國家統計局發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，環(huán)比上漲城市個(gè)數減少，下降城市個(gè)數增加，漲幅繼續收窄。這是上漲城市數量與房?jì)r(jià)漲幅繼5月轉向后，連續第三個(gè)月下調。

　　業(yè)內人士表示，近期針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的降杠桿政策密集推出，地方調控收緊的跡象也愈趨明顯，在此背景下，購房者預期有所調整。若去金融杠桿政策執行力度超預期，未來(lái)房地產(chǎn)信貸供應量減少，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有可能呈現下調之態(tài)。

　　回調　環(huán)比漲幅總體收窄

　　數據顯示，7月新建商品住宅價(jià)格與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有16個(gè)，上漲的城市有51個(gè)，較4月份65個(gè)城市上漲已減少14個(gè)，較6月的55個(gè)城市減少4個(gè)。

　　從增幅來(lái)看，環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為4.6%，較4月的5.8%大幅收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)，較6月的4.9%也收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。而降幅方面，7月價(jià)格最低為下降1.1%，較4月至6月維持的0.5%，降幅擴大0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　具體來(lái)看，廈門(mén)漲幅高達4.6%，合肥4.2%，南京3.6%，石家莊、無(wú)錫、天津、杭州、深圳等7個(gè)城市漲幅均超2%。但同時(shí)，三亞、南充下滑0.3%，大連、牡丹江下滑0.6%，錦州下滑0.7%，韶關(guān)下滑1.1%。

　　二手住宅價(jià)格，與6月相比，價(jià)格下降的城市有12個(gè)，上漲的城市有51個(gè)，環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為3.2%，最低為下降0.5%。

　　同比來(lái)看，新建住房?jì)r(jià)格與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有11個(gè)，上漲的城市有58個(gè)，最高漲幅為41.4%，最低為下降3.8%。二手房方面，價(jià)格下降的城市有12個(gè)，上漲的城市有51個(gè)，最高漲幅為44.1%，最低為下降5.3%。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回調。數據顯示，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有51個(gè)，比上月減少4個(gè)；持平的城市有3個(gè)，比上月減少2個(gè)；下降的城市有16個(gè)，比上月增加6個(gè)。

　　環(huán)比漲幅總體收窄。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的51個(gè)城市里，漲幅在1%以上的城市有16個(gè)，比上月減少1個(gè)?！笆照容^大的城市主要是前期上漲過(guò)快的一線(xiàn)城市和少數熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，其余城市環(huán)比變化不大?！眲⒔▊フf(shuō)。

　　“一線(xiàn)城市由于去年同期基數相對較高，近期環(huán)比漲幅收窄明顯。但絕大部分二、三線(xiàn)城市由于去年同期基數相對較低，同比漲幅仍在繼續擴大?！眲⒔▊フf(shuō)。數據顯示，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有58個(gè)，比上月增加1個(gè)；持平的城市有1個(gè)，與上月相同；下降的城市有11個(gè)，比上月減少1個(gè)。

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，70個(gè)城市平均新建商品房住宅價(jià)格指數環(huán)比上漲0.72%，這是3月以來(lái)的最低點(diǎn)。房?jì)r(jià)上半年已形成階段性高點(diǎn)，集中成交之后后續支撐不足，因此下半年漲幅普遍趨緩。

　　轉向　樓市調控政策收緊

　　南京市市長(cháng)繆瑞林8月17日表示，現階段南京房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險加大，下一步，將立足南京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，針對局部區域過(guò)熱的問(wèn)題，嚴格落實(shí)嚴控房?jì)r(jià)地價(jià)、突出聯(lián)動(dòng)監管、科學(xué)引導預期等各項政策措施，確保全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　繆瑞林表示，將嚴控房?jì)r(jià)地價(jià)。嚴格落實(shí)房?jì)r(jià)管控標準，分區域設置價(jià)格管控線(xiàn)，嚴控區域樓王；對開(kāi)發(fā)企業(yè)申請開(kāi)發(fā)項目上市時(shí)，嚴格按照價(jià)格區間分類(lèi)指導，控制房?jì)r(jià)上漲幅度。執行土地出讓最高限價(jià)措施，優(yōu)化土地供應出讓方式，加強全市土地供后監管，加大閑置土地處置力度，對暫未開(kāi)發(fā)的土地，嚴格按照土地出讓合同管理開(kāi)發(fā)建設。

