最近一段時(shí)間，房?jì)r(jià)上漲最快的3個(gè)城市，蘇州、南京、合肥，限購的傳聞時(shí)有發(fā)生，但仍待字閨中。與此同時(shí)，在房?jì)r(jià)、地價(jià)高漲的熱潮中，對于樓市即將進(jìn)入下行周期的看空者越來(lái)越多。

　　多空交割，“地王”輩出，二線(xiàn)城市的限購之舉能否落地？

　　為控房?jì)r(jià) 各種“限”出爐

　　為控制房?jì)r(jià)，企業(yè)的定價(jià)行為在特殊時(shí)期受到了更多的行政指導，比如限制土地拍賣(mài)價(jià)格、控制網(wǎng)簽節奏、對申報價(jià)格進(jìn)行行政指導等，不一而足。

　　除了限制地價(jià)，蘇州還選擇了控制網(wǎng)簽節奏，希望短時(shí)間內實(shí)現房?jì)r(jià)的下降。龍湖蘇州一位熟悉政策層面的人士透露，蘇州在限制房?jì)r(jià)漲幅和限制地價(jià)之后，又開(kāi)始了新一輪的限制網(wǎng)簽，售價(jià)在25000元/平方米以上的項目，每天網(wǎng)簽的指標為5個(gè)，暫且執行到6月。

　　每天5套的網(wǎng)簽指標，開(kāi)發(fā)商一個(gè)月最多只能賣(mài)出約150套房，和開(kāi)盤(pán)數相差甚大。網(wǎng)簽時(shí)間拉長(cháng)，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)意味著(zhù)什么？上述龍湖蘇州人士稱(chēng)，交易的落地標準為蘇州住建部門(mén)的網(wǎng)簽合同為依據，不能網(wǎng)簽，對購房者的約束僅是定金合同，定金額度一般3~5萬(wàn)元，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)違約的風(fēng)險加大。

　　對于希望快速回籠資金的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不能網(wǎng)簽不僅僅是交易推后，同時(shí)帶來(lái)的還有資金回籠，網(wǎng)簽前，開(kāi)發(fā)商無(wú)法獲取購房者交付的首付款，且房貸流程同樣推后。

　　南京則對項目?jì)r(jià)格申報做出嚴格的限制。5月27日，南京市發(fā)文表示，物價(jià)主管部門(mén)在受理開(kāi)發(fā)企業(yè)商品住房?jì)r(jià)格申報指導時(shí)，對土地出讓溢價(jià)超過(guò)45%以上部分的保障房建設資金，不計入其房?jì)r(jià)的準許成本，不作為申報價(jià)格的組成部分。海亮地產(chǎn)一相關(guān)負責人介紹，南京物價(jià)局對開(kāi)發(fā)商提交的價(jià)格申報不再僅限于被告知，而是會(huì )考慮項目周邊的實(shí)際售價(jià)對項目?jì)r(jià)格進(jìn)行指導。

　　無(wú)論是限制最高地價(jià)、限制高價(jià)樓盤(pán)網(wǎng)簽數量抑或對項目申報價(jià)格進(jìn)行行政指導，均是在房?jì)r(jià)、地價(jià)上漲的背景下，政府承受巨大壓力之下的臨時(shí)舉措。

　　限購令為何隱而不發(fā)

　　限購是樓市降溫利器，包括南京、合肥和蘇州在內的強二線(xiàn)城市都選擇了謹慎，多次傳言之后仍隱而不發(fā)。

　　限購尚未如期而至，如果樓市先行轉向，是不是意味著(zhù)限購將被擱淺？這或許可以從以往房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性趨勢中尋到一些答案。

　　中金在一份研報中認為，2005、2008、2011、2014年的小年行情或將在2016年重演，銷(xiāo)售周期提前進(jìn)入下行通道，房?jì)r(jià)或存在同比下降壓力。

　　限購之后，伴隨的是樓市成交走低。以最近的兩個(gè)完整周期（2008年~ 2011年和2011年~2014年）為例，2011年和2014年的兩次低谷之前，樓市的行情均走出了成交小高峰，像極了2016年樓市的火爆行情。樓市高點(diǎn)之后，限購隨之而來(lái)，繼而是樓市的迅速冷凍，如2011年和2014年。

　　樓市在達到高點(diǎn)之后快速進(jìn)入下行周期的背后是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和開(kāi)工量的快速增長(cháng)帶來(lái)的供應增加。

　　克而瑞的數據顯示，蘇州、南京、合肥的現有庫存僅供消化2~3個(gè)月。這或許和2015年開(kāi)工項目少有關(guān)。2015年，蘇州房地產(chǎn)開(kāi)工和施工均呈現大幅回落。蘇州市統計局數據顯示，商品房新開(kāi)工面積下降31.4%。

　　開(kāi)發(fā)商已覺(jué)察樓市的異常。捂盤(pán)惜售最為嚴重的合肥，已經(jīng)開(kāi)始放量推盤(pán)。365淘房網(wǎng)此前預計，5月合肥有77家樓盤(pán)推出新房源，上市量超過(guò)1.8萬(wàn)套，幾乎是4月份的兩倍。5月最后一個(gè)周末，合肥新房市場(chǎng)共9個(gè)項目逾2500套房源入市。6月份，合肥九區三縣60多家樓盤(pán)計劃加推，入市總房源量達到15333套，漲幅超過(guò)30%。其中，純新盤(pán)共14家，計劃推出5200套房，占到了總入市量的33.9%。