■樓市后調控時(shí)代·博弈

　　在不斷“加碼”的樓市調控下，一些開(kāi)發(fā)商為了能繼續“留在牌桌上”，“餓著(zhù)肚子也要拿地”的心態(tài)明顯，一些城市“地王”的樓面價(jià)已超過(guò)區域房?jì)r(jià)?！督?jīng)濟參考報》記者調研發(fā)現，除了一二線(xiàn)城市土地資源始終受追捧，部分三四線(xiàn)城市也開(kāi)始成為土地市場(chǎng)的新亮點(diǎn)。

　　業(yè)內認為，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯降溫，但房企因為2016年銷(xiāo)售樂(lè )觀(guān)，補庫存積極性依然非常高，對熱點(diǎn)城市熱門(mén)地塊拼搶依然積極。業(yè)內專(zhuān)家建議，房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)拿地背后風(fēng)險重重，不僅抬高周邊房?jì)r(jià)，還將影響人們預期，加大調控壓力，相關(guān)部門(mén)宜未雨綢繆。

　　開(kāi)發(fā)商依然在“搶地”

　　“地方政府探索抑制地價(jià)的方法，而開(kāi)發(fā)商依然在‘搶地’?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，一二線(xiàn)城市土地資源始終受到開(kāi)發(fā)商追捧。

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　　6月2日，石家莊正定新區迎來(lái)2017年第三次公開(kāi)出讓活動(dòng)，活動(dòng)涉及六宗住宅用地，出讓面積323068.03平方米（約484.6畝），國內知名房企碧桂園、保利、萬(wàn)科和石家莊本土天山、潤江等25家房企參與此次競拍，最終由四家房企以總價(jià)42.33億元成功競得，其中樓面價(jià)最高達20923元/平方米，為近年石家莊“地王”。

　　值得注意的是，2016年石家莊“地王”為棉三棉四地塊樓面地價(jià)8402元/平方米，而去年11月正定新區樓面價(jià)僅為2549元/平方米，本次土拍天山地產(chǎn)競得的［2016］008號地樓面價(jià)高達20923元/平方米，創(chuàng )下石家莊樓面價(jià)新高。

　　《經(jīng)濟參考報》記者梳理發(fā)現，為控制地價(jià)，防止“地王”涌現，各熱點(diǎn)城市采用“競自持、競配建、競房?jì)r(jià)”，甚至搖號等方式，以期達到限制地價(jià)效果。北京在去年9月底出臺新政嚴控地價(jià)，杭州等熱點(diǎn)城市限定土拍溢價(jià)率，廣州、佛山、南寧、福州等城市則提出“限地價(jià)＋競配建”的方式，抑制新“地王”。石家莊正定新區在本次土拍中，也是首次采用“限地價(jià)、競配建人才安置房”規則。

　　但多種調控措施仍難阻開(kāi)發(fā)商拿地的高漲熱情。如4月底，杭州調整土拍競價(jià)規則后“首拍”的五宗地塊觸及“新規”，或須現房銷(xiāo)售，或須自持面積，或須配建保障房。

　　業(yè)內人士認為，雖然實(shí)施了“限地價(jià)、競配建”的土地出讓方式，但熱點(diǎn)城市仍拍出高價(jià)地并不意外。

　　河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )相關(guān)負責人表示，北京調控收緊，價(jià)格絕對值相對較低的周邊河北區域就成為投資購房的重要戰場(chǎng)，導致市場(chǎng)供需結構緊張，這也是過(guò)去一年河北多地房?jì)r(jià)上漲一倍多的主要原因。此次正定新區成為房企眼中的“唐僧肉”，也主要是基于京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區的利好及石家莊政府搬遷至正定新區等多重因素。

　　同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉等專(zhuān)家認為，土地拍賣(mài)熔斷機制有利于抑制激進(jìn)開(kāi)發(fā)商的非理性拿地，設置最高限價(jià)可以避免地價(jià)過(guò)快上漲。但限地價(jià)降不了房?jì)r(jià)，因為對于房企來(lái)講，其實(shí)際土地成本并沒(méi)有降低，并不能起到遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲或降房?jì)r(jià)的作用，反而會(huì )進(jìn)一步推升未來(lái)住房的價(jià)格。

