國內首單長(cháng)租公寓資產(chǎn)證券化項目獲批。據深交所固定收益信息平臺網(wǎng)站信息，“新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”已于10月11日正式獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億元。這將為國內住房租賃市場(chǎng)開(kāi)展資產(chǎn)證券化和REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）起到示范作用。

　　據了解，證監會(huì )正在加緊研究制定REITs相關(guān)的政策法規，住房租賃REITs產(chǎn)品的全面啟動(dòng)已經(jīng)進(jìn)入倒計時(shí)。有業(yè)內人士判斷，未來(lái)中國的租賃人口占比大約三分之一左右，城市里面大概有三分之一的戶(hù)數會(huì )通過(guò)租房解決居住問(wèn)題，在機制和政策到位的背景下，REITs將進(jìn)一步助推住房租賃需求的快速釋放。

　　作為房地產(chǎn)金融的重要方向之一，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式，其本質(zhì)就是把一些收取租金或者利息的地產(chǎn)打包證券化在市場(chǎng)上融資的手段。比如，對于一些住房租賃企業(yè)，其意味著(zhù)可以把承租人的租金按一定期限向投資人進(jìn)行分配，并按期分紅、上市流通。從有收租物業(yè)的企業(yè)角度而言，這種有價(jià)證券可以在市場(chǎng)上流通，從而幫助其融資；而從投資人角度而言，其在享受房地產(chǎn)紅利的同時(shí)，也可以轉讓這種有價(jià)證券，流動(dòng)性較強。

　　從國際經(jīng)驗來(lái)看，在很多發(fā)達國家，REITs被應用得相當廣泛。不過(guò)，REITs在中國的推進(jìn)較為緩慢。雖然業(yè)內人士呼吁多年，且REITs也被寫(xiě)入過(guò)國務(wù)院文件中，但由于相關(guān)的規定細則遲遲未能落地，真正面向個(gè)人投資者的公募REITs產(chǎn)品至今未能推出。

　　在國家不斷出臺鼓勵住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策的背景下，REITs相關(guān)政策細則和產(chǎn)品的推出正當其時(shí)。實(shí)際上，這正是解決目前很多住房租賃企業(yè)融資困局的重要渠道。

　　目前，我國住房租賃市場(chǎng)的參與者大概分為以下四類(lèi)：一是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商類(lèi)企業(yè)，比如萬(wàn)科泊寓；二是酒店管理企業(yè)，比如如家；三是中介類(lèi)企業(yè)，比如鏈家自如；四是創(chuàng )業(yè)類(lèi)企業(yè)，比如魔方公寓。在上述企業(yè)中，除了開(kāi)發(fā)商類(lèi)的企業(yè)能依托其母公司的資信從而相對容易地獲得成本較低的資金之外，其他企業(yè)基本上都面臨比較大的融資壓力。尤其是一些創(chuàng )業(yè)公司，其本身就處于企業(yè)的初創(chuàng )期或發(fā)展期，很多都還未能產(chǎn)生盈利，單純依靠主體信用進(jìn)行融資很難。另外，對于很多企業(yè)而言，為了能更快地發(fā)展，其往往采用租入房源的輕資產(chǎn)運營(yíng)模式，但這一模式在助其快速擴張的同時(shí)，也導致其并沒(méi)有房屋產(chǎn)權這樣的“硬”抵押物來(lái)從銀行獲得貸款。

　　而從REITs“資產(chǎn)證券化”的本質(zhì)來(lái)看，它正適合于住房租賃企業(yè)。實(shí)際上，資產(chǎn)證券化的特點(diǎn)是其不依賴(lài)于融資主體的信用評級，而是更為重視證券化底層基礎資產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量，對于很多長(cháng)租公寓類(lèi)企業(yè)而言，其基礎資產(chǎn)——租金是非常穩定的。有數據顯示，在以美國為代表的成熟資本市場(chǎng)，公寓與住房租賃在全部REITs基礎資產(chǎn)類(lèi)型中排名靠前，僅次于商業(yè)零售、辦公產(chǎn)業(yè)，并大部分面向個(gè)人投資者發(fā)售。另外，資產(chǎn)證券化的特點(diǎn)是對資產(chǎn)負債表不產(chǎn)生額外負擔，因此，企業(yè)在獲取低成本資金的同時(shí)，可以實(shí)現資產(chǎn)出表、資產(chǎn)負債率降低、流動(dòng)性指標提高。

　　需要提醒的是，對REITs的認知誤區也亟待清除。有觀(guān)點(diǎn)認為，“REITs就是單純在給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資”，實(shí)際上，REITs產(chǎn)品面向投資人融資的基礎資產(chǎn)是房租或資產(chǎn)利息收入，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項目的開(kāi)發(fā)或運營(yíng)，都不能引入REITs募集的資金。

?