今年以來(lái)，部分一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，“面粉貴過(guò)面包”現象成為常態(tài)，7月份甚至被稱(chēng)為“地王月”。有鑒于此，近期證監會(huì )、國土部等部門(mén)分別傳出針對土地市場(chǎng)的政策收緊信號，上海、南京、合肥等地也陸續出臺了相關(guān)收緊政策。業(yè)內人士分析認為，綜合多種因素來(lái)看，一二線(xiàn)前期熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)熱度將有所回落，地價(jià)漲幅略有放緩。

　　現象　多個(gè)城市“地王”頻出

　　上半年，多個(gè)城市土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，進(jìn)入下半年以后，這種行情仍在延續。據《經(jīng)濟參考報》記者不完全統計，僅僅7月份下旬，上海、合肥等城市土地市場(chǎng)已經(jīng)連續出現多個(gè)“地王”。

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?趙乃育/繪

　　7月29日，合肥市針對6幅地塊進(jìn)行拍賣(mài)，吸引了數十家房地產(chǎn)企業(yè)參與，當日土地出讓金收入達到63億元。其中合肥高新區、廬陽(yáng)區和新站區陸續誕生三個(gè)“地王”，最高溢價(jià)率達到330%。

　　同日，上海市楊浦區新江灣城一宗地塊以總價(jià)31.55億元成功出讓。經(jīng)業(yè)內測算，該地塊成交樓板價(jià)52840元/平方米，溢價(jià)率51%。剔除公共設施、保障房和自持部分，可售部分實(shí)際樓板價(jià)達到92506元/平方米，被業(yè)內稱(chēng)為上海新晉單價(jià)“地王”。另在此兩日前的27日，上海市出讓浦東新區一宗地塊，最終被金地集團以88億元總價(jià)競得，溢價(jià)率高達286%，樓板價(jià)33023元/平方米，成為今年以來(lái)上海土地拍賣(mài)的單幅土地總價(jià)“地王”。

　　此外，7月28日，武漢出讓8宗土地，最終除一宗地塊遭遇流拍外，另外7宗地全部成功出讓?zhuān)偝鲎寖r(jià)款77.15億元。其中，064號地塊被碧桂園以25.31億元總價(jià)、溢價(jià)289%的代價(jià)競得，超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)也讓該地塊成為武漢新的單價(jià)“地王”。

　　因此，7月份被業(yè)內稱(chēng)為土地市場(chǎng)的“地王月”。據市場(chǎng)統計數據，7月后半個(gè)月，不僅僅是南京、杭州、蘇州、合肥等重點(diǎn)二線(xiàn)城市“地王”頻出，還有武漢、鄭州、嘉興、溫州、南昌、青島、南寧、昆山、珠海、長(cháng)春等十余個(gè)城市先后誕生12個(gè)單價(jià)或總價(jià)“地王”。

　　土地市場(chǎng)競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額也相應大幅上漲。來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心最新統計數據顯示，包括保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、華潤置地、碧桂園、恒大集團等30大標桿房企今年前7個(gè)月合計拿地金額高達3967.77億元，相比2015年同期的2441億元上漲幅度達到了62.5%。

　　政策　多方加碼土地出讓限制

　　8月1日，市場(chǎng)消息傳出，某股份制商業(yè)銀行近期下發(fā)的2016年房地產(chǎn)行業(yè)授信政策中明確：對于2015年三季度以后拿地且土地成本過(guò)高的項目，原則上不介入；該行還要求加強前端融資管理，對全國前20名的房企，融資比例不超過(guò)土地成本的60%，其他房企則不超過(guò)50%；此外，原則上不介入2015年三季度以后拿地成本過(guò)高的項目。

　　對此，易居研究院副院長(cháng)楊紅旭分析認為，“房地產(chǎn)去庫存，重點(diǎn)在三四線(xiàn)城市；房地產(chǎn)去杠桿，重點(diǎn)在熱點(diǎn)城市的個(gè)人投資者與‘地王’制造者?！彼J為，應該密切關(guān)注房地產(chǎn)金融鏈條的漸緊。

　　事實(shí)上，從資金源頭限制“地王制造者”已經(jīng)初現端倪。近日，證監會(huì )在一次內部會(huì )議上表示，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資補充流動(dòng)資金將受到嚴格限制，再融資所募資金只能用于房地產(chǎn)建設，而不能用于拍地和償還銀行貸款。

