近日，部分城市房地產(chǎn)調控政策再次升級，熱點(diǎn)城市個(gè)人住房抵押貸款利率頻現上浮，監管當局嚴禁“消費貸”資金進(jìn)入樓市，住房投機炒作面臨“釜底抽薪”，樓市“金九銀十”恐難如期而至。

　　今年以來(lái)，我國商業(yè)銀行“消費貸”增長(cháng)偏快，民間中介“首付貸”時(shí)隱時(shí)現，樓市對“金九銀十”仍存較大預期，種種表象既反映出樓市投機炒作慣性的頑固，也表明穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的任務(wù)仍然任重道遠。

　　我國住房投機炒作屢抑而不絕，根本上還是因為在政策調控的夾縫中，投機客仍能找到一定操作空間，投機成本較低，轉手獲利較易。因此，以限售政策為主的新一輪調控政策，從某種程度上說(shuō)，是對過(guò)去限購、限貸政策打了一次重要補丁，政策指向清晰透明，就是要抑制住房市場(chǎng)投機炒作。限售政策意味著(zhù)投機客必須在較長(cháng)時(shí)間內持有住宅而不能變現，基本喪失了交易便利性，而合理住宅需求多為首次置業(yè)，限售政策影響極小。

　　房貸利率上浮有其合理性。今年以來(lái)，隨著(zhù)金融去杠桿進(jìn)程的有序推進(jìn)，銀行間市場(chǎng)利率中樞明顯抬升，房貸利率參考銀行間市場(chǎng)利率定價(jià)，是市場(chǎng)發(fā)展的結果。但房貸利率上浮對住宅購置成本影響較大，意味著(zhù)以金融杠桿撬動(dòng)住宅的交易，必須要承擔額外的財務(wù)成本，這實(shí)際上切中了熱點(diǎn)城市投機住宅交易的要害。限售政策的出臺，商業(yè)銀行上調房貸利率，向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞出抑制住宅投機炒作的堅定決心，勢必對房地產(chǎn)市場(chǎng)預期產(chǎn)生深遠影響。

　　住宅限購、限售、限貸政策，是對短期住宅市場(chǎng)供求關(guān)系過(guò)度錯位和非理性運行的臨時(shí)性行政調節。行政干預措施不可避免存在局限性，但可能也是當前應對部分城市住宅市場(chǎng)非理性炒作，快速為樓市降溫的最現實(shí)選擇。一旦住宅市場(chǎng)陷入非理性的自我復制怪圈，市場(chǎng)投機炒作力量將以幾何級數增長(cháng)，房?jì)r(jià)泡沫的形成和急速膨脹，將成為影響宏觀(guān)經(jīng)濟穩定的系統性隱患，且可能隨時(shí)被引爆。當前部分城市的商業(yè)銀行自發(fā)上調房貸利率，利率定價(jià)中樞的上升，適用于所有利用金融杠桿購置住宅的借款人，這在抑制住宅投機炒作的同時(shí)，不可避免會(huì )增加小部分剛需的財務(wù)負擔。而利率定價(jià)中樞上升對房?jì)r(jià)上漲的抑制作用，將是一個(gè)累進(jìn)過(guò)程，初期反應并不明顯，中后期累積效應加速顯現。各國房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)實(shí)踐也充分表明，在住宅市場(chǎng)充分競爭的框架下，能夠影響房?jì)r(jià)的最終決定因素將是利率水平的持續上調。

　　房地產(chǎn)政策調控，是一個(gè)以時(shí)間換空間的過(guò)程。對絕大多數剛需而言，在一個(gè)沒(méi)有投機炒作力量興風(fēng)作浪的住宅市場(chǎng)中，才有可能實(shí)現置業(yè)夢(mèng)想。因而在政策上，短期內應利用限購、限售、限貸政策對住宅投機炒作力量進(jìn)行“圍剿”，同時(shí)盡可能兼顧剛性和首次置業(yè)需求，把政策負面作用降低到最小;中期內對住宅市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行前瞻性調整，有效發(fā)揮利率政策對住宅投機炒作力量的抑制作用，引導房地產(chǎn)市場(chǎng)理性運行;長(cháng)期應加快房地產(chǎn)稅立法，通過(guò)稅收杠桿有力調節住宅供求關(guān)系，建成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運行的長(cháng)效機制。

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