向外圍無(wú)限擴張、大拆大建的“攤大餅”模式，在城市發(fā)展過(guò)程中一直被人詬病。隨著(zhù)我國城鎮化率和服務(wù)業(yè)占GDP比重均超過(guò)50%，城市發(fā)展也開(kāi)始由增量擴張為主轉入存量更新為主的新階段，“攤大餅”模式逐步成為過(guò)去式。圍繞城市核心區開(kāi)始的以存量資源開(kāi)發(fā)為主的城市“有機更新”成為新時(shí)期城市發(fā)展的主流。

　　目前，我國越來(lái)越多的城市開(kāi)始加大政策支持力度推進(jìn)城市更新，但仍然存在資金短缺、政策標準缺失、形象工程屢禁不止等瓶頸，亟須通過(guò)改革創(chuàng )新實(shí)現突破。

趙乃育　繪

　　城市發(fā)展“存量”模式開(kāi)啟

　　截至目前，北京、上海、廣州、天津等都加快了城市存量資源的更新改造。

　　位于北京西直門(mén)交通樞紐附近的京鹽融園，以前一直是中鹽集團的存鹽倉庫。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市功能的不斷升級，地處北京核心地區、占地近10畝的存鹽倉庫已經(jīng)越來(lái)越不能適應城市發(fā)展的需要。作為倉儲場(chǎng)所，其吸引了大量的車(chē)流、物流，對西直門(mén)周邊交通等干擾較大。而作為企業(yè)的固定資產(chǎn)，其運行效率也越來(lái)越低。

　　針對這種情況，中鹽集團對包括京鹽融園在內的，位于北京市西城區、豐臺區、通州區等區縣的7處類(lèi)似資產(chǎn)進(jìn)行了整體更新改造。京鹽融園主要倉庫整體框架結構得到了保留，并在此基礎上進(jìn)行了改造和結構加固，總共建成了6000平方米的辦公面積。以前破舊的倉庫，變成了一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅的辦公院落，老倉庫的紅墻磚透出一股后工業(yè)時(shí)代感覺(jué)，與整體的科創(chuàng )風(fēng)格設計相得益彰。

　　“與高樓大廈的寫(xiě)字樓相比，這樣的環(huán)境特別受高科技、文創(chuàng )企業(yè)歡迎?！本}融園負責人劉欣介紹，目前6000平方米的辦公面積已經(jīng)全部租出，入駐的都是高科技企業(yè)。

　　針對城市更新等相關(guān)議題，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )城市更新分會(huì )近期深入全國30多個(gè)城市開(kāi)展專(zhuān)題調研。相關(guān)調研報告認為，“十三五”以來(lái)，我國新型城鎮化建設取得階段性成果，2019年常住人口城鎮化率已達60.6％，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內生產(chǎn)總值比重達到53.9%。這兩個(gè)關(guān)鍵數據，標志著(zhù)我國城市發(fā)展由增量擴張為主，轉入存量更新為主的新階段。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )城市更新分會(huì )會(huì )長(cháng)柴志坤表示，隨著(zhù)第三產(chǎn)業(yè)增加值超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，以前的“攤大餅”模式已經(jīng)不適應城市發(fā)展新要求。它不僅過(guò)度占用農村土地，降低了每單位基礎設施服務(wù)的人口，加重了地方政府債務(wù)負擔，而且大大削弱了城市的集聚效益，使城區內產(chǎn)生了大量低效土地資源，影響了經(jīng)濟產(chǎn)出的效率。

　　據了解，當前包括北京在內的一些城市，空置的寫(xiě)字樓、倉儲等樓宇大量存在。北京筑福集團董事長(cháng)董有介紹，目前，北京市門(mén)頭溝、石景山和通州三個(gè)區的空置存量房產(chǎn)就超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

　　行業(yè)分析機構認為，受新增供應大、市場(chǎng)需求不足影響，北京眾多產(chǎn)業(yè)園的空置率正在持續上升。預計到2020年底，北京成熟產(chǎn)業(yè)園體量將超過(guò)1500萬(wàn)平方米，空置率將突破30%。

　　“城鎮化建設中有一對突出矛盾值得高度重視?！敝袊嗣翊髮W(xué)國家發(fā)展與戰略研究院高級研究員秦虹表示，1978年至2018年，我國城鎮人口增長(cháng)了3.8倍，但同期城鎮建成區面積卻增長(cháng)7.4倍，即從7000平方公里增加到5.85萬(wàn)平方公里，面積增長(cháng)比人口增長(cháng)快一倍。

