今年以來(lái)，土地市場(chǎng)出現了明顯的降溫趨勢，一二線(xiàn)城市土地流標現象增加。截至目前，一線(xiàn)城市流標8宗，流標數量同比上漲166%，流標面積同比上漲幅度達700%；二線(xiàn)城市流標68宗，流標規劃建筑面積達796.66萬(wàn)平方米，相比2017年同期上漲了53%。

　　以北京為例，今年已經(jīng)有6宗土地出現流標。流標原因，一方面在于這些地塊吸引力不大。六宗地塊都是限價(jià)房和共有產(chǎn)權房，房?jì)r(jià)受限的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商需圍繞自持比例展開(kāi)競爭，而且還有配建和還建等要求，加大了開(kāi)發(fā)商的成本支出并拖累回款速度。另一方面則由于房企資金鏈緊張。去年北京大規模供地，已消耗了開(kāi)發(fā)商的大量資金，而今年銀行對房企貸款資質(zhì)審核要求越來(lái)越高，非標融資通道又被堵死，導致房企拿地更為謹慎。

　　在此之前的十余年中，北京土地流標、流拍數量?jì)H為31宗，屬于絕對的賣(mài)方市場(chǎng)。即使一些地塊開(kāi)發(fā)前景并不誘人，但房企出于鞏固市場(chǎng)占有率、占據品牌傳播高點(diǎn)等因素仍然趨之若鶩。今年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)流標現象驟增，開(kāi)發(fā)商明顯趨于理性。從全國來(lái)看，土地市場(chǎng)也在低位徘徊，前4個(gè)月百城土地成交面積同比增長(cháng)16.9%，但溢價(jià)率已經(jīng)由去年的40%左右降至20%左右。

　　土地市場(chǎng)降溫的同時(shí)，我們還要看到，最新公布的70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數同比仍在上漲，且環(huán)比漲幅有所擴大，“房荒”現象在不少城市接連出現?？梢钥闯?，政策從土地市場(chǎng)向房屋市場(chǎng)的傳導并不順暢，究其原因，在于竣工面積的大幅下降和供地結構的明顯失衡。

　　根據統計局數據，今年前4個(gè)月，全國房屋新開(kāi)工面積仍在7.3%的水平，高于去年末的7.0%，房企拿地之后會(huì )選擇盡快開(kāi)工，但施工面積增速已降至1.6%的低位，竣工面積增速更是降至-10.7%。由于竣工面積減少，4月末全國住宅待售面積已降至2.85億平方米，庫存去化時(shí)間僅為2.4個(gè)月。而在2016年10月新一輪調控啟動(dòng)之前，這個(gè)數字是6.8個(gè)月。社科院近日發(fā)布的《2018年房地產(chǎn)藍皮書(shū)》認為，由于地方政府規定新房?jì)r(jià)格不能高于周邊、二期不得高于一期等限制，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)積極性不高，轉而拉長(cháng)施工周期，延緩項目竣工。

　　在庫存減少的同時(shí)，地方政府應根據住建部和國土部去年4月份發(fā)布的通知要求，加大土地供應的數量，但地方政府出于招商引資等因素考慮，往往會(huì )加大非住宅用地特別是工業(yè)用地比重，減少住宅用地比重。以中南某省會(huì )城市為例，2017年該市市內六區掛牌108宗土地，（純）住宅用地僅有13宗，遠遠低于非住宅用地。

　　所以，如果要確保房地產(chǎn)調控收到效果，就需要在加大供地力度的同時(shí)加快開(kāi)發(fā)速度。近期住建部就房地產(chǎn)市場(chǎng)調控問(wèn)題相繼約談了12個(gè)城市，即要求有針對性地增加有效供給，抓緊調整土地和住房供應結構，大力發(fā)展中小套型普通住房。約談問(wèn)責有助于推動(dòng)地方政府落實(shí)調控主體責任，同時(shí)也預示著(zhù)房地產(chǎn)調控將繼續保持“從嚴”邏輯，不會(huì )放松。

　　短期來(lái)說(shuō)，對地方政府而言，應致力于增加住宅用地數量，并相應調低入市土地價(jià)格，繼續為土地市場(chǎng)降溫；對房企來(lái)說(shuō)，則須放棄調控將會(huì )放松的幻想，加快推盤(pán)速度，實(shí)現快速周轉，進(jìn)而減少自身的資金壓力。

　　從長(cháng)期來(lái)看，必須關(guān)注到以“限購、限貸、限價(jià)、限售”為標志的行政調控措施對市場(chǎng)的扭曲，未來(lái)應著(zhù)重發(fā)揮市場(chǎng)手段，理順供求關(guān)系，解決土地錯配問(wèn)題，真正形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)效機制，進(jìn)而實(shí)現對行政措施的替代。