《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》日前向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。作為對原自住型商品房政策的進(jìn)一步調整、優(yōu)化、升級、規范，共有產(chǎn)權住房將從建設品質(zhì)、管理水平、供應規模上進(jìn)一步提高。在業(yè)內專(zhuān)家看來(lái)，共有產(chǎn)權住房政策是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調控從供給側發(fā)力的重要舉措。

　　實(shí)際上，自3月17日北京開(kāi)啟新一輪房地產(chǎn)調控以來(lái)，市場(chǎng)逐漸回歸理性，市場(chǎng)秩序不斷規范。北京市提出5年內提供150萬(wàn)套住房，用4個(gè)“三七開(kāi)”的措施，兼顧剛需購房人群和“新北京人”住房需求。業(yè)內專(zhuān)家表示，北京用供給側結構性改革思路進(jìn)行樓市調控，在需求側抑制投機，在供給側保障剛需，“雙管齊下”推動(dòng)市場(chǎng)平穩運行，體現出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”調控理念。

　　“共有產(chǎn)權房”瞄準夾心層剛需

　　北京市住建委近日會(huì )同北京市發(fā)展改革委、北京市財政局、北京市規劃國土委聯(lián)合起草的《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》，對共有產(chǎn)權住房的審核、分配、管理等方面進(jìn)行了明確規定。

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?趙乃育/繪

　　共有產(chǎn)權住房政策通過(guò)實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權的“使用權”讓渡給首次購房人，進(jìn)一步降低了房屋出售價(jià)格，充分減輕購房負擔，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿(mǎn)足無(wú)房家庭住房剛需。

　　該辦法明確，共有產(chǎn)權住房的供應對象為符合北京市住房限購條件且家庭成員名下均無(wú)住房家庭。其中，單身家庭申請購買(mǎi)的，申請人應當年滿(mǎn)30周歲。一個(gè)家庭只能購買(mǎi)一套共有產(chǎn)權住房。已簽訂住房購買(mǎi)合同、征收（拆遷）安置房補償協(xié)議、有住房轉出記錄等情況的申請家庭不得購買(mǎi)共有產(chǎn)權住房。

　　為促進(jìn)職住平衡、精準分配，房源優(yōu)先配售給項目所在區戶(hù)籍和在項目所在區工作的北京市其他區戶(hù)籍無(wú)房家庭，以及符合北京市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶(hù)籍無(wú)房家庭。

　　2013年以來(lái)，　北京市已在自住型商品房工作中探索出一些行之有效的經(jīng)驗做法，如供應對象限定為無(wú)房家庭、實(shí)行按區域分配、引入專(zhuān)家審查提升規劃設計標準等，受到了群眾和社會(huì )的一致認可。共有產(chǎn)權住房是對原自住型商品房政策的進(jìn)一步調整、優(yōu)化、升級、規范，今后不論從建設品質(zhì)、管理水平、供應規模上均會(huì )進(jìn)一步提高。

　　北京市住建委相關(guān)負責人表示，共有產(chǎn)權住房政策有利于抑制住房投資投機性需求，讓住房制度更加公平合理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩健康發(fā)展，加快形成符合首都特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎性制度和長(cháng)效機制，幫助更多的人實(shí)現住有所居。專(zhuān)家表示，共有產(chǎn)權住房政策推出，通過(guò)合理定價(jià)，分配更加公平合理，堅決抑制投資投機性購房需求，將對北京市房?jì)r(jià)平穩運行起到有效推動(dòng)作用。

　　4個(gè)“三七開(kāi)”抑制“炒”保障“住”

　　共有產(chǎn)權住房政策作為北京市在供給端進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調控重要舉措之一，正有序開(kāi)展。著(zhù)眼于探索長(cháng)效調控機制，北京市正用4個(gè)“三七開(kāi)”進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側結構性改革。

　　近日，朝陽(yáng)區錦都家園自住房項目啟動(dòng)網(wǎng)上申購，與以往不同的是，這個(gè)項目70%的房源面向朝陽(yáng)區戶(hù)籍和在朝陽(yáng)區工作的北京市戶(hù)籍家庭，30%的房源面向在朝陽(yáng)區工作且符合北京市限購政策的非京籍無(wú)房家庭。

　　北京市住建委副主任鄒勁松表示，對長(cháng)期穩定就業(yè)的新北京人實(shí)行自住房和公租房的專(zhuān)項配租配售，把他們納入住房保障范圍體現了北京應有的包容度和溫度?！靶卤本┤恕焙屠媳本┤藢⒐蚕砀母镩_(kāi)放和首都發(fā)展的成果。