　　據介紹，目前國內城鎮化率總體超過(guò)60%，其中超過(guò)80%的城市有20個(gè)，超過(guò)70%的有40個(gè)。有的城市已經(jīng)處于人口流失的狀態(tài)，卻還在搞擴張式發(fā)展。這對于未來(lái)發(fā)展是有害的，必須通過(guò)挖掘城市內部潛力，提高城市效率來(lái)獲得新的增長(cháng)。

　　以成都為例，城市擴張中的基礎設施建設等成本已經(jīng)越來(lái)越難以承受。近年來(lái)成都已考慮基本停止外圍擴張，轉而在城市中心推動(dòng)“有機更新”，例如把一些老舊批發(fā)市場(chǎng)改造為辦公商用設施等。

　　將撬動(dòng)十萬(wàn)億投資規模

　　據全國工商聯(lián)相關(guān)課題組測算，當前啟動(dòng)我國城市更新戰略可拉動(dòng)投資規模10萬(wàn)億元。

　　首先，城市更新將加快新舊動(dòng)能轉換。隨著(zhù)新經(jīng)濟快速發(fā)展和城市轉型升級加快，一些城市的傳統商業(yè)設施、老舊廠(chǎng)房等出現產(chǎn)能過(guò)剩。對此，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )城市更新分會(huì )秘書(shū)長(cháng)夏子清表示，啟動(dòng)城市更新戰略，可以高效利用城市存量土地資源，通過(guò)模式創(chuàng )新、政策調整和創(chuàng )造新需求來(lái)釋放“過(guò)?！碑a(chǎn)能，促進(jìn)城市轉型發(fā)展。據介紹，廣東省近年來(lái)通過(guò)對“舊城鎮、舊廠(chǎng)房、舊村莊”改造累計節約土地20.4萬(wàn)畝，節地率達42.4%。單位建設用地產(chǎn)出從2008年的每年每畝13.7萬(wàn)元增加到30多萬(wàn)元，增長(cháng)率超過(guò)125%。

　　其次，城市更新還可以有效擴大國內需求。據住房和城鄉建設部統計，目前全國共有老舊小區近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超4200萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約40億平方米。按照目前每平方米投入1000元的標準計算，我國老舊小區改造投資總額可達4萬(wàn)億元。各地城中村改造未來(lái)兩三年投資規模預計可達1.8萬(wàn)億元。老舊商辦物業(yè)約為170億平方米，即使按照每年改造1%計算，年投資規模就是萬(wàn)億級水平。其中，僅北京、上海、深圳三地老舊小區綜合整治、老舊工業(yè)區改造，以及商辦物業(yè)更新的投資規模每年就超過(guò)2000億元。

　　城市更新中的老舊工業(yè)區改造、商辦物業(yè)更新等項目，由于有較好的投資收益，能夠有效吸引社會(huì )投資。據介紹，2008年以來(lái)廣東省累計投入改造資金1.66萬(wàn)億元，其中社會(huì )投資約占86%。同時(shí)，各地通過(guò)城市更新而形成的新工業(yè)、新商住、新生態(tài)等集聚區，已成為引領(lǐng)當地經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的熱土。

　　再次，城市更新是對城市區域再規劃和環(huán)境再升級的過(guò)程。清華大學(xué)建筑學(xué)院教授邊蘭春表示，我國城鎮老舊小區量大面廣，涉及上億居民，普遍存在原設計標準較低、維護不到位、市政設施破損嚴重、公共服務(wù)和配套設施缺乏等問(wèn)題，難以滿(mǎn)足人民群眾對美好生活的需求。城市更新可有效破解城市發(fā)展不平衡不充分的難題，提高居民獲得感，促進(jìn)城市可持續發(fā)展。

　　三大瓶頸亟待破解

　　當前我國城市更新仍處于初級階段，存在資金短缺、政策法規缺失、形象工程屢禁不止等瓶頸。

　　資金短缺是目前城市更新過(guò)程中最為突出的一個(gè)問(wèn)題。北京筑福集團已在全國不少城市參與上千個(gè)老舊小區改造項目?！敖衲晡覈媱澑脑?.9萬(wàn)個(gè)城鎮老舊小區，總投資預計在7000億到1萬(wàn)億元。其中，中央財政計劃出資543億元，其余需要鼓勵消費者和企業(yè)承擔，資金壓力相當大?！倍斜硎?，實(shí)施城市更新戰略投資巨大，如何創(chuàng )新投融資體制是關(guān)鍵。

