2017年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎授予了理查德·塞勒，以表彰其在行為經(jīng)濟學(xué)研究上的貢獻。行為經(jīng)濟學(xué)是將行為分析理論與經(jīng)濟運行規律、心理學(xué)進(jìn)行有機結合的產(chǎn)物，旨在發(fā)現現今經(jīng)濟學(xué)模型中的錯誤或遺漏，進(jìn)而修正主流經(jīng)濟學(xué)關(guān)于人的理性、自利、完全信息、效用最大化及偏好一致基本假設的不足。近年來(lái)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)屢屢出現的“首付貸”、“過(guò)橋貸”、“消費貸異常增長(cháng)”、“假離婚”、“深夜排隊”等各種投機炒作現象，深刻反映出市場(chǎng)的有限理性，有必要納入房地產(chǎn)調控框架之內予以統籌考慮，以提高政策調節的實(shí)際效果。

　　行為經(jīng)濟學(xué)研究成果已經(jīng)充分表明，完全理性的經(jīng)濟人不可能存在，人們在現實(shí)生活中的各種經(jīng)濟行為必然會(huì )受到各種“非理性”的影響。很多從傳統經(jīng)濟學(xué)角度看來(lái)是“錯誤”的行為，經(jīng)常被忽視，但往往正是這些行為導致了政策沒(méi)有最大程度實(shí)現預期效果。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的有限理性市場(chǎng)，個(gè)體購買(mǎi)或出售住宅的決策，并非基于完全理性的思考，更多在順應“從眾心理”。2016年以來(lái)我國熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)的爆發(fā)式增長(cháng)，已經(jīng)脫離了基本面的支撐，但市場(chǎng)熱情從個(gè)別、局部到全面點(diǎn)燃，屬于典型的　“羊群效應”。而房?jì)r(jià)上漲預期尤其頑固，正如塞勒于1980年提出的原賦效應，即個(gè)體在擁有房產(chǎn)后對該房產(chǎn)價(jià)值評價(jià)要比購買(mǎi)前大大增加，導致市場(chǎng)房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力充足;同時(shí)個(gè)體在決策過(guò)程中對“利害”的權衡并不均衡，“避害”考慮遠大于“趨利”考慮，由此在出售住宅時(shí)往往會(huì )索要過(guò)高價(jià)格。受有限理性驅動(dòng)，個(gè)體在房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫過(guò)程中的心理賬戶(hù)僅考慮了短期因素，因而各種“首付貸”、“過(guò)橋貸”等不顧實(shí)際加杠桿現象就不難理解，也令“假離婚”等現象層出不窮。

　　正因為房地產(chǎn)市場(chǎng)有限理性的存在和驅動(dòng)，導致房?jì)r(jià)易漲難跌，很容易形成價(jià)格泡沫以至不能持續，成為懸在經(jīng)濟穩定運行頭上的“達摩克利斯之劍”。無(wú)論是美國的次貸危機，還是日本“失去的十年”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有限理性無(wú)疑是幕后的重要推手。同樣，近年來(lái)我國歷次房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，各種投機炒作屢抑而不絕，在有限理性支配下的房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者所展示的“眾生相”，也恰恰證明了房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的必要性。

　　應該看到，政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的干預，是為了糾偏市場(chǎng)運行的軌跡。但在調控過(guò)程中，也不能否認市場(chǎng)有限理性與政策調控之間的博弈，而恰恰是這些有限理性的個(gè)體組合，在相對靜態(tài)政策與動(dòng)態(tài)市場(chǎng)變化之間的博弈，往往會(huì )導致政策調控效果不及預期。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)有限理性很有必要納入房地產(chǎn)調控的政策框架之內，既要考慮政策措施出臺對房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的影響，也要對相關(guān)參與方為躲避調控可能采取的措施進(jìn)行預判;既要保持政策調控的剛性和力度，又要有適當彈性，及時(shí)對市場(chǎng)背離政策的變化做出反應，最大程度提高政策執行效果。

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