　　新北京人和北京戶(hù)籍家庭的自住房、公租房等保障性住房分配“三七開(kāi)”的方案，是北京樓市在供給側調控提出的4個(gè)“三七開(kāi)”之一。其他3個(gè)“三七開(kāi)”包括：在北京市未來(lái)5年供應的150萬(wàn)套住房中，產(chǎn)權類(lèi)占70%，租賃類(lèi)占30%；在產(chǎn)權類(lèi)的住房中，面向市場(chǎng)銷(xiāo)售的商品房占70%，定向安置等保障性質(zhì)的住房占30%；在商品房中，中小套型和中低價(jià)位的住房占70%，改善型的住房占30%。

　　“北京市這次提出未來(lái)5年供應150萬(wàn)套住宅，既是提前公布供應數量穩定預期，更是要通過(guò)結構性調整優(yōu)化市場(chǎng)供給?！北本┦凶〗ㄎ魅涡熨v云介紹，例如，以當前為節點(diǎn)，此前供應的150萬(wàn)套住宅中，租賃住房占比不到10%，對于暫時(shí)無(wú)力購房的人群保障力度就沒(méi)那么大。這4個(gè)“三七開(kāi)”就是提供不同類(lèi)型的住房滿(mǎn)足不同層次人們的需求。

　　“僅僅從需求側進(jìn)行抑制的調控手段難以持續，不僅供需矛盾沒(méi)有解決，反而會(huì )積累更多風(fēng)險。需求方也會(huì )研究對策削減政策效應?！笔锥冀?jīng)貿大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)趙秀池說(shuō)，在需求側抑投機，在供給側保剛需——北京“雙管齊下”的樓市調控做法會(huì )打消百姓對于“越調越漲”的疑慮。

　　在業(yè)內專(zhuān)家看來(lái)，北京提出的住房供給4個(gè)“三七開(kāi)”是樓市調控供給側結構性改革的充分體現。北京市從供給側結構性改革的思路進(jìn)行樓市調控，強化了住房的居住屬性，不僅抑制“炒”，還是在保障“住”。

　　儲備更多樓市調控工具

　　在位于北京朝陽(yáng)北苑地區的一家知名中介門(mén)店，經(jīng)紀人小馬最近經(jīng)常給客戶(hù)推薦下調報價(jià)的房源?！耙惶?03平方米的兩居室報價(jià)剛剛下降到510萬(wàn)?！毙●R說(shuō)，這套房源在“317”調控前能賣(mài)到600多萬(wàn)。

　　在不少“商改住”項目小區周邊，不少知名房產(chǎn)中介門(mén)店早已關(guān)閉?！坝捎诒本┦薪型！谈淖　马椖繉€(gè)人出售，個(gè)人購買(mǎi)該類(lèi)項目的二手房需無(wú)房并繳納5年社保，‘商改住’房源已經(jīng)無(wú)生意可做?！辨溂业禺a(chǎn)表示，目前已經(jīng)關(guān)閉“商改住”小區附近的中介門(mén)店40多家。

　　在位于北京市西城區宣武門(mén)附近的多家中介門(mén)店，當詢(xún)問(wèn)是否有“學(xué)區房”時(shí)，中介人員已經(jīng)不復往日熱情，得到的回答是“北京市實(shí)施‘多校劃片’的范圍越來(lái)越大，以前的學(xué)區房以后未必是?！?/p>

　　上述三個(gè)場(chǎng)景是記者近日走訪(fǎng)北京多個(gè)區域的二手房市場(chǎng)了解的情況。日前公布的《北京市住房和城鄉建設發(fā)展白皮書(shū)（2017）》顯示，　二手住房與新建商品住房銷(xiāo)售套數之比由2015年的2.2：1提高至2016年的4.6：1。北京樓市已經(jīng)進(jìn)入“存量時(shí)代”，因此，二手房市場(chǎng)最能反映市場(chǎng)整體情況。

　　如今，買(mǎi)賣(mài)雙方已日趨理性，市場(chǎng)秩序正不斷規范。據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數據統計，2017年7月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7158套，同比2016年7月下滑68%，環(huán)比今年6月同期下滑19.7%，自“317”新政出臺后，北京二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)連續第4個(gè)月回落。7月北京二手住宅成交均價(jià)環(huán)比6月再度下降1%，自5月以來(lái)連續第3個(gè)月回落。

　　“北京樓市的積極變化源于一系列樓市調控的‘打補丁’政策?！北本┦凶〗ㄎ魅涡熨v云說(shuō)，在樓市瘋狂上漲的階段，及時(shí)在需求側“踩剎車(chē)”是尤為必要的。這既是為了穩定市場(chǎng)，更是為了穩定民心。從差別化信貸，到離婚申請貸款算二套，再到規范“商改住”項目，北京已連續出臺18項政策調控樓市，抑制投資投機行為。

