一個(gè)原因是不想步無(wú)錫樓市的后塵，圖一時(shí)賣(mài)地之快使樓市陷入長(cháng)久的低迷期。

　　億翰智庫分析師陳其雄告訴記者，無(wú)錫也是經(jīng)濟較發(fā)達的城市，民營(yíng)經(jīng)濟活躍。但因為過(guò)度的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快，近幾年形成了大量供應，目前去庫存之路仍然有相當遠的路要走。

　　“我們對南京的供需結構進(jìn)行了調研，結論是房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快。如果南京過(guò)度透支需求，未來(lái)的樓市風(fēng)險將加大，極有可能成為另一個(gè)無(wú)錫?！标惼湫郾硎?。

　　南京之后，其它幾個(gè)熱點(diǎn)城市是否也會(huì )出臺政策，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。在今年被認為最有潛力的樓市四小龍中，除了南京，合肥、廈門(mén)也被認為有一定的風(fēng)險。

　　克而瑞最新公布的全國城市發(fā)展榜單中，在人均購房支出這一項，廈門(mén)在全國城市中排第三位；而為人所熟知的房?jì)r(jià)收入比，廈門(mén)也排在第三。

　　在研究人員眼中，廈門(mén)的新房均價(jià)已經(jīng)比較高了。分析人士告訴記者，目前廈門(mén)新建商品房的均價(jià)已經(jīng)達到3萬(wàn)元/平方米，而去年的時(shí)候只有2萬(wàn)元/平方米?！叭绻?萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，在廈門(mén)很難買(mǎi)到房。島內的房?jì)r(jià)已經(jīng)在5萬(wàn)元/平方米以上，很偏遠的地方也要約2萬(wàn)元/平方米?！币晃环治鰩熣f(shuō)。

　　而廈門(mén)不久前出現一則與政策相關(guān)的事情。廈門(mén)房產(chǎn)部門(mén)披露將出臺限購政策，但之后不久就撤回了政策。有媒體報道稱(chēng)，是廈門(mén)房管門(mén)與銀行系統之前的溝通出現一些問(wèn)題，因而放緩了政策的出臺。

　　對此有分析師認為，銀行可能擔心當地出臺限貸政策后房?jì)r(jià)出現波動(dòng)，影響當地銀行房貸資產(chǎn)的安全。

　　林波指出，廈門(mén)雖然今年樓市很旺，但經(jīng)濟層面一直比較弱。但與廈門(mén)相比，在產(chǎn)業(yè)結構、發(fā)展潛力和對人口的吸納能力上，合肥樓市雖然進(jìn)入快車(chē)道，但產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟底子比較弱?！昂戏嗜绻湃畏?jì)r(jià)上漲將是涸澤而漁，對整個(gè)城市發(fā)展都不利，所以合肥才出臺了比較嚴厲的樓市政策?！绷植ㄔ诮邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)說(shuō)。

　　蘇鑫指出，開(kāi)發(fā)商之所以扎堆在一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市投資，是因為在其它城市不賺錢(qián)，只能在這些城市拿地做項目。

　　“國內市場(chǎng)除了房地產(chǎn)，不可能有其它行業(yè)可以容納如此龐大的資金。有龐大的資金，又集中在少數幾個(gè)城市，房?jì)r(jià)和地價(jià)肯定會(huì )漲。這種情況下，限貸只能說(shuō)是救急之法?！碧K鑫說(shuō)。

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