■樓市走勢觀(guān)察（三）

　　2016年樓市的爆發(fā)性開(kāi)局超出了所有人的預想，同時(shí)，在房企非理性的推動(dòng)下，土地市場(chǎng)再度創(chuàng )造了歷史。究其原因，便是利好政策下帶來(lái)的預期影響，以及貨幣流動(dòng)性持續寬松影響下帶來(lái)的低廉融資成本給予了支持空間。

　　對此，業(yè)內人士指出，上半年貨幣流動(dòng)性持續寬松，但整體市場(chǎng)缺乏可投優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以至大規模的資金借道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動(dòng)性的重要載體。在此背景下，房企獲得了大量資金，負債率大幅提高。而在去資產(chǎn)泡沫的宏觀(guān)導向下，房企融資渠道或將大幅收窄，房企資金鏈面臨緊縮，高杠桿下的資金風(fēng)險將顯現。

　　熱潮　資金追捧　房企融資規模飆升

　　2016年寬松的貨幣政策，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一片生機，成交市場(chǎng)持續活躍，庫存明顯下行。在此背景下，重點(diǎn)房企補庫存意愿增強，催生大量融資訴求，在供需兩旺中，多方資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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趙乃育/繪?

　　WIND資訊數據顯示，截至8月1日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債816只，發(fā)債總額7588.12億元，是除金融業(yè)外發(fā)債最多的行業(yè)，較上年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲292%。其中，僅7月發(fā)債只數就達125只。

　　在發(fā)債規模飆升的同時(shí)，銀行貸款規模也大幅增加。2016年上半年，上市房企銀行貸款規模較去年同期大幅增長(cháng)158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份較去年均有較大增幅。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，個(gè)人按揭貸款迅猛攀升，2016年2月至5月，同比增速分別達30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4月至12月連續同比增幅為負。

　　在信托業(yè)務(wù)方面，數據顯示，2016年上半年，房地產(chǎn)信托成立342只，信托規模731億元，相比2015年同期，成立數量下降15.78%，但規模小幅上升5.39%。

　　對此，廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究小組首席分析師樂(lè )加棟表示，商品房成交市場(chǎng)持續活躍，開(kāi)發(fā)商在重點(diǎn)區域補庫存意愿較強，配合資金成本端處于歷史低位的狀況，房企對于融資需求逐步走強。同時(shí)，上半年貨幣政策持續寬松，而整個(gè)市場(chǎng)缺乏可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，導致大規模的低成本資金借道資產(chǎn)管理公司、基金公司等進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動(dòng)性的重要載體。

　　在活躍的融資活動(dòng)下，房企再度擴大自己的融資形式。據樂(lè )加棟介紹，僅2016年單月，其他債權融資規模達307.06億元，同比大幅增長(cháng)512%，創(chuàng )下2014年以來(lái)單月債權融資規模新高。其中，碧桂園向境內合格投資者發(fā)行本金額為48億元和14.11億元的購房尾款應收賬款資產(chǎn)支持證券，募集資金主要用于集團日常營(yíng)運。此外，首開(kāi)股份董事會(huì )通過(guò)注冊發(fā)行資產(chǎn)支持票據的議案，擬非公開(kāi)發(fā)行金額不超過(guò)12億元、期限不超過(guò)10年的資產(chǎn)支持票據。

　　擴張　負債豪賭　土地市場(chǎng)成交活躍

　　值得一提的是，本輪拿到“地王”的房企，幾乎都是不惜負債累累去豪賭房地產(chǎn)的明天。如日前拍下蘇州最高溢價(jià)率318.86%地塊的景瑞地產(chǎn)，近日再度拍下杭州一幅土地。這意味著(zhù)，在短短一個(gè)月內，景瑞在土地的并購擴張上投資近40億元，幾近其2015年總營(yíng)業(yè)收入57.66億元的69%。然而，景瑞地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)利潤在2015年已進(jìn)入虧損狀態(tài)，負債率高達83.59%。