　　在城市更新項目中，“拆除重建”和“有機更新”類(lèi)項目，由于投資收益較好，能夠有效吸引社會(huì )投資。但對于“綜合整治”類(lèi)項目，由于老舊小區改造項目大部分為民生工程，盤(pán)活閑置資產(chǎn)的運營(yíng)收入相對較低，遠遠不足以彌補改造投入，很難吸引社會(huì )資本深度參與。再加上財政投入有限，資金短缺就成為抑制老舊小區改造的瓶頸。

　　對此，北京房山新城投資公司副總經(jīng)理雷愛(ài)先說(shuō)，廣東省對“舊城鎮、舊廠(chǎng)房、舊村莊”的“三舊”改造是目前全國城市更新做得較好的。在實(shí)際推進(jìn)中，“三舊”中的舊村莊和舊廠(chǎng)房改造成果顯著(zhù)，而舊城鎮改造則一直困難重重、收效不大。主要原因就是舊村莊和舊廠(chǎng)房改造是讓多元主體都能受益，能夠吸引眾多社會(huì )資本參與。而舊城鎮的老舊小區改造，則因為產(chǎn)權多元化、資金短缺、政策缺失等瓶頸遲遲難有進(jìn)展。

　　城市更新是城市治理現代化的一個(gè)新課題，從各地城市更新的實(shí)踐看，政策缺失、法規缺位等瓶頸問(wèn)題也比較突出。

　　目前，國內針對城市建設項目的法規、政策、規劃、標準等頂層制度法規都是針對新建建筑的，而對于城市更新改造還沒(méi)有明確的規定?！鞍ㄍ恋毓芾矸?、房地產(chǎn)管理法、擔保法、合同法等一些頂層的制度法規，在更新改造項目和存量土地開(kāi)發(fā)方面還非常欠缺?！崩讗?ài)先說(shuō)。

　　同時(shí)，實(shí)際操作中的各種規范缺失嚴重。在北京等多地參與城市更新項目投資改造的高和資本合伙人陶民坦言，像舊工廠(chǎng)改造等城市更新項目，大部分都要改變建筑物用途，面積也會(huì )隨之發(fā)生變化，這些都需要相關(guān)部門(mén)批準認可的手續或文件等。但實(shí)際操作中，沒(méi)有這樣一個(gè)政府部門(mén)來(lái)審批，往往只有地方政府“會(huì )議紀要”或行政命令?！耙驗闆](méi)有明確的政策和法律保障，直接影響了一些更新項目資產(chǎn)的交易、證券化等，也加大了相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，為權力尋租提供了空間?！?/p>

　　城市更新的技術(shù)標準也嚴重滯后。董有、雷愛(ài)先等企業(yè)家反映，對于舊有建筑更新改造，目前還沒(méi)有明確的技術(shù)標準，如果按照新建建筑的標準，則很多更新改造因難以達標將無(wú)法進(jìn)行。例如，新建建筑要求達到八級抗震標準，大部分的更新改造項目不可能達到?！澳壳?，許多城市對于更新改造項目，包括設計單位、審圖單位等都不知道按什么標準來(lái)執行。唯一的辦法就是開(kāi)專(zhuān)家會(huì )，以專(zhuān)家的意見(jiàn)來(lái)定調，而不是靠制度和標準?！?/p>

　　除了資金、政策法規，另一個(gè)比較突出的瓶頸就是面子工程、形象工程在一些城市更新項目中屢見(jiàn)不鮮。按照今年城鎮老舊小區改造的標準，每平方米費用在1000元左右?！暗珜?shí)際上，一些城市老舊小區改造每平方米投入甚至不到30元?！倍姓f(shuō)，有的老舊小區改造項目只是刷了一下外立面，與加裝電梯、提升環(huán)境的要求相差甚遠，而有的則只做了幾個(gè)樣板工程。

　　據介紹，還有不少城市在城市更新過(guò)程中大拆大建，導致城市歷史文化風(fēng)貌不僅未得到保護和修復，反而不同程度地遭受了損毀。

　　應加強頂層設計

　　有關(guān)專(zhuān)家建議，不斷改革創(chuàng )新，加強頂層設計，破解城市更新過(guò)程中的難題。

　　對于資金短缺問(wèn)題，應創(chuàng )新市場(chǎng)機制，形成整體打包、項目統籌、肥瘦搭配的市場(chǎng)推廣模式，激發(fā)社會(huì )資本參與的積極性。同時(shí)，政府應靈活運用財政、金融等手段，不斷創(chuàng )新投融資體制和工具。

