在房住不炒政策定位下，當前全國樓市整體趨穩，但近期個(gè)別城市出現異動(dòng)，局部交易升溫，這固然有積攢的需求集中釋放的原因，但也在一定程度上反映出樓市博弈的復雜性和非合作特征。如果任由市場(chǎng)異動(dòng)蔓延，那么就有可能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)預期紊亂，增加金融風(fēng)險。為進(jìn)一步落實(shí)房住不炒的政策定位與目標，需要采取切實(shí)有效的措施形成市場(chǎng)共識，引導市場(chǎng)參與各方形成合作博弈，由此推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩健運行。

　　樓市激勵的非合作博弈源于利益驅動(dòng)。非合作博弈是指在策略環(huán)境下，非合作框架把所有人行動(dòng)都當成個(gè)別行動(dòng)，主要強調個(gè)體自主決策，與策略環(huán)境中其他個(gè)體無(wú)關(guān)。受利益驅動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較易產(chǎn)生非合作博弈。作為重要的資產(chǎn)配置，近年來(lái)我國住宅不動(dòng)產(chǎn)投資已經(jīng)成為全民關(guān)注的焦點(diǎn)。不難發(fā)現，過(guò)去我國地方經(jīng)濟發(fā)展存在房地產(chǎn)路徑依賴(lài)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利益驅動(dòng)，投資投機群體套利慣性，剛性需求群體望房興嘆，構成房地產(chǎn)市場(chǎng)主要參與群體的目標和訴求并不完全一致，這既有明顯的目標沖突，也有部分的激勵相容，但在現實(shí)利益分歧時(shí)，往往會(huì )陷入非合作博弈的境地。無(wú)論是“搶人”還是“搶房”，也無(wú)論是“搖號”還是“洗盤(pán)”，住房市場(chǎng)喧囂歸于沉寂，而又從沉寂突然喧鬧，周而復始，說(shuō)到底是房地產(chǎn)市場(chǎng)非合作博弈的結果。

　　但住房市場(chǎng)并非沒(méi)有形成合作博弈可能性。理論上分析，合作博弈與非合作博弈之間的區別，主要在于各方行為相互作用時(shí)，市場(chǎng)能否達成一個(gè)具有約束力的協(xié)議?？梢?jiàn)，非合作博弈向合作博弈的轉變在于，市場(chǎng)參與主體要形成有約束力的協(xié)議。當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)形成合作博弈存在可能性，雖然市場(chǎng)參與主體存在明顯利益沖突，但也存在激勵相容的外部條件，那就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩健運行。無(wú)論是對地方政府，還是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、持有住宅不動(dòng)產(chǎn)群體，甚至是潛在購房群體來(lái)說(shuō)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩健運行的共識，都能減少樓市劇烈波動(dòng)風(fēng)險，穩定各方預期。

　　回顧歷史，日本房地產(chǎn)過(guò)度泡沫化引發(fā)危機，并最終造成全民福祉?yè)p失的風(fēng)險和教訓，依然歷歷在目。不僅如此，當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)形成社會(huì )共識基礎正在夯實(shí)，圍繞房住不炒政策深化房地產(chǎn)調控，彌補政策漏洞，消除市場(chǎng)套利，投資投機性需求受到明顯抑制，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求趨向緩和，社會(huì )資金盲目流入房地產(chǎn)市場(chǎng)已受遏制，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步降溫，這些將會(huì )在很大程度上動(dòng)搖房?jì)r(jià)上漲預期根基，并推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性形成。更為重要的是，針對樓市異動(dòng)的房地產(chǎn)調控政策升級，向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞出清晰信號，在很大程度上強化了對行為人的政策約束，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有約束力共識的形成。

　　綜合來(lái)看，在利益和目標相互影響的非合作博弈中，若行為人只考慮自身利益最大化，必然難以實(shí)現福利最大化，影響到其他行為方利益。而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)非合作博弈向合作博弈轉化，核心仍在于采取切實(shí)有效措施引導社會(huì )對房住不炒的政策定位形成共識。一是對房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機行為形成有效約束。我國住房市場(chǎng)投資投機行為屢禁不絕，關(guān)鍵在于其盈利示范效應。房地產(chǎn)調控政策應精準應對市場(chǎng)形形色色的住房投資投機行為，明顯增加行為成本，大幅收窄獲利空間，才能從根本上消除住房投資投機動(dòng)機。二是破除房地產(chǎn)路徑依賴(lài)。雖然地方經(jīng)濟運行深受固有模式影響，但也并非沒(méi)有突破可能，關(guān)鍵在于經(jīng)濟治理模式變革，結合地方經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)落實(shí)創(chuàng )新驅動(dòng)和產(chǎn)業(yè)升級，通過(guò)建設地方政府有序承債機制，科學(xué)安排財政轉移支付，形成城市群經(jīng)濟帶，加快產(chǎn)業(yè)梯度轉移等，堅定邁出地方經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的第一步。三是構建多層次房地產(chǎn)市場(chǎng)。針對中低收入人群住房需求，需要加快完善政策性住房體系；而中高端住房市場(chǎng)理應由市場(chǎng)供求決定，但要提高信貸、稅收門(mén)檻，嚴厲打擊投資炒作。

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