　　數據顯示，房企負債額大幅增加。2015年，65家重點(diǎn)房企有息負債總額為32300.85億元，平均有息負債為496.94億元。其中，恒大、綠地融資分別為2969.06億元和2398.75億元，萬(wàn)達、中國中鐵、中國鐵建、保利有息負債也超千億元。

　　在此背景下，房企負債率也大幅增加。CRIC研究中心數據顯示，2015年，云南城投凈負債率為434%，同比上升89個(gè)百分點(diǎn)；綠地集團凈負債率達384%，同比上漲51%；恒大凈負債率達261%，同比上漲72%，考慮到永久債券凈負債率則更是高達409%。

　　在資金的追捧下，2016年的土地市場(chǎng)再度爆發(fā)。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至7月28日，全國住宅土地合計超過(guò)10億元的地塊多達257宗；其中，溢價(jià)率超過(guò)100%的“地王”合計128宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的更是多達189宗。而在2015年同期，單宗土地成交額超過(guò)10億元的只有150宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的僅5宗，超過(guò)50%的也只有29宗。這意味著(zhù)，同比溢價(jià)率超過(guò)100%的土地總數大幅上漲了24倍。

　　“哪怕再貴也要搶?！痹谌?lián)房地產(chǎn)商會(huì )秘書(shū)長(cháng)寧高偉看來(lái)，房企這種“先占坑”的行為可謂用時(shí)間換空間，而解套的機會(huì )就在于房?jì)r(jià)繼續上漲，間接造成企業(yè)負債率居高不下。

　　而促使房企不惜代價(jià)拿地的主要動(dòng)力則是房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至目前，已有76家房企公布上半年業(yè)績(jì)預告，除22家業(yè)績(jì)指標有所下調外，其余全部上漲或平穩。其中，利潤預增企業(yè)27家（含不確定4家），扭虧企業(yè)16家，續虧企業(yè)11家。

　　風(fēng)險　政策收緊　房企資金成本增加

　　在房企融資規模和負債率大幅上漲的背景下，近來(lái)多方開(kāi)始加碼對房企的融資和拿地限制，房企的銀根或將被收緊，房企通過(guò)融資募集資金的難度加大，所得資金的用途范圍變窄，融資成本也在上升。

　　證監會(huì )日前召開(kāi)會(huì )議要求，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，并需詳細披露募集資金的實(shí)際投向；不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對流動(dòng)資金進(jìn)行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。同時(shí)，證監會(huì )發(fā)行部要求企業(yè)再融資所得不能用于非資本性支出，如購買(mǎi)原材料和員工支出，用于鋪底流動(dòng)資金、預備費、其他費用的視同補充流動(dòng)資金。

　　也有消息稱(chēng)，某股份商業(yè)銀行近期明確對于2015年三季度后拿地且成本過(guò)高的項目原則上不介入。此外，對于全國前20名的房企，融資比例不超過(guò)土地成本的60%，其他房企則不超過(guò)50%。

　　除渠道收緊外，資金成本也在上升。2016年5月份，A股市場(chǎng)上市房企公司債的票面利率為6.16%。相比4月增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅為17%。觀(guān)察今年1月至5月公司債的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份總體上呈現出利率上升的態(tài)勢。這也意味著(zhù)，目前上市房企的直接融資成本正在加大。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)信托集中到期。根據用益信托網(wǎng)統計，2016年將繼續處于房地產(chǎn)行業(yè)信托到期兌付高峰，兌付規模高達2248.05億元，其中，6月份有101只房地產(chǎn)信托到期，到期規模187.59億元，單月兌付規模環(huán)比5月上升15.03%。根據統計，預計7月份共有94只房地產(chǎn)信托到期，到期規模為191.12億元。

　　此外，現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)沖高回落現象明顯，房企資金風(fēng)險陡增。中金研究中心表示，預計2016年下半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)周期將步入拐點(diǎn)，提前進(jìn)入下行階段，四季度更是會(huì )隨著(zhù)新房供應的增加，迎來(lái)供過(guò)于求狀態(tài)，同時(shí)警惕因宏觀(guān)經(jīng)濟超預期下行，流動(dòng)性回收超預期風(fēng)險。