2019年12月28日，央行正式出臺存量貸款利率基準轉換方案，存量房貸定價(jià)基準轉換為L(cháng)PR的相關(guān)原則也由此確定。專(zhuān)家和業(yè)內人士認為，這一普遍早于市場(chǎng)預期落地的重磅政策，體現出政策層堅守“房住不炒”定位的決心。

　　房貸利率在近期運行平穩。融360大數據研究院對全國35個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率的監測數據顯示，2019年12月（測算周期為11月20日—12月19日），全國首套房貸款平均利率為5.52%，環(huán)比下降1個(gè)基點(diǎn)，為5年期LPR加點(diǎn)72個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.84%，環(huán)比下降1個(gè)基點(diǎn)，為5年期LPR加點(diǎn)104個(gè)基點(diǎn)。

　　融360大數據研究院分析師李萬(wàn)賦表示，在多地放松人才政策、市場(chǎng)資金面合理充裕的情況下，2020年銀行房貸利率大概率會(huì )隨LPR下調。不過(guò)，下調的幅度和速度都會(huì )比較平緩。

　　短期有利于貸款購房者

　　“看到新聞了，但也不清楚對我們普通購房者來(lái)說(shuō)有什么影響?！贝媪糠抠J定價(jià)基準轉換方案出臺后，《金融時(shí)報》記者采訪(fǎng)了多位有房貸的消費者，得到了類(lèi)似答復。

　　專(zhuān)家和業(yè)內人士普遍認為，此舉將利好消費者?！敖衲?月至8月，盡管銀行會(huì )提供浮動(dòng)和固定兩種貸款利率報價(jià)，但在預期LPR下降背景下，客戶(hù)通常會(huì )選擇浮動(dòng)利率報價(jià)?！泵裆y行首席研究員溫彬認為。

　　“短期來(lái)看，這有利于存量貸款購房者，因為L(cháng)PR短期下降是趨勢?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　新網(wǎng)銀行首席研究員董希淼表示，借款人與銀行平等協(xié)商，采用LPR作為定價(jià)基準或將是普遍方式，這對借款人來(lái)說(shuō)是相對有利的。這種相對市場(chǎng)化的方式有助于降低實(shí)體經(jīng)濟融資成本，更好地為穩增長(cháng)、穩就業(yè)服務(wù)。即便借款人與銀行協(xié)商轉換為固定利率，LPR仍然可能是重要參考。

　　需要注意的是，存量房貸定價(jià)基準轉換背后的基調仍未改變。方案要求，存量貸款“換錨”后，2020年執行的利率與2019年要保持相同。

　　溫彬表示，從目前來(lái)看，存量房貸“換錨”后，房貸利率水平保持不變，是貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　“此次轉換主要是為了貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控要求，在流動(dòng)性合理充裕、市場(chǎng)利率有望下行的情況下，堅守‘房住不炒’的定位，不向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯誤信號，同時(shí)也有助于控制上升較快的居民部門(mén)杠桿率?！倍ｍ嫡J為。

　　房貸利率漸歸平穩

　　“從2019年全年的情況來(lái)看，全國房貸利率平均水平先跌后漲。但下半年的變化幅度明顯比上半年平緩，反映出近期的房地產(chǎn)調控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)運行都比較平穩?！崩钊f(wàn)賦說(shuō)。

　　2019年前5個(gè)月，房貸利率出現了“5連跌”。融360數據顯示， 1月全國首套房貸款平均利率為5.66%；二套房貸款平均利率為6.02%。而到了5月，全國首套房貸款平均利率為5.42%；二套房貸款平均利率為5.74%，均達到2018年以來(lái)最低水平。

　　在2019年3月到4月初，樓市也出現了“小陽(yáng)春”。不過(guò)，政策調控很快跟進(jìn)，防止樓市“入夏”。4月19日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議，重申堅守“房住不炒”的定位，強調要落實(shí)好因城施策、城市政府主體責任的長(cháng)效調控機制。此后，房貸利率基本保持回升趨勢。

　　2019年8月25日，房貸“換錨”消息發(fā)布。當日，央行宣布自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應期限的LPR為定價(jià)基準加點(diǎn)形成。

　　此舉并未改變房貸利率的回升趨勢。從融360檢測的數據來(lái)看，除了2019年12月的首套房貸利率微降1個(gè)基點(diǎn)外，全國首套房貸、二套房貸利率水平均在5月后出現連續上調趨勢。

分城市來(lái)看，2019年12月，18個(gè)城市首套房貸款利率有所下調，占監測城市數量的一半，其中6個(gè)城市的下降幅度在4個(gè)至5個(gè)基點(diǎn)之間，與5年期LPR水平變動(dòng)相對一致；二套房貸款利率下降的城市有11個(gè)，而利率上漲的城市則高達17個(gè)?！霸凇孔〔怀础弑尘跋?，銀行可能將資金優(yōu)先支持首套房，二套房貸利率難降?！?李萬(wàn)賦認為。

　　調控長(cháng)效機制持續落地

　　2019年12月，“房住不炒”被多次強調。中央經(jīng)濟工作會(huì )議“要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的長(cháng)效管理調控機制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”的表述，明確了2020年中國樓市的定位、發(fā)展機制和目標。隨后，住建部召開(kāi)會(huì )議部署2020年相關(guān)工作，在“房住不炒”定位前面加上了“長(cháng)期堅持”，表明這將會(huì )作為一種調控常態(tài)存在。

　　2019年年底，各地區逐步落實(shí)因城施策的調控措施，多地區樓市政策開(kāi)始調整。例如，深圳地區因為前期“先行示范區”“普宅標準調整”等多個(gè)利好因素影響，導致出現部分二手房房?jì)r(jià)過(guò)快上漲現象。對此，深圳市住建局特發(fā)通告，嚴厲打擊哄抬房?jì)r(jià)等違規行為。

　　“首套房是剛需，針對首套房貸款利率有所降低符合‘房住不炒’的調控方向?！?張大偉表示，整體來(lái)看，預計房貸利率會(huì )隨著(zhù)LPR下降出現輕微下行，但平穩發(fā)展仍將是2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。

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