　　“有了地就有未來(lái)”

　　“對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最重要的就是拿地，尤其是在熱門(mén)城市，有了地就有未來(lái)，拿了高價(jià)地可能會(huì )死，但沒(méi)有地一定會(huì )死，歸根到底還是市場(chǎng)的預期?！币晃婚_(kāi)發(fā)商表示。

　　從限購、限貸到限價(jià)、限售、限商，本輪調控步入“五限”時(shí)代。張大偉分析認為，目前樓市調控政策明顯收緊，針對土地價(jià)格的調控也層出不窮，限價(jià)、增加持有等政策非常多，抑制了土地市場(chǎng)的溢價(jià)率，但房企因為2016年銷(xiāo)售樂(lè )觀(guān)，補庫存積極性依然非常高，因此即便調控不斷加劇，房企對部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)地塊的拼搶依然明顯。

　　有開(kāi)發(fā)商表示，熱門(mén)城市土地供應有限，高價(jià)拿地雖然難受，但這么多年來(lái)，很多高價(jià)拿地的企業(yè)并沒(méi)死，這就使得開(kāi)發(fā)商寧可冒風(fēng)險也不愿意餓死，老百姓則是拼命要趕上買(mǎi)房“這班車(chē)”。

　　同時(shí)“規?！苯o房企帶來(lái)的最直接好處就是融資成本的降低。規模越大，評級越高，發(fā)債利率也越低。如綠地控股等“千億級房企”的融資成本不足5％，而一家普通房企的融資利率則一般在7％以上，沒(méi)有規模的中小房企很難生存。

　　時(shí)代地產(chǎn)總裁助理康峰預計：“未來(lái)可能根據企業(yè)規模來(lái)拍地，市場(chǎng)是‘大魚(yú)吃小魚(yú)’。目前房地產(chǎn)企業(yè)有一萬(wàn)多家，最后能存活的或許只有排名前十的企業(yè)?！?/p>

　　碧桂園、綠城、越秀等大中房企認為，政府“限地價(jià)”期間正是拿地好時(shí)機。值得注意的是，碧桂園已連續五個(gè)月拿地金額超過(guò)百億元，中海地產(chǎn)也連續兩個(gè)月拿地超過(guò)百億元。

　　老“地王”項目陷兩難

　　記者近期走訪(fǎng)多地發(fā)現，在“限價(jià)”等最嚴樓市調控環(huán)境下，一些往年“地王”項目正在遭遇入市難：一些繃不住的，以最高限價(jià)入市；一些開(kāi)發(fā)商能繃住的，則持觀(guān)望態(tài)度，賭政策松綁的時(shí)刻。

　　在上海，融信中國2016年以超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拿下全國單價(jià)“地王”——中興地塊。此后，為降低風(fēng)險，融信將項目一半股權賣(mài)給萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)。融信中國負責人告訴記者：“計劃最早在2018年上半年，視市場(chǎng)環(huán)境決定是否入市?！?/p>

　　一些城市對新建商品住宅給出最高限價(jià)，如南京最高限價(jià)不能超過(guò)4.5萬(wàn)元。有關(guān)部門(mén)的一位工作人員告訴記者，一些實(shí)力較強、能挺住的企業(yè)持觀(guān)望態(tài)度，一些挺不住的企業(yè)，就以指導價(jià)格入市了。

　　《經(jīng)濟參考報》記者在廣州采訪(fǎng)時(shí)也發(fā)現，2013年5月至2014年1月期間出讓的10幅高價(jià)地塊，其中有四幅單價(jià)超過(guò)了當時(shí)周邊房?jì)r(jià)。在這10個(gè)項目中，只有“保利紅館”和“保利學(xué)府”實(shí)現盈利，有的項目銷(xiāo)售金額尚不能覆蓋拿地成本。樓面價(jià)高達3.5萬(wàn)元／平方米的2013年廣州單價(jià)“地王”甚至目前尚無(wú)開(kāi)發(fā)消息。