　　此外，將加強監管?？娙鹆终f(shuō)，將安排建設、物價(jià)、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，對全市商品房項目開(kāi)展從開(kāi)發(fā)建設、價(jià)格申報到上市銷(xiāo)售的全過(guò)程監管，對出現捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)、散布虛假信息等違法違規行為加大聯(lián)合查處和治理力度。嚴格落實(shí)購房實(shí)名制，堅決杜絕炒房賣(mài)號現象。

　　日前，南京、蘇州、合肥紛紛出臺調控政策。南京調整土地公開(kāi)出讓的競價(jià)方式，經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)出讓實(shí)行網(wǎng)上交易，競價(jià)所產(chǎn)生的保障房建設資金不計入房?jì)r(jià)準許成本；當網(wǎng)上競價(jià)達到最高限價(jià)80%時(shí)，申領(lǐng)預售許可證的條件需符合“主體結構封頂”至“現房銷(xiāo)售”等不同程度的施工進(jìn)度。同時(shí)，將已有一套住房且房貸已結清的最低首付比例由30%上調至35%，已有一套住房且房貸未結清的最低首付比例由45%上調至50%。

　　蘇州方面重啟限購政策。非蘇州戶(hù)籍居民家庭申請購買(mǎi)第二套住房時(shí)，應提供自購房之日起前兩年內在蘇州市區累計繳納一年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì )保險(城鎮社會(huì )保險)繳納證明。并對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例由40%調整為50%。

　　土地方面，蘇州提出加大土地市場(chǎng)供應，調整土地供應條件，提高住宅用地競買(mǎi)保證金和土地出讓金首付比例，引導土地出讓理性競價(jià)，設定土地出讓市場(chǎng)指導價(jià)，并與預售條件掛鉤。

　　合肥則收緊貸款。以家庭為單位，無(wú)論在合肥市無(wú)房或有一套房，只要有兩次及以上的貸款記錄，必須在全部結清貸款后才能再次申請房貸。而以家庭為單位，在合肥市有兩套及以上住房的，只要尚有貸款未結清，均不予受理房貸。

　　展望　四季度房?jì)r(jià)或受抑制

　　在地方收緊樓市調控的同時(shí)，中央降杠桿的信號明顯。日前，證監會(huì )提出，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，并需詳細披露募集資金的實(shí)際投向。不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對流動(dòng)資金進(jìn)行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。

　　在中央提出抑制資產(chǎn)泡沫后，有消息稱(chēng)，部分金融機構已收到相關(guān)監管指示，將于近期把結構化配資杠桿比例降低至1：1，規避劣后級受益人通過(guò)杠桿放大交易。

　　“在資產(chǎn)荒的背景下，金融機構通過(guò)各種形式將資金都流入房地產(chǎn)內。這么一收緊，金融機構的資金減少，投向房地產(chǎn)的資金自然也會(huì )大幅下調?！睒I(yè)內人士透露。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，銀行信貸可以說(shuō)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的因素。研究房地產(chǎn)發(fā)展的歷史可以發(fā)現，信貸收緊的年份房?jì)r(jià)一律下調，而信貸相對寬松的年份，房?jì)r(jià)則一路高漲。

　　“過(guò)去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現了變化。在加速去金融杠桿的背景下，部分漲幅過(guò)大的城市將受到抑制?！睆埓髠フf(shuō)。

　　海通證券分析師姜超表示，7月份中國的貸款總量4636億，其中代表居民房貸的居民中長(cháng)期貸款高達4773億，占信貸總額的比重已經(jīng)超過(guò)100%。據其估算，目前中國居民購房的商業(yè)貸款杠桿率大約為42%左右。

　　姜超認為，如果未來(lái)居民房貸見(jiàn)頂，地產(chǎn)銷(xiāo)量和投資增速由正轉負，這將意味著(zhù)很多行業(yè)的盈利存在重新回落的風(fēng)險。

　　有業(yè)內人士表示，房企融資渠道收窄，購房預期轉向帶來(lái)的銷(xiāo)售下滑，進(jìn)一步影響房企回款，四季度房?jì)r(jià)有望得到進(jìn)一步抑制。

　　中金報告預計，隨著(zhù)新房供應的增加，四季度將迎來(lái)供過(guò)于求狀態(tài)，應警惕因宏觀(guān)經(jīng)濟超預期下行，流動(dòng)性回收超預期風(fēng)險。