樓市已經(jīng)歷連續三個(gè)月的高強度調控，從最初的限購、限貸，緊接著(zhù)的限價(jià)、限售，再到一線(xiàn)城市的全面限商，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度在“五限”下大幅降溫。

　　但需注意的是，由于下降并不是自發(fā)性調整，住房?jì)r(jià)格依然堅挺，且因“溢出”效應熱點(diǎn)城市周邊地區成為替代的“投資標的”，導致該類(lèi)城市同時(shí)面臨“控房?jì)r(jià)”和“去庫存”難題。

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?趙乃育/繪

　　專(zhuān)家指出，隨著(zhù)經(jīng)濟的融合以及城際交通的徹底改善，城市界限越來(lái)越模糊，區域概念強化。建議將區域房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步作為一個(gè)中觀(guān)整體看待，在一城一策的基礎上，探索區域協(xié)調施策。

　　溢出效應　熱點(diǎn)城市周邊成“香餑餑”

　　5月底，臨近端午時(shí)節，湖北地級市咸寧的樓市熱鬧非凡。房企提前造勢，游子開(kāi)始返鄉，街頭小巷也流傳著(zhù)這樣的廣告：錢(qián)存銀行不買(mǎi)房，銀行貸款給老王。老王拿錢(qián)去買(mǎi)房，心中女神嫁老王……難以在武漢買(mǎi)房的購房者們快速向周邊溢出。

　　安徽六安也因合肥的火熱以及限購，其房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，銷(xiāo)售量屢創(chuàng )新高。六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理局統計顯示，2016年全市商品房銷(xiāo)售面積達663.71萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)126.1%，增幅為全省之首；銷(xiāo)售金額達308.79億元，首次突破300億元大關(guān)。

　　近兩年大熱的鄭州更是因都市圈因素影響，其周邊縣市樓市也紛紛開(kāi)啟大熱模式。洛陽(yáng)方面，作為國家區域性中心城市和中原城市群副中心城市，加上洛陽(yáng)地鐵、自貿區等因素的影響，洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，部分樓盤(pán)出現量?jì)r(jià)齊升狀態(tài)。2016年洛陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售面積為770.4萬(wàn)平方米，比2015年全年的687.3萬(wàn)平方米增加了12.1%，商品房銷(xiāo)售額為350.1億元，比2015年全年的295.6億元增加了18.44%。

　　開(kāi)封方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)從成交到開(kāi)發(fā)投資，均進(jìn)入快車(chē)道。2017年一季度，開(kāi)封市GDP為374.97億元，較上年同期增長(cháng)8.6%，增速提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，高于全國1.7個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，開(kāi)封一季度固定資產(chǎn)投資（不含農戶(hù)）完成179.63億元，比上年同期增長(cháng)12.9%，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成32.27億元，比上年同期增長(cháng)22.3%，增幅居全省第7位。

　　新鄉方面，1至4月完成固定資產(chǎn)投資492.51億元，同比增長(cháng)12.6%，高于全省平均水平2.2個(gè)百分點(diǎn)，位居全省第11位。全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.04億元，總量位居全省第3位，同比增長(cháng)51.0%；全市商品房銷(xiāo)售面積169.22萬(wàn)平方米，位居全省第5位，同比增長(cháng)58.3%；全市完成商品房銷(xiāo)售額66.12億元，同比增長(cháng)62.0%。

　　除了鄭州都市圈周邊，今年1至4月，揚州市商品房銷(xiāo)售面積296.94萬(wàn)平方米，同比增加54.7%；其中住宅銷(xiāo)售面積279.78萬(wàn)平方米，同比增加51.8%。商品房待售面積313.70萬(wàn)平方米，同比下降27.5%。商品房去化周期降為6個(gè)月。

　　對此，江蘇省組織331名相關(guān)專(zhuān)家調查后，報告顯示，在熱點(diǎn)城市樓市降溫“退燒”的同時(shí)，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于活躍。比如，鎮江屬于南京都市圈，樓市政策相對寬松。調查者對鎮江商品房?jì)r(jià)格預期，由一季度“緩和上漲”為主，轉變?yōu)槎径取懊黠@上漲”為主；南通、淮安的商品房?jì)r(jià)格以“穩中緩升”為主。