　　“政策出臺后，更重要的是堅持到底，嚴厲執行。北京市除了‘打補丁’，還發(fā)揚‘釘釘子’的精神?！毙熨v云表示，北京樓市調控的原則就是保持市場(chǎng)長(cháng)期穩定，如果市場(chǎng)再有波動(dòng)，還會(huì )有更多儲備政策對外發(fā)布?！胺€定房?jì)r(jià)的決心不會(huì )變?！?/p>

　　“補磚頭”變“補人頭”構成“購租并舉”體系

　　“去年女兒成為了首師大附中大興北校區小學(xué)部一年級新生，上學(xué)期又戴上了紅領(lǐng)巾?！辈稍L(fǎng)中，承租了高米店家園公租房項目魯女士難言喜悅之情，“孩子上學(xué)是件大事，公租房住戶(hù)也能享受就近入學(xué)政策，給我們解決了一個(gè)大難題。否則孩子就要回到戶(hù)籍所在地青云店鎮去讀小學(xué)了，實(shí)在距離太遠了?！?/p>

　　在未來(lái)5年的供應計劃中，租賃住房占比較高，為了保證租賃住房的承租人能夠享受均等的公共服務(wù)，北京市正研究擴大租賃住房賦權，讓承租人享受均等的公共服務(wù)。居住在高米店家園公租房小區的魯女士就率先享受到了子女就近入學(xué)的政策利好。

　　2016年市保障房中心持有的16個(gè)公租房項目中，有199名承租家庭適齡子女實(shí)現了就近入學(xué)。記者了解到，北京市有關(guān)部門(mén)正聯(lián)合研究制定住房租賃管理辦法，住房租賃市場(chǎng)的不斷規范，對穩定市場(chǎng)預期，穩住房?jì)r(jià)意義重大。

　　未來(lái)5年，北京市提供的租賃住房比例較高。北京市土地市場(chǎng)當前實(shí)行的“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”，最終進(jìn)入競自持面積的做法將會(huì )提供一部分租賃住房。鄒勁松介紹，北京市將在集體建設用地上建設租賃房，并吸引社會(huì )資本進(jìn)入，解決土地成本過(guò)高的問(wèn)題。

　　實(shí)際上，從2011年起，北京市在海淀唐家嶺、朝陽(yáng)平房村等5個(gè)地方陸續開(kāi)展集體土地建設租賃房試點(diǎn)項目，面向周邊產(chǎn)業(yè)園區職工出租，或者由區縣政府整體躉租作為公租房，面向城鎮中低收入家庭出租。由于解決了土地問(wèn)題，也就直接降低了建設成本，這些試點(diǎn)項目平均成本為每平方米5300元，租金每月每平方米30元，低于周邊市場(chǎng)租金30%左右。

　　“由集體經(jīng)濟組織持有房屋，住房保障部門(mén)可以躉租過(guò)來(lái)，并按照公租房的一整套規則實(shí)現規范的出租運營(yíng)管理?！编u勁松說(shuō)，北京試點(diǎn)中，由市或區縣政府整體躉租，支付5至10年的租金作為建設資金，房屋用作公租房，面向城鎮住房保障對象，變“補磚頭”為“補人頭”。

　　保障4個(gè)“三七開(kāi)”落地首先要保障土地供應。記者了解到，除了在集體建設用地上建設租賃住房，北京市今年將確保供應1000公頃的國有建設用地用于建設住宅。北京市規劃國土委總工程師丁曉表示，北京不僅首次對外公布周期為5年的供應計劃，還將供地計劃由指導性改為指令性，今年的計劃是必須完成的。

　　此外，北京市梳理出了拿地未開(kāi)工項目161項1312萬(wàn)平方米，開(kāi)工未入市項目228項965萬(wàn)平方米。在市區兩級有關(guān)部門(mén)的協(xié)調推動(dòng)下，截至5月底，拿地未開(kāi)工項目實(shí)現新開(kāi)工295萬(wàn)平方米，開(kāi)工未入市項目實(shí)現項目入市216萬(wàn)平方米。北京市住建部門(mén)正采取多項措施推動(dòng)這些項目盡早入市。

　　“北京市為控制地價(jià)，采取的限房?jì)r(jià)、競地價(jià)土地出讓方式將會(huì )影響土地財政的收入；一系列嚴格的房地產(chǎn)調控措施也將影響房屋交易，導致稅收大幅下降?！壁w秀池說(shuō)，從目前來(lái)看，北京并沒(méi)有因為各方面收入的降低而放松房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，保持了應有的定力。

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