全國33個(gè)土地改革試點(diǎn)還有半年時(shí)間就將收官。日前《經(jīng)濟參考報》記者在試點(diǎn)之一的四川省郫都區采訪(fǎng)了解到，該區試點(diǎn)農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市，取得了可觀(guān)的經(jīng)濟收入，并進(jìn)行了現金分紅。

　　專(zhuān)家表示，這項改革喚醒了農村“沉睡的資產(chǎn)”，將賦予農民更多財產(chǎn)權利，但未來(lái)需要綜合配套改革。

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　　樣本　試點(diǎn)農地入市賣(mài)出兩個(gè)億

　　四川省農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市的“第一槌”，是在距離成都市中心城區半個(gè)小時(shí)車(chē)程的郫都區唐昌鎮戰旗村擂響的。2015年，戰旗村選中了村辦復合肥廠(chǎng)、預制廠(chǎng)和村委會(huì )老辦公樓用地入市拍賣(mài)，并最終在郫都區公共資源交易服務(wù)中心以700多萬(wàn)元的總價(jià)成交。

　　戰旗村黨總支書(shū)記高德敏告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從入市到開(kāi)發(fā)，該宗地經(jīng)歷了頒發(fā)集體土地所有權證、入市主體提出申請并編制入市方案、表決通過(guò)入市方案、區公共資源交易中心組織實(shí)施等程序。

　　記者在現場(chǎng)看到，拍賣(mài)的地塊目前正在打圍施工一個(gè)鄉村旅游綜合體。據了解，該項目總建筑面積8800多平方米，主體工程已經(jīng)封頂，正在進(jìn)行內外裝修。墻外的道路已經(jīng)鋪好瀝青裝好路燈，路邊的特色景觀(guān)帶基本成形。

　　高德敏表示，以前農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地是“沉睡的資產(chǎn)”，即便有想法也不能動(dòng)，村子能有今天，首功要歸于這次“土改”。

　　據統計，截至目前，郫都區已完成30宗353畝農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市交易，獲得成交價(jià)款2.1億元。入市項目的加快建設，帶動(dòng)發(fā)展規模以上養生養老中心、創(chuàng )意農業(yè)基地、農耕體驗園160多家，催生了一批農、文、旅共融的新興產(chǎn)業(yè)、新興業(yè)態(tài)和幸福美麗新村。

　　多位專(zhuān)家告訴記者，市場(chǎng)對于農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市拍賣(mài)的關(guān)注點(diǎn)，集中在收益分配上。雖然政府提出了和國有土地同等入市、同價(jià)同權，但和國有土地入市收益直接進(jìn)入財政不同，農村集體土地入市的收益需要兼顧國家、集體和個(gè)人等多方利益。而在郫都區，為防止土地增值收益分配“吃光分光”，該區確立了針對集體經(jīng)濟組織成員內部分配的原則，按照“二八開(kāi)”形式劃分成員現金分紅和集體相關(guān)資金存留，保障村民長(cháng)遠生計和促進(jìn)集體經(jīng)濟可持續發(fā)展。

　　例如，戰旗村在土地拍賣(mài)之后，扣除入市成本、繳納土地增值收益調節金（15%）后形成的出讓凈收益，僅以其中20%進(jìn)行現金分紅，其余絕大部分用作村集體資產(chǎn)管理有限公司的公益公積金，以保障農業(yè)農村發(fā)展和農民持續增收。

　　棋局　全國33個(gè)試點(diǎn)進(jìn)入最后半年

　　在農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市改革的嘗試方面，郫都區只是其中一個(gè)樣本。

　　從2016年開(kāi)始，全國33個(gè)縣進(jìn)行征地制度改革、農村經(jīng)營(yíng)性建設用地入市改革和宅基地制度改革等“三塊地”改革試點(diǎn)。據國土資源部4月份透露，農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市地塊目前各試點(diǎn)共計完成278宗，總價(jià)款約50億元人民幣。這意味著(zhù)每畝地的平均入市價(jià)格約為110萬(wàn)元。

　　按照計劃，今年12月31日，所有試點(diǎn)將正式收官，試點(diǎn)成果呈報上級部門(mén)進(jìn)行驗收和評估，對實(shí)踐證明可行的，修改完善有關(guān)法律；對實(shí)踐證明不宜調整的，恢復施行有關(guān)法律規定。也就是說(shuō)，這些改革試點(diǎn)還剩下最后半年的時(shí)間。