　　江蘇省物價(jià)局新聞發(fā)言人孔祥平表示，總體上看，緩和上漲的預期占70%，尤其是蘇北五市，除淮安市維持在80%的上漲預期外，其他四市的上漲預期都超過(guò)了九成?？紫槠浇榻B，“江蘇的三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)活躍度增加，三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)有所上升。對此，三四線(xiàn)城市可能會(huì )對房?jì)r(jià)采取相應的調控措施，包括價(jià)格部門(mén)會(huì )采取備案措施。在經(jīng)過(guò)了前段時(shí)間的市場(chǎng)調控之后，我們目前仍然面臨著(zhù)較大的商品房上漲的調控壓力?！?/p>

　　隨著(zhù)購房者的溢出，部分一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市周邊的三四線(xiàn)城市成交快速上漲，去化加速。有報告顯示，根據國家統計局的最新數據計算，全國住房存量4月同比下降16.2%，是自全球金融危機以來(lái)最大的月度降幅。其中，若按照對11個(gè)三四線(xiàn)城市的調查中，住房存量4月更是平均同比減少22.4%。

　　調控難抑　熱點(diǎn)城市周邊房?jì)r(jià)快速攀升

　　國家統計局公布的數據顯示，5月份，一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)降溫態(tài)勢持續，熱點(diǎn)周邊三四線(xiàn)城市領(lǐng)漲全國。其中，5月宜昌新房?jì)r(jià)格同比漲幅達到10.7%，創(chuàng )下今年以來(lái)的新高。

　　統計局數據顯示，4月份，唐山房?jì)r(jià)環(huán)比上漲2.3%，蚌埠環(huán)比上漲2.2%，宜昌環(huán)比上漲2.1%，北海上漲1.9%，沈陽(yáng)上漲1.8%，揚州、金華上漲1.7%，昆明、西安、韶關(guān)則分別上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)。5月份時(shí)，趨勢依然未改。蚌埠、北海、湛江、九江、濟寧、宜昌等新房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅較大的城市多為熱點(diǎn)周邊三四線(xiàn)城市。

　　CRIC研究中心楊科偉表示，由于購房熱情仍在，調控博弈，因此，購買(mǎi)力溢出，熱點(diǎn)周邊城市成為投資最佳標的，部分存在上漲之勢。

　　以石家莊為例，受京津冀城市群影響，僅5月單月，石家莊樓盤(pán)調價(jià)數量達到21盤(pán)。其中7個(gè)住宅項目進(jìn)行調價(jià)，10個(gè)寫(xiě)字樓項目進(jìn)行調價(jià)，3個(gè)別墅和1個(gè)商鋪?lái)椖窟M(jìn)行調價(jià)。住宅方面，位于新華區、橋西區、高新區等項目中，新合作城市廣場(chǎng)、龍灣、中山尚城分別上調1000元/平方米，華麗家族樓盤(pán)上調1300元/平方米，官峰嘉邸項目上調2000元/平方米，十里逸墅項目上調60萬(wàn)元/套。此外，別墅項目原河名墅更是從之前的2000萬(wàn)元/套，上調至2366萬(wàn)元/套，上調了366萬(wàn)元/套。

　　因各種因素利好，河北不僅成為購房者的投資天堂，也成為各房企的拼搶之地。6月2日，石家莊正定新區迎來(lái)今年“最受關(guān)注”的一次土拍。2016年12月停拍的6宗土地再次上市，受到了碧桂園、保利、萬(wàn)科等25家房企的集中關(guān)注，拍賣(mài)總額達42.33億元。

　　其中，天山地產(chǎn)競得的【2016】008號地樓面價(jià)高達2.09萬(wàn)元/平方米，創(chuàng )下正定新區樓面地價(jià)新高。值得注意的是，此前正定的新高僅為2016年11月樓面價(jià)的2549元/平方米。

　　安徽六安也同樣是受城市圈利好的城市之一。根據國家發(fā)改委已批復的規劃，合六城鐵將使六安進(jìn)入合肥“一小時(shí)通勤圈”。在此影響下，今年一季度，六安房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續升溫，全市銷(xiāo)售商品房面積同比增長(cháng)20.37%，銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)46.8%，商品房均價(jià)同比增長(cháng)21.81%。

　　5月初，記者在六安走訪(fǎng)多家樓盤(pán)發(fā)現，每家售樓部都用大幅海報掛出了“合六城際鐵路”的走向圖、站點(diǎn)分布等。在六安某項目售樓部外，外地牌照私家車(chē)在停車(chē)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)出出。

