■從中報讀懂經(jīng)濟大勢

　　29日晚間，隨著(zhù)保利地產(chǎn)發(fā)布半年業(yè)績(jì)公告，“招保萬(wàn)金”四大典型房企半年報全部披露。萬(wàn)得資訊數據顯示，截至目前，已發(fā)布中報的房企達101家，其營(yíng)業(yè)收入總額5228億元，同比上年同期增長(cháng)37%。但值得注意的是，雖然營(yíng)業(yè)收入有所增加，但房企資金杠桿也大幅提高，資產(chǎn)負債率達65.68%，負債總額高達3.74萬(wàn)億元。

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趙乃育/繪?

　　業(yè)內人士警示，瘋狂搶購致地價(jià)高漲，杠桿高企，未來(lái)風(fēng)險重重。房企已過(guò)于激進(jìn)，一旦未來(lái)房?jì)r(jià)漲幅放緩，高地價(jià)的壓力將集中爆發(fā)。

　　瘋狂　銷(xiāo)售猛增創(chuàng )紀錄

　　2016年上半年，房企銷(xiāo)售收入創(chuàng )新高。據中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的統計數據，2016年前7個(gè)月，30家上市房企銷(xiāo)售額合計1.33萬(wàn)億元，同比大漲72.2%，刷新歷史最高紀錄。

　　其中，新城控股、旭輝地產(chǎn)、景瑞地產(chǎn)、碧桂園、首開(kāi)地產(chǎn)、中國金茂前7月銷(xiāo)售額同比增幅超過(guò)100%。新城同比增長(cháng)142%，完成年度目標84%，景瑞同比增長(cháng)149%，完成年度目標79%，碧桂園同比增長(cháng)143%，完成目標68%，旭輝同比增長(cháng)174%，完成目標74%，首開(kāi)則是同比增長(cháng)164%，完成年度目標116%。

　　而銷(xiāo)售額超過(guò)1000億元房企有4家，分別為萬(wàn)科、恒大、碧桂園和保利地產(chǎn)，銷(xiāo)售金額依次為2175.1億元、1848億元、1494.2億元和1227.71億元。在此背景下，恒大將其年度銷(xiāo)售目標由此前的2000億元上調至3000億元。

　　此外，在600億元至800億元的銷(xiāo)售目標陣營(yíng)里，融創(chuàng )中國、金地集團和龍湖地產(chǎn)前7個(gè)月銷(xiāo)售額同比增幅均超過(guò)80%。

　　事實(shí)上，在高速增長(cháng)的銷(xiāo)售下，存貨周轉率也大幅提升。數據顯示，2016年上半年房企存貨周轉率平均0.76次，其2015年同期僅為0.18次。

　　但值得注意的是，雖然銷(xiāo)售額大幅增長(cháng)，但房企的利潤卻不盡如人意。以“招保萬(wàn)金”四大房企為例，銷(xiāo)售額高達近2000億元的萬(wàn)科，歸屬于上市公司股東的凈利潤53.5億元，保利利潤49.6億元，招商38.52億元，金地歸屬母公司的凈利潤為7.78億元。

　　在此背景下，萬(wàn)得資訊數據顯示，已發(fā)布半年報的101家房企，2016年上半年營(yíng)業(yè)收入5228億元，較2015年同期大幅增長(cháng)37%，利潤總額680億元，較2015年同期的522億元大幅增長(cháng)30%。但其凈利潤僅為484億元。

　　分化　優(yōu)勝劣汰更明顯

　　值得注意的是，在一些房企業(yè)績(jì)大幅增加的同時(shí)，也有部分房企仍面臨著(zhù)虧損局面。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )秘書(shū)長(cháng)鐘彬表示，受宏觀(guān)經(jīng)濟影響,房企面臨去庫存壓力,優(yōu)勝劣汰機制愈加明顯。房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷上升,百強房企賣(mài)了全國近一半的房子,各梯隊房企銷(xiāo)售金額集中度均出現大幅提升,百強房企銷(xiāo)售金額集中度已接近50%。

　　據記者不完全統計，在已發(fā)布中報的101家房企中，有19家房企凈利潤仍為負。這意味著(zhù)，在整體市場(chǎng)向好的背景下，仍有超18%的房企處于虧損狀態(tài)。

　　其中，渝開(kāi)發(fā)、綠景控股等10家房企虧損超過(guò)千萬(wàn)元，3家虧損超億元，1家超過(guò)10億元。分別是沙河股份虧損1036萬(wàn)元，天房發(fā)展虧損1553萬(wàn)元，榮豐控股虧損2180萬(wàn)元，渝開(kāi)發(fā)、綠景控股、中國高科分別虧損2278萬(wàn)元、2291萬(wàn)元、2358萬(wàn)元，海航創(chuàng )新、新光圓成、天地源、京漢股份分別虧損2645萬(wàn)元、3879萬(wàn)元、5994萬(wàn)元與7703萬(wàn)元。而陽(yáng)光股份、云南城投、天津松江虧損上億元，分別為1.13億元、3.6億元、5.21億元，嘉凱城虧損高達10.67億元。