　　在其他城市，目前高價(jià)地項目的銷(xiāo)售情況也不樂(lè )觀(guān)。華潤置地華北區總經(jīng)理蔣志生說(shuō)：“我們在鄭州買(mǎi)地成本單價(jià)1.2萬(wàn)元，但預售證只批1.6萬(wàn)元/平方米，而附近的二手房都賣(mài)1.8萬(wàn)元了?！?/p>

　　拿下合肥總價(jià)“地王”的文一房地產(chǎn)集團副總裁邱勝華亦表示，限價(jià)客觀(guān)上使“地王”項目難以入市?！拔覀儸F在的應對策略只能是控制推盤(pán)節奏，‘地王’項目計劃在三年左右開(kāi)發(fā)完?！?/p>

　　高價(jià)拿地背后風(fēng)險重重

　　當前，樓市調控政策不斷收緊，開(kāi)發(fā)商拿地賭未來(lái)、賭政策周期，尤其是拿下的“高價(jià)地”存在不小風(fēng)險。

　　業(yè)內專(zhuān)家表示，這種以“高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)”為主要特征的“地王”項目，對周邊房?jì)r(jià)和人們購房心理預期的影響非常明顯，在過(guò)度透支房地產(chǎn)市場(chǎng)預期的同時(shí)，也增添了未來(lái)市場(chǎng)運行的不確定性，容易誘發(fā)市場(chǎng)恐慌性需求，加大調控壓力。

　　記者梳理發(fā)現，由于一線(xiàn)和二線(xiàn)城市土地資源稀缺及調控趨緊，部分三四線(xiàn)城市開(kāi)始成為土地市場(chǎng)的新亮點(diǎn)，一些地方甚至地價(jià)屢破新高，高溢價(jià)地頻出。多位專(zhuān)家認為，三四線(xiàn)城市高價(jià)地頻出引發(fā)漲價(jià)預期，帶動(dòng)投機需求回潮，同時(shí)刺激地方政府高價(jià)供地沖動(dòng)，容易帶來(lái)庫存反彈，值得警惕。

　　中原地產(chǎn)研究顯示，一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)成交相對平穩，但三四線(xiàn)成交量?jì)r(jià)上漲迅速。張大偉表示，上半年，佛山、溫州、無(wú)錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽(yáng)、鹽城、漳州、揚州等21個(gè)熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市的賣(mài)地收入超過(guò)百億元，平均土拍溢價(jià)率超過(guò)40％，相比往年明顯上升。

　　多家房企投資負責人表示，隨著(zhù)一二線(xiàn)城市的拿地門(mén)檻越來(lái)越高，一些房企轉到三四線(xiàn)城市補倉沖動(dòng)強烈，房企資金外溢趨勢越發(fā)明顯。

　　業(yè)內人士認為，三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)火爆，刺激開(kāi)發(fā)商繼續拿地，也加大地方政府高價(jià)供地沖動(dòng)。一家金融機構高管告訴記者，三四線(xiàn)城市去庫存難，一方面由于庫存基數較大，另一方面則與新增土地供應有關(guān)，這與地方政府收入、債務(wù)壓力，有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

　　一些專(zhuān)家建議，目前對三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)調控需更精準地分類(lèi)調控、因地施策。對一些強三四線(xiàn)城市進(jìn)行適度控制，防止價(jià)格過(guò)度上漲，嚴厲遏制投機炒作；對多數庫存高企的三四線(xiàn)城市仍需強化扶持，比如加大縣級政府的財政支持，鼓勵地方政府收購商品房轉用于保障性用房等。

　　目前國土資源部和住建部已明確通知要求，對消化周期在36個(gè)月以上的，應停止供地；36至18個(gè)月的，要減少供地；12至6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著(zhù)增加供地，還要加快供地節奏。多位業(yè)內人士建議，熱門(mén)城市可建立住宅用地供應分類(lèi)管理制度，適時(shí)調整住宅用地供應規模、結構和時(shí)序，結合本地土地出讓情況，靈活確定競價(jià)方式，嚴防高價(jià)地擾亂市場(chǎng)預期。

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