　　例如，推動(dòng)國家政策性銀行向地方政府提供20年以上低利率的長(cháng)期貸款。社會(huì )資本通過(guò)“房產(chǎn)價(jià)值增值、盤(pán)活存量資源、增量產(chǎn)權資產(chǎn)”等方式，實(shí)現市場(chǎng)運作并獲得資金自平衡；研究制定專(zhuān)項財政激勵政策，進(jìn)一步明確純政策性、準政策性、市場(chǎng)性的內容，構建利益確認、協(xié)調及分配機制，激發(fā)各地的主動(dòng)性和創(chuàng )造性。

　　秦虹建議，將城市更新金融政策從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金融政策中分離出來(lái)專(zhuān)項管理；引導和鼓勵保險、金融機構進(jìn)入城市更新領(lǐng)域；設立政府性城市更新母基金及公募私募產(chǎn)業(yè)基金；將公募REITs試點(diǎn)擴大到城市“有機更新”和“綜合整治”類(lèi)項目。

　　對于政策法規缺失的問(wèn)題，建議國家層面成立城市更新領(lǐng)導小組，指定相關(guān)部委牽頭負責，地方層面以城市一級統籌管理城市更新，建立以更新規劃為抓手的空間管理體系，以行政審批為抓手的過(guò)程監管體系。并逐步完善城市更新法規體系，對標梳理滯后的相關(guān)政策法規，盡快構建全要素的管理和技術(shù)規范體系。例如，上海出臺規定，一些城市更新項目改造后，只要改造標準比老標準高就可以通過(guò)驗收。同時(shí)，在城市更新項目中，建議創(chuàng )新推進(jìn)政策規劃兼容，商業(yè)服務(wù)用地與商業(yè)辦公用地可以相互轉換，住宅用地可以全部或部分轉換為商業(yè)服務(wù)業(yè)或商務(wù)辦公用地。

　　而針對形象工程問(wèn)題，柴志坤、秦虹等專(zhuān)家建議，一是要建立城市更新負面清單制度，對城市更新過(guò)程中凸顯的一些問(wèn)題，以負面清單的方式加以約束，堅決杜絕。而對于負面清單之外的內容，則可以進(jìn)一步放開(kāi)，給城市更新更大的市場(chǎng)空間。二是探索城市更新倒逼機制，以倒逼機制力促低效資產(chǎn)使用主體主動(dòng)實(shí)施城市更新。根據用地規模、畝均產(chǎn)值、單位能耗、排污強度等指標對用地效率進(jìn)行分等定級，并在用能、用電、用水、排污權等方面實(shí)行差別化配置，倒逼低效資產(chǎn)使用主體主動(dòng)實(shí)施改造或退出。

　　邊蘭春表示，城市更新戰略的實(shí)施，有助于打破千城一面的城市形象。在充分考慮舊城區原有空間結構、社會(huì )網(wǎng)絡(luò )及衰退根源的基礎上，應因地制宜采取重建、整建和維護等多種更新模式和手段，保護、延續和發(fā)展城市的傳統歷史風(fēng)貌。

　　在破解瓶頸的同時(shí)，專(zhuān)家認為，還要從更高層面認識城市更新的重要性。目前，從中央到地方，對于城市更新的政策規定各有不同，存在地區不平衡、不系統、碎片化等問(wèn)題。從國內外發(fā)展形勢看，應當從頂層設計上將城市更新上升為國家戰略。

　　專(zhuān)家建議，國家建立由城市更新專(zhuān)項規劃及年度計劃組成的城市更新目標傳導機制，支持地方政府加強城市更新與人口發(fā)展規劃、國土空間總體規劃、控制性詳細規劃、城市設計、行業(yè)專(zhuān)項規劃等的充分銜接。

　　同時(shí)，建議將城市更新戰略納入國家“十四五”規劃，為城市更新政策及規劃制定提供前瞻性、全局性以及系統性的指引。城鎮化率達到60%左右的省份或城市，應編制“十四五”城市更新專(zhuān)項規劃，明確城市更新的總體目標、發(fā)展方向和實(shí)施策略，設置城市更新相應指標，建立城市更新推動(dòng)機制，加快推動(dòng)新型城鎮化建設。