《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，隨著(zhù)市場(chǎng)升溫，“一房難求”重現，在此背景下，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、強制捆綁搭售變相漲價(jià)等現象頻生。為穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，南京、合肥等地已開(kāi)始對房企捂盤(pán)惜售等違規行為嚴查管控。

　　業(yè)內人士表示，今年多個(gè)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)瘋狂上漲，固然有一線(xiàn)城市政策收緊后資金外溢的原因，但房企違規惡意制造恐慌也在某種程度上助推了漲價(jià)。應建立全國聯(lián)網(wǎng)的黑名單制度，抬高房企違規成本。

“倒掛”　新華社發(fā) 徐駿/作?

　　“現在一二線(xiàn)城市房子不愁賣(mài)，捂一下市場(chǎng)更熱，賣(mài)得更高?！币晃徊辉竿嘎缎彰拈_(kāi)發(fā)商對《經(jīng)濟參考報》記者坦言，在一些熱點(diǎn)城市，買(mǎi)房就和買(mǎi)白菜一樣，瘋了搶?zhuān)彝恋赜譄?，不捂盤(pán)才是傻。

　　3月初開(kāi)始，南京物價(jià)局會(huì )同南京市房產(chǎn)局，對商品房銷(xiāo)售價(jià)格行為開(kāi)展了專(zhuān)項檢查。南京市物價(jià)局負責人表示，富力南京地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的富力尚悅居涉嫌捂盤(pán)惜售。截至4月，該樓盤(pán)第11棟在領(lǐng)銷(xiāo)售許可證5個(gè)多月后仍沒(méi)賣(mài)出一套房子。

　　南京市物價(jià)局價(jià)監局局長(cháng)徐軍表示，目前已經(jīng)責令其按備案公示價(jià)格對外銷(xiāo)售。但對于開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售行為，目前暫時(shí)還沒(méi)有相應的處罰措施，但如果開(kāi)發(fā)商再不對外公示開(kāi)售的話(huà)，他們將提請房產(chǎn)部門(mén)對該樓盤(pán)進(jìn)行封盤(pán)。

　　業(yè)內人士表示，富力捂盤(pán)的原因可能是因為房?jì)r(jià)的變化。他介紹，根據南京市物價(jià)部門(mén)的規定，房子如果3個(gè)月沒(méi)賣(mài)掉，就可以申請重新調整價(jià)格，目前南京樓市整體大好，開(kāi)發(fā)商有可能不滿(mǎn)意之前申報的價(jià)格。

　　據了解，富力尚悅居10、11號樓領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證的時(shí)間為去年10月24日，11棟的申報均價(jià)為15100元/平方米，10棟的申報均價(jià)為14900元/平方米。但到今年1月30日，8、9、12號樓領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證時(shí)，該樓盤(pán)8棟的申報均價(jià)已漲至17529元/平方米，9棟的申報均價(jià)為17964元/平方米，12棟的申報均價(jià)為17231元/平方米。目前，該樓盤(pán)對外報價(jià)已經(jīng)超過(guò)18000元/平方米，但公司表示已無(wú)房可售。

　　富力并不是捂盤(pán)惜售的個(gè)例。位于南京市江寧區的一房地產(chǎn)項目，原本計劃在4月份推出近百套房源，但在物價(jià)部門(mén)申報價(jià)格時(shí)被告知，價(jià)格不能超過(guò)18000元/平方米，較目前售價(jià)僅有500元上漲空間?！翱偣痉?jì)r(jià)目標是2017年3.2萬(wàn)元/平方米，但是現在物價(jià)部門(mén)控價(jià)嚴格，房?jì)r(jià)很難達到他們的預期，暫時(shí)就不推新房源了?！鄙鲜鲰椖繝I(yíng)銷(xiāo)人員說(shuō)。

　　南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠認為，去年以來(lái)南京樓市進(jìn)入價(jià)格快速上漲通道，所以部分樓盤(pán)捂盤(pán)惜售，與政府博弈。另外，現在南京市場(chǎng)供應量不足，這個(gè)預期也刺激了部分房企通過(guò)捂盤(pán)惜售、毛坯改精裝等方式變相漲價(jià)。

　　合肥方面，市場(chǎng)更是持續出現“一房難求”的局面。4月初，《經(jīng)濟參考報》記者走訪(fǎng)位于繁華大道上的某家樓盤(pán)，該樓已封盤(pán)，該售樓部的工作人員說(shuō)，接總部通知暫時(shí)不向市場(chǎng)銷(xiāo)售。問(wèn)及什么時(shí)候能買(mǎi)，工作人員回應，“具體時(shí)間也不能確定，但開(kāi)盤(pán)價(jià)格應該比之前要高一些?！?/p>

　　伎倆　“先買(mǎi)車(chē)位才能買(mǎi)房”

　　2016年1月，合肥某大型房企推房時(shí)被爆出“先買(mǎi)車(chē)位才能買(mǎi)房”，700個(gè)車(chē)位引發(fā)購房者連夜排隊認籌。值得注意的是，平日僅賣(mài)到8到10萬(wàn)元的車(chē)位，價(jià)格卻已漲至40萬(wàn)元到50萬(wàn)元。