　　業(yè)內人士認為，從預增與預虧的房企數據看，上半年不同凈利潤規模層級的房企數量保持不變，但平均增速明顯分化。在行業(yè)盈利空間收窄的背景下，凈利潤規模超過(guò)100億元的房企均值為209.67億元，同比增長(cháng)率均值為18.47%；一部分凈利潤規模在10億元至50億元區間的中型房企，在本輪市場(chǎng)結構性回暖中獲益匪淺，該區間房企凈利潤同比增長(cháng)率均值達11.92%，其中部分企業(yè)凈利潤增速甚至達60%至90%；而凈利潤規模在50億元至100億元區間的房企均值為75.71億元，同比增長(cháng)0.70%，該區間房企受市場(chǎng)布局或產(chǎn)品結構單一影響，凈利潤增長(cháng)緩慢。

　　“房企業(yè)績(jì)分化的主要原因來(lái)自于其布局的差異?！眹抛C券房地產(chǎn)行業(yè)分析師董德志表示，居民住房需求三五年內相對穩定，目前銷(xiāo)售高增長(cháng)意味著(zhù)對未來(lái)需求的透支；由于我國住房需求轉移單邊性的特點(diǎn)，一線(xiàn)城市居民一般不會(huì )去二線(xiàn)城市買(mǎi)房，二線(xiàn)一般不會(huì )去三線(xiàn)買(mǎi)房，目前二線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售的火爆意味著(zhù)大量的三、四線(xiàn)城市需求被轉移。綜上，三、四線(xiàn)城市居民需求被嚴重透支和轉移，且供給層面今年庫存面積不會(huì )有明顯下降，這意味著(zhù)未來(lái)房地產(chǎn)去庫存的壓力會(huì )更加艱難。

　　萬(wàn)科半年報中也指出，上半年城市間仍然呈現較為明顯的分化。主要城市新房銷(xiāo)售面積大幅上升，而供應增長(cháng)有限，商品住房庫存量快速下降。但此前土地供應較多、人口增長(cháng)較慢甚至負增長(cháng)的城市，庫存壓力仍然較大，情況并沒(méi)有根本好轉。

　　風(fēng)險　負債高企引擔憂(yōu)

　　2016年，在銷(xiāo)售額大幅增長(cháng)的背景下，房企加速囤地。截至8月24日，年內搶地最積極的14家房企拿地超過(guò)200億，合計拿地為4093億，整體看，相比2015年同期的1864億上漲了120%。

　　中原地產(chǎn)數據顯示，融創(chuàng )拿地總額高達478.69億元，較去年同期的73.13億元，大幅增長(cháng)554%。綠地拿地總額348億元，較去年同期也增長(cháng)55%。融信更是改變其去年同期一幅未拿的情況，拿地總額達到345億元。此外，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、保利拿地資金也紛紛超過(guò)300億元。

　　而在房企激進(jìn)拿地的背后，地方土地收入也大幅增加。全國賣(mài)地最多的50大城市出現了賣(mài)地面積未漲，土地成交額卻爆發(fā)的現象。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至8月22日，50大城市合計成交土地建筑面積為69489萬(wàn)平方米，相比2015年同期的69461萬(wàn)平方米基本持平。但土地出讓金則出現了爆發(fā)，截至當日，50大城市土地出讓金累計達到了1.39萬(wàn)億元，相比2015年同期的9342.8億元，上漲幅度達到了49.22%。

　　對此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，資產(chǎn)荒的背景下，資金大量流入房地產(chǎn)，而在資金的支持下，房企加大杠桿使用力度。

　　實(shí)際上，房企資產(chǎn)負債率大幅提升。例如嘉凱城資產(chǎn)負債率已高達93.55%，較上年84.64%大幅提高8.91個(gè)百分點(diǎn)。天津松江資產(chǎn)負債率也高達90%，較上年增長(cháng)6.6個(gè)百分點(diǎn)。此外，包括萬(wàn)科、華夏幸福等18家房企資產(chǎn)負債率高達80%以上。

　　從凈資產(chǎn)負債率也就是產(chǎn)權比率來(lái)看，房企數據更是高得驚人。魯商置業(yè)、嘉凱城凈資產(chǎn)負債率高達1400%。

　　廣發(fā)證券分析師樂(lè )嘉棟表示，從整個(gè)上半年情況來(lái)看，貨幣流動(dòng)性持續寬松，而整個(gè)市場(chǎng)缺乏可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動(dòng)性的重要載體。

　　“但進(jìn)入下半年，成交端的逐步下滑，會(huì )抑制房企的開(kāi)發(fā)投資，房企的融資活動(dòng)或將逐步降溫?！睒?lè )嘉棟認為，未來(lái)房企將面臨的風(fēng)險一方面是資產(chǎn)端的資金抑制帶來(lái)資金緊縮，另一方面則是當前貨幣環(huán)境下居民杠桿利用水平較高，開(kāi)發(fā)商未來(lái)回款將受流動(dòng)性影響較大。

　　同時(shí)，政府監管也在收緊。最新數據顯示，截至目前，8月份武漢已經(jīng)有22家房企因為違規銷(xiāo)售被房管局扣分，列入不良信用記錄。

　　張大偉也指出，房企已過(guò)于激進(jìn)，一旦未來(lái)房?jì)r(jià)漲幅放緩，資金壓力將集中爆發(fā)。例如融創(chuàng )478.69億元拿地總額已占其銷(xiāo)售總額81%，而融信方面，其拿地總額345.39億元，更是其銷(xiāo)售額132.2億元的261.3%。