　　另一方面，多個(gè)地方政府也正在有針對性的調整土地政策，尤其“地王”頻出的熱點(diǎn)城市，調整政策以收緊為主。上海市發(fā)改委主任沈曉初近日表示，下半年，上海將在嚴格執行限購和差別化信貸稅收政策、堅決抑制投資投機性需求的同時(shí)，加快調整土地供應結構，提高住宅供地比例，加快商品住房土地供應節奏。

　　在此之前，南京市針對土地市場(chǎng)推出了“熔斷機制”：土地現場(chǎng)競價(jià)一旦超過(guò)最高限價(jià)，地塊將被流拍。業(yè)內分析認為，南京此舉同樣是希望房地產(chǎn)企業(yè)理性拿地，最終達到抑制地價(jià)的作用。

　　“地王”頻出的合肥市近日也推出了規范國有經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓行為的政策，具體內容包括：?jiǎn)巫谕恋爻鲎寖r(jià)款首次繳納比例不得低于50%，閑置土地滿(mǎn)兩年無(wú)償收回，欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地等未處置前不能再拿新地等。

　　不僅如此，由于一二線(xiàn)土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，國土部土地利用管理司在6月中旬重申了“異常交易地塊”的上報備案制度，要求地方國土部門(mén)明確異常交易地塊的上報范圍、方式、條件、期限等，省級國土資源部門(mén)應對出現異常高價(jià)地塊的市縣進(jìn)行督促和約談。

　　趨勢　土地市場(chǎng)熱度或將回落

　　國土部相關(guān)負責人告訴《經(jīng)濟參考報》記者，近期，南京、合肥等部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市出現房屋銷(xiāo)售火爆現象，土地市場(chǎng)進(jìn)而出現連續高價(jià)成交的情況，究其原因，一方面是在貨幣寬松政策影響下，房企的融資成本下降，資金充裕；另一方面，在整體經(jīng)濟結構轉型過(guò)程中，新產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就，各級政府面臨較大的財政壓力，土地出讓收入成為政府階段性創(chuàng )收的主要來(lái)源。此外，部分國企迫于行業(yè)整合壓力，也促成了過(guò)度競爭拿地的局面。

　　該負責人表示，今年以來(lái)，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖和基建投資拉動(dòng)下，全國土地市場(chǎng)總體呈現“總量穩定、區域調整、價(jià)格上行”的運行態(tài)勢，保持“逐步回穩”的運行方向。全國房地產(chǎn)用地市場(chǎng)仍處于大周期持續低迷后的“修復期”，當前供求整體上仍處于“弱平衡”階段，但不同層級城市表現各異。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，由于房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭激烈，“不僅僅企業(yè)的拿地金額明顯上漲，土地價(jià)格也創(chuàng )了歷史最高紀錄，平均拿地價(jià)格上漲幅度達到了31%。而且因為一線(xiàn)城市供應減少，實(shí)際拿地成本漲幅更高”。他認為，對于未來(lái)市場(chǎng)而言，這些標桿房企因為拿地成本普遍增加，未來(lái)房?jì)r(jià)一旦進(jìn)入調整周期，很可能面臨巨大的銷(xiāo)售難題。

　　張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“從2015年開(kāi)始房企出現了增收不增利潤的普遍現象，而當前的高地價(jià)正在進(jìn)一步透支房企的利潤。雖然今年以來(lái)全國一二線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售回暖，但更多三四線(xiàn)城市依然處于調整過(guò)程中，以?xún)r(jià)換量的行情還在持續”。所以，土地儲備充足的企業(yè)，下半年拿地動(dòng)作將趨于謹慎。事實(shí)上，據《經(jīng)濟參考報》記者了解到，目前金地集團、融創(chuàng )中國等企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始減少拿地規模。

　　中國土地勘測規劃院地價(jià)所所長(cháng)趙松告訴《經(jīng)濟參考報》記者，地價(jià)走勢的變化與當前宏觀(guān)經(jīng)濟背景及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況基本吻合。趙松分析預測，綜合多種因素，三季度全國地價(jià)整體保持溫和上升的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續分化，升溫或回暖的城市范圍向三線(xiàn)熱點(diǎn)城市擴大；一二線(xiàn)前期熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)熱度將有所回落，地價(jià)漲幅略有放緩。