　　有專(zhuān)家表示，過(guò)去，農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地難以自由流轉，其結果是城市建設用地日漸短缺的同時(shí)，城鄉建設用地卻利用粗放，造成大量空閑用地，得以流轉后，將賦予農民更多財產(chǎn)權利，推進(jìn)城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置。

　　國土資源部調控和監測司巡視員董祚繼此前告訴《經(jīng)濟參考報》記者，農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地制度改革的基本思路，是允許規劃確定為經(jīng)營(yíng)性用途的存量農村集體建設用地，與國有建設用地享有同等權利，在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，并完善入市交易規則、服務(wù)監管制度和土地增值收益的合理分配機制?，F階段農村所擁有的存量建設用地多達2.5億畝，盤(pán)活農村資源，激活農村資產(chǎn)，那么，農村將成為中國經(jīng)濟增長(cháng)的“下一個(gè)風(fēng)口”。

　　集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市潛力很大，但董祚繼也表示，改革也面臨諸多困難和矛盾，需要理性看待。例如，由于長(cháng)期以來(lái)對農村土地產(chǎn)權制度建設重視不夠，造成農村土地管理基礎普遍不夠扎實(shí)。各種歷史遺留問(wèn)題錯綜復雜，土地及農房產(chǎn)權資料缺失、權屬爭議、違法違規等情況大量存在，過(guò)去私下交易行為問(wèn)題叢生、尾大不掉。這些因素明顯影響到改革的全面推進(jìn)。

　　難點(diǎn)　產(chǎn)權限制和政策配套成當前瓶頸

　　實(shí)際上，基層政府工作人員對此次改革面臨的困難也有同樣的感受。郫都區國土部門(mén)相關(guān)負責人就坦言，隨著(zhù)試點(diǎn)的不斷深入以及農村土地征收、宅基地制度改革任務(wù)的疊加，集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市在程序和措施上都面臨瓶頸。

　　上述負責人表示，一是改革的政策配套跟進(jìn)不足，農村土地制度改革涉及的利益關(guān)系復雜，單一政策支撐難以奏效。當前來(lái)看，農村產(chǎn)權金融服務(wù)、土地入市的財稅征管和行政審批、土地供后監管等方面的配套政策及制度建設尚屬空白，需要加快研討并協(xié)同跟進(jìn)。

　　二是土地利用規劃管控缺乏彈性，農村地區建設用地發(fā)展空間狹小，就地入市與現有基本農田布局極易沖突。如何在確?；巨r田保護面積不減少、質(zhì)量不降低的前提下，突破現有土地利用規劃管理模式，利用好農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，確實(shí)是一個(gè)難題。

　　三是農村土地二級市場(chǎng)沒(méi)有放開(kāi)。二級市場(chǎng)交易管理涉及國土、房產(chǎn)、工商等多個(gè)部門(mén)，由于沒(méi)有統一匯總和發(fā)布信息的渠道，造成了交易信息不對稱(chēng)，增加了政府精準調控的難度，土地違規交易和隱性交易的隱患無(wú)法消除，不利于農村土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　四川邁高旅游資源開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)張旭東認為，農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市，要想真正實(shí)現與國有建設用地的同價(jià)同權，順利進(jìn)行抵押融資是一把重要的尺子。但是，目前對此提供抵押貸款服務(wù)的金融機構很少，這對改革進(jìn)程是一個(gè)很大的掣肘。

　　值得一提的是，有專(zhuān)家認為，改革成敗與否，土地用途規劃是關(guān)鍵。目前農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市試點(diǎn)中，被拍賣(mài)的土地多用于工業(yè)、倉儲用地，少量用于商貿用地，也有一些沿海試點(diǎn)地區嘗試將入市后的地塊用于住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也就是俗稱(chēng)的“商住兩用”型地產(chǎn)。

　　在成都，很多“不差錢(qián)”的投資者同樣相中了農村經(jīng)營(yíng)性建設用地潛在的巨大市場(chǎng)價(jià)值。但是，在對改革政策進(jìn)行一定了解后，有投資者就表示，如果完全按現行改革文件來(lái)操作，在試點(diǎn)區域投資“商住兩用”型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)權和交易都是今后很難繞過(guò)的“一道坎”。