　　“外地人在我們這里買(mǎi)房的太多了。2020年城鐵通車(chē)后，六安到合肥只要20分鐘！”一位售樓經(jīng)理熱情地介紹說(shuō)，“3月份我們曾加推過(guò)一次，均價(jià)還不到5000元，132套房源只臨時(shí)通知了手頭客戶(hù)就一天賣(mài)完。近期我們準備開(kāi)幾棟大平層，預計價(jià)格漲到6500元左右，房源同樣是100多套，估計根本不夠賣(mài)?！?/p>

　　在福建漳州，也大量存在著(zhù)認為當地未來(lái)房?jì)r(jià)向廈門(mén)看齊的投資者。在漳州萬(wàn)科城濱江府、恒大御景半島等新興高檔住宅售樓處，雖只剩為數不多的尾盤(pán)清售，但看房買(mǎi)房的人依舊絡(luò )繹不絕，購房者普遍判斷漳州房?jì)r(jià)還有潛力，開(kāi)發(fā)區房?jì)r(jià)肯定會(huì )漲，買(mǎi)到就是賺到。

　　庫存畸變　“去庫存”“控房?jì)r(jià)”并存

　　在市場(chǎng)熱度下，樓市庫存卻出現了分化，非住宅類(lèi)項目庫存整體偏高。據贏(yíng)商網(wǎng)不完全統計，2016年安徽新增商業(yè)項目23個(gè)，新增商業(yè)體量超230萬(wàn)平方米，2017年計劃新開(kāi)業(yè)購物中心更是達73個(gè)，預計新增商業(yè)體量高達760萬(wàn)平方米。

　　以去年房?jì)r(jià)一路高歌的合肥為例，雖然住宅時(shí)常面臨搶房，但商業(yè)部分卻未能向住宅看齊。同策咨詢(xún)數據顯示，截至2016年12月31日，合肥商業(yè)市場(chǎng)庫存達到432.95萬(wàn)平方米，同比2015年增加28.3%，庫存量不降反增。按照2016年商業(yè)項目的去化速度計算，合肥商業(yè)項目需要3.2年才能完成去化。

　　六安方面上述現象更為明顯，截至4月底，該市可售商品住宅440.23萬(wàn)平方米，去化周期為13.7個(gè)月，但非住宅庫存273.72萬(wàn)平方米，去化周期為124.4個(gè)月，高達10年。

　　中信證券的一份研報指出，中國商辦物業(yè)的總量明顯過(guò)剩，在2010年和2013年，商辦物業(yè)經(jīng)歷了兩輪躍進(jìn)，商辦物業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增速要遠大于住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增速。過(guò)去十多年中，我國商服用地一直占據房地產(chǎn)出讓的30%上下，這同社會(huì )的真實(shí)需求很不匹配，從銷(xiāo)售上看，商業(yè)地產(chǎn)占比只有10%。

　　武漢方面，據武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì )研究部數據，截至2015年底，武漢商業(yè)地產(chǎn)總面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。按照武漢市1066.77萬(wàn)常住人口計算，人均商業(yè)面積已接近3平方米，是香港的2倍。此外，武漢還有600萬(wàn)平方米的商業(yè)樓盤(pán)及400萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓庫存，按照往年的去化速度，全部消化完至少還需4至6年。與此同時(shí)，未來(lái)5至6年，還將新增約1000萬(wàn)平方米的商業(yè)體量。

　　與供應旺盛相對應的是，商業(yè)地產(chǎn)整體需求難以提振，市場(chǎng)吸納力下降。據了解，武漢方面，除了幾個(gè)傳統辦公區和商業(yè)區，其余區域均因缺少整體的氛圍和相應配套導致去化困難。

　　除了住房性質(zhì)結構失衡外，地方樓市還存在區域性結構失衡。如六安在部分區域住宅熱銷(xiāo)的同時(shí)，一些縣鄉仍需積極推介房源。六安市房地產(chǎn)管理局統計顯示，2016年在棚改貨幣化、鼓勵農民進(jìn)城購房、發(fā)放契稅補貼和購房補貼、購買(mǎi)商品房作為安置房源等一系列的去庫存措施的作用下，庫存面積大幅下降，全年凈去庫存面積達336.19萬(wàn)平方米。

