14日，中國社會(huì )科學(xué)院發(fā)布的《2018房地產(chǎn)藍皮書(shū)》指出，2018年中國房地產(chǎn)調控將在以“穩”為主的背景下，堅持削弱金融杠桿的衍生能力。一方面，個(gè)人住房貸款在市場(chǎng)化資金成本上升的推動(dòng)下，貸款利率將繼續上行。另一方面，2017年房地產(chǎn)貸款余額在金融機構人民幣貸款余額中占比達到26.8%，較上年同期上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　房貸利率連漲16個(gè)月

　　據融360最新數據顯示，2018年4月全國首套房貸款平均利率為5.56%，相當于基準利率1.135倍，環(huán)比上升0.91%，相比去年4月首套房貸款平均利率4.52%，上升23.01%。

　　4月，融360重點(diǎn)監測的全國35個(gè)城市533家銀行中，有76家銀行分(支)行首套房貸款利率上升，占比14.26%，有26家銀行分(支)行暫停受理首套房貸業(yè)務(wù)。具體來(lái)看，工行、農行、中行、建行首套房貸款平均利率已達基準利率上浮12%水平。其中，首套房貸款平均利率最低為基準1.088倍，最高為基準1.196倍。

　　《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》數據顯示，截至2017年末，全國主要金融機構個(gè)人住房貸款余額21.9萬(wàn)億元，同比增速回落至22.2%，較上年降低14.5個(gè)百分點(diǎn)，貸款增速雖然有所回落，但高于人民幣各項貸款增速9.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》指出，當前美國、歐洲等主要經(jīng)濟體正在逐漸收緊貨幣政策，包括實(shí)施加息和縮減資產(chǎn)負債表，對我國貨幣政策形成一定制約，從穩定匯率的角度考慮，未來(lái)人民銀行將跟隨美聯(lián)儲上調公開(kāi)市場(chǎng)利率，甚至上調存貸款基準利率水平，這些操作都將逐步傳導或直接影響到信貸業(yè)務(wù)的定價(jià)水平，同時(shí)當前企業(yè)部門(mén)信貸需求回升，信貸規模緊張的局面仍將延續，也將推動(dòng)個(gè)人住房貸款利率繼續上行。

　　資金鏈承壓房企頻發(fā)債

　　近日，國家發(fā)改委批準萬(wàn)科、金地、融創(chuàng )、泛海、華遠、金科、旭輝等房企境外發(fā)行債券申請，值得注意的是，此前不久，發(fā)改委剛剛批復大連萬(wàn)達、陽(yáng)光城、旭輝、富力、時(shí)代地產(chǎn)等多家房企的海外發(fā)債備案，房企資金需求強烈。

　　根據Wind數據，截至2018年前4月，房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場(chǎng)融資額達1576.37億元，相比2017年前4月的711.84億元，上漲幅度高達121.5%。房地產(chǎn)企業(yè)前4月境內發(fā)債金額為571.7億元，境內外總體發(fā)債額度已達2148.07億元。

　　此外，在發(fā)行額不斷提高的同時(shí)，資金成本也不斷上漲。毅德國際5月9日發(fā)行1.3億美元債券，利率高達12%；明發(fā)集團今年1月發(fā)行2億美元債券，利率也高達11%；國瑞置業(yè)2.5億美元債券，利率為10.2%；陽(yáng)光城3.5億美元債券，利率達到9.5%。

　　數據還顯示，2018年前3個(gè)月，房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托產(chǎn)品成立近500款，成立規模超千億元，同比增長(cháng)約90%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，隨著(zhù)信貸市場(chǎng)調控持續，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續高漲。他指出，1月至4月，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)逐漸放緩，隨著(zhù)資金壓力加大，融資需求上漲。在規?；偁幐窬窒?，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切，海外發(fā)債成為房企短期融資主要渠道。

　　除了運營(yíng)資金外，對于房企來(lái)說(shuō)，資金饑渴的另一原因則是大量負債到期。目前房企公布的募資用途，絕大多數都是借新還舊。據Wind數據，今年下半年，海外融資地產(chǎn)債到期規模564.75億元左右，2019年、2020年到期規模超過(guò)千億，分別達1436.95億元和1007.03億元。

　　張大偉說(shuō)，從各地樓市調控看，預計房企資金還會(huì )持續承壓，發(fā)債等渠道有可能繼續收緊。對房企來(lái)說(shuō)，2018年將是資金壓力最大的一年。

　　警惕負債擴張誘發(fā)風(fēng)險

　　國家發(fā)改委投資研究所研究員劉琳表示，自2017年8月以來(lái)，各月份實(shí)際利率均處于負利率區間。對于真實(shí)利率持續處于負利率區間、房地產(chǎn)業(yè)杠桿水平已處于高位的現狀應保持警惕。

　　劉琳說(shuō)，截至2017年末，房地產(chǎn)貸款余額達到32.25萬(wàn)億元，同比增長(cháng)20.9%，房地產(chǎn)貸款余額在金融機構人民幣貸款余額中占比達到26.8%，比上年同期上升1.8個(gè)百分點(diǎn)，加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

　　CRIC系統數據顯示，2017年末，主要上市房企總有息負債高達57539億元，同比上升29.6%，增幅較2016年增加2個(gè)百分點(diǎn)。其中60家重點(diǎn)房企總有息負債為48392億元，較期初上升34.5%，增幅同比增加5.5個(gè)百分點(diǎn)，重點(diǎn)房企債務(wù)增加更為顯著(zhù)。2017年末，60家重點(diǎn)房企有息負債占比達84.1%，增加3.1個(gè)百分點(diǎn)。2017年，總有息負債超過(guò)千億的房企有14家，較2016年增加6家。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)也存在安全風(fēng)險，此前就有業(yè)內人士表示，部分房地產(chǎn)企業(yè)負債率較高，若房?jì)r(jià)有較大波動(dòng)，可能面臨較大的風(fēng)險，成為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)壞賬的主要來(lái)源。東方資產(chǎn)此前發(fā)布的《中國金融不良資產(chǎn)市場(chǎng)調查報告》顯示，從行業(yè)來(lái)看，30.3％的受訪(fǎng)者認為2018年銀行不良資產(chǎn)規模增長(cháng)最顯著(zhù)的行業(yè)會(huì )是房地產(chǎn)。

　　報告指出，自2013年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款規模增長(cháng)較快，一直處于上升態(tài)勢。隨著(zhù)調控政策持續發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整幅度將會(huì )不斷增加，預計2018年不良貸款率將達到1.5％左右，向整體平均水平趨近。

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