　　“車(chē)位的價(jià)格其實(shí)是房?jì)r(jià)的隱形上漲?！庇袠I(yè)內人士介紹，合肥市物價(jià)局對于已經(jīng)開(kāi)盤(pán)過(guò)的項目有3個(gè)月限制漲價(jià)的規定，超過(guò)3個(gè)月，漲幅限制在2%以?xún)?，半年?％以?xún)?。因此，開(kāi)發(fā)商為了繞開(kāi)這樣的規定，便利用不被限制的車(chē)位將漲價(jià)的幅度補足。

　　這一行為引發(fā)合肥各大中房企的效仿。一個(gè)車(chē)位開(kāi)價(jià)四五十萬(wàn)，先買(mǎi)車(chē)位才能獲得購房資格。但由于市場(chǎng)需求旺盛，現有存量又較少，就算“房子車(chē)位一起買(mǎi)”，依舊擋不住購房者的熱情。

　　北京也出現了捆綁銷(xiāo)售的現象。此前北京一繁華區域的項目，購房者在準備簽約時(shí)被告知，若購買(mǎi)該項目，首付比例需較正常情況下的30%上調至45%，其原因是購房者在獲得該套住房的同時(shí)，也將獲得位于遼寧丹東的一套住房。

　　合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(cháng)朱德開(kāi)表示，房?jì)r(jià)進(jìn)入快速上漲周期后，供給相對不足的條件下，樓市將進(jìn)入賣(mài)方市場(chǎng)。他分析稱(chēng)，2015年合肥市土地出讓明顯減少，新開(kāi)工商品房面積有所下降，有預售的新房面積相對不足。在此情況下，當需求受政策刺激集中釋放后，供需矛盾累積到一定程度開(kāi)始爆發(fā)，再加上一些開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售等不規范市場(chǎng)行為，房地產(chǎn)市場(chǎng)便呈現出過(guò)熱勢頭，連帶二手房市場(chǎng)也量?jì)r(jià)齊升，不少區域二手房單價(jià)遠超新房備案價(jià)，“倒掛”嚴重。

　　事實(shí)上，除二手房倒掛外，土地價(jià)格的倒掛更為明顯。6月2日北京延慶拍出延慶新城05街區R2二類(lèi)居住用地，成交樓面價(jià)高達3.1萬(wàn)元。這意味著(zhù)，對于目前延慶住房成交均價(jià)僅在12062元/平方米來(lái)說(shuō)，地價(jià)已是當前房?jì)r(jià)的三倍。

　　同日，深圳龍華區域上塘地塊出讓?zhuān)罱K由電建聯(lián)合體以82.8億奪得，成為深圳年度總價(jià)地王和龍華區域地王，5.6萬(wàn)的地價(jià)接近甚至超過(guò)了周邊在售項目房?jì)r(jià)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，高昂的拿地成本進(jìn)一步推升房?jì)r(jià)上漲預期。

　　重罰　抬高違規成本

　　4月1日，合肥市房地產(chǎn)管理局等四部門(mén)聯(lián)合出臺了樓市調控新政，將加強市場(chǎng)監管，開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得《商品房預售許可證》后，須在10日內全部公開(kāi)房源并一次性對外銷(xiāo)售；對商品住房已達到預售條件，但不及時(shí)申請預售許可的項目，經(jīng)督促拒不申報的，將要求開(kāi)發(fā)企業(yè)現房銷(xiāo)售。

　　同時(shí)調整了申請預售的規模，其中，單次申請預售最低規模建設規模小于建筑面積2萬(wàn)平方米的商品住房項目，開(kāi)發(fā)企業(yè)宜一次性申請預售；建設規模大于建筑面積2萬(wàn)平方米的商品住房項目，確需分批預售的，每次申請預售規模不宜低于建筑面積2萬(wàn)平方米（尾盤(pán)除外），從而擴大商品住房有效供應量。

　　針對此前市場(chǎng)出現的購買(mǎi)住房捆綁車(chē)位等銷(xiāo)售行為，合肥市還要求規范車(chē)位（庫）等各類(lèi)銷(xiāo)售管理，商品住房配套規劃建設的產(chǎn)權車(chē)位（庫），須在該住房項目竣工驗收后方可銷(xiāo)售和出租，不得銷(xiāo)售或通過(guò)長(cháng)期租賃等方式變相銷(xiāo)售人防車(chē)位（庫）。對違反這一規定的，相關(guān)部門(mén)要聯(lián)合嚴厲查處，及時(shí)公開(kāi)曝光典型案例。

　　但截至目前，針對合肥此前違規的具體項目與針對該項目的處罰，《經(jīng)濟參考報》記者對相關(guān)管理部門(mén)進(jìn)行采訪(fǎng)，未能得到任何答復。

　　“違規成本過(guò)低是房企頻繁違規銷(xiāo)售的主因?！睒I(yè)內人士表示，一個(gè)盤(pán)捂盤(pán)三個(gè)月，漲價(jià)多掙幾千萬(wàn)元到幾億元，但監管部門(mén)處罰最多也就交幾萬(wàn)元。

　　朱德開(kāi)提出，應及時(shí)調整土地供應節奏，加大有效供給，調整市場(chǎng)預期，逐漸緩解供需矛盾。同時(shí)，曝光并嚴懲一批開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、捆綁銷(xiāo)售等行為，確保市場(chǎng)交易秩序良好。