　　六安市房地產(chǎn)管理局局長(cháng)吳耘介紹說(shuō)，六安市金寨縣，庫存總量較大，去化速度較慢，作為全國農村土地制度改革試點(diǎn)地區之一，該縣推出了居民購房和農戶(hù)退出宅基地購房?jì)身椦a貼政策，有效的推動(dòng)了去庫存工作，盤(pán)活了房地產(chǎn)市場(chǎng)?；羯娇h人口基數小，庫存量也較大，該縣則減少了商品房的土地供應，暫停了鄉鎮房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，并通過(guò)移民補助、惠民安居貸等措施鼓勵農民進(jìn)城購房。

　　湖北方面，截至2017年3月底，雖然全省商品住房庫存平均消化周期為7.4個(gè)月，但仍有5個(gè)縣庫存消化周期超過(guò)18個(gè)月，其中，鄖西縣18.6個(gè)月，嘉魚(yú)縣22個(gè)月，黃梅縣23個(gè)月，云夢(mèng)縣24.8個(gè)月，屈家嶺管理區31個(gè)月。

　　貴州省社科院城市經(jīng)濟研究所所長(cháng)胡曉登指出，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴重，會(huì )帶來(lái)更多的土地資源浪費和社會(huì )資金浪費。他建議，應給地方政府和開(kāi)發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風(fēng)險，從抓運營(yíng)管理著(zhù)手提高質(zhì)量，預防城市“黑洞”的形成。

　　分城施策轉向區域施策

　　事實(shí)上，地方政府也已關(guān)注到該類(lèi)城市所面臨的風(fēng)險。為解決結構性失衡問(wèn)題，安徽省住房城鄉建設廳、安徽省財政廳、人民銀行合肥中心支行等7部門(mén)5月份聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫存的若干意見(jiàn)》，通過(guò)去庫存與供地聯(lián)動(dòng)、鼓勵企業(yè)將非住宅商品房轉為自持物業(yè)、鼓勵個(gè)人購買(mǎi)商住公寓等途徑，指導各地有序化解非住宅商品房庫存。

　　根據意見(jiàn)，安徽將推動(dòng)房地產(chǎn)去庫存與土地供應聯(lián)動(dòng)，要求各地結合各類(lèi)非住宅商品房在售量、將要上市量和市場(chǎng)總體需求情況，按“控制總量、限制增量、消化存量”原則，合理安排土地投放量，優(yōu)化用地供應結構。明確商業(yè)、辦公等非住宅商品房去化周期超過(guò)48個(gè)月的城市，停止新出讓同類(lèi)性質(zhì)用地。同時(shí)，優(yōu)化各類(lèi)非住宅項目，多渠道消化非住宅商品房庫存。鼓勵企業(yè)將商業(yè)、辦公等非住宅商品房轉化為自持物業(yè)；支持房企從銷(xiāo)售商品房向“售租并舉”投資模式轉變；鼓勵開(kāi)發(fā)企業(yè)成立專(zhuān)業(yè)租賃公司，按規定享受相關(guān)優(yōu)惠政策，開(kāi)展房屋租賃業(yè)務(wù)。

　　重慶方面，近日重慶市政府網(wǎng)公布《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)全市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》指出，政府將從“控制商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)建設用地新增供應規模、支持實(shí)施商業(yè)商務(wù)用房轉型利用、支持開(kāi)發(fā)企業(yè)自持經(jīng)營(yíng)商業(yè)商務(wù)用房、擴大商業(yè)商務(wù)用房的市場(chǎng)需求”四大調控措施加大商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)去庫存力度，力爭在“十三五”末全市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫存去化周期控制在合理范圍，其中主城商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫存去化周期控制在12個(gè)月內。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，熱點(diǎn)周邊城市已進(jìn)入去庫存和控房?jì)r(jià)雙軌并行階段，調控難度將繼續增加，需要有新的調控視角和手段。

　　世聯(lián)行董事長(cháng)陳勁松說(shuō)，隨著(zhù)經(jīng)濟的融合以及城際交通的徹底改善，城市界限越來(lái)越模糊，區域概念強化，僅以行政邊界實(shí)施的一城一策可能會(huì )無(wú)法適應市場(chǎng)變化。陳勁松建議，通過(guò)完善現有城市群市長(cháng)聯(lián)席會(huì )議等機制，將區域房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步作為一個(gè)中觀(guān)整體看待，在一城一策的基礎上，逐步探索區域協(xié)調施策。

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