中國指數研究院發(fā)布的數據顯示，2016年7月，全國百城新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1.63%，漲幅較上月擴大0.31個(gè)百分點(diǎn)。雖然熱點(diǎn)城市樓市“高溫”似難消退，但政策環(huán)境約束已經(jīng)增強。近日，中央政治局會(huì )議提出“要抑制資產(chǎn)泡沫”，部分熱點(diǎn)城市出臺調控措施降溫土地市場(chǎng)，金融機構也正逐步改變對房地產(chǎn)項目的風(fēng)險評估，房地產(chǎn)市場(chǎng)終將回歸于理性。預期未來(lái)一段時(shí)間，房?jì)r(jià)持續高位上漲的可能性將會(huì )顯著(zhù)下降。在這個(gè)過(guò)程中，需要高度關(guān)注房?jì)r(jià)高位大幅上漲期間購房人加杠桿可能引發(fā)的風(fēng)險。

　　本輪熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)的大幅上漲，應該說(shuō)在相當程度上受到投資投機性資金的驅動(dòng)，購房人在房?jì)r(jià)高位加杠桿的特征較為明顯。據中國人民銀行金融機構貸款投向數據報告顯示，2016年6月末，全國個(gè)人購房貸款余額16.55萬(wàn)億元，同比增長(cháng)30.9%，增速比上季末提高5.4個(gè)百分點(diǎn)，比各項貸款增速高16.6個(gè)百分點(diǎn)。今年上半年，全國個(gè)人購房貸款余額新增2.36萬(wàn)億元，約為6月末存量個(gè)人購房貸款余額的14%，同比多增1.25萬(wàn)億元?？紤]到存量個(gè)人購房貸款因還本付息自然減少的因素，今年上半年實(shí)際新發(fā)放個(gè)人購房貸款規模要超過(guò)2.36萬(wàn)億元。而此前市場(chǎng)上廣泛流行的“過(guò)橋貸”、“首付貸”、“贖樓貸”、“眾籌買(mǎi)房”，以及“轉按揭”等不合規住房融資，雖然便利了住房交易，但實(shí)際上加重了購房人的財務(wù)負擔，變相降低了住房按揭貸款的首付款比例。特別值得注意的是，金融機構在住房抵押貸款發(fā)放過(guò)程中，往往會(huì )過(guò)度依賴(lài)住房抵押給予貸款的安全邊際，忽視了對借款人收入真實(shí)性的核實(shí)和可持續性的分析。在對借款人收入狀況核實(shí)的實(shí)務(wù)操作中，受銀行委托的第三方機構大多通過(guò)電話(huà)完成形式上的核查。

　　目前，我國個(gè)人住房貸款不良率遠低于其他類(lèi)型信貸資產(chǎn)，是金融機構持有的優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)。但隨著(zhù)住宅市場(chǎng)理性回歸，需要高度警惕房?jì)r(jià)高位大幅上漲時(shí)期購房人加杠桿可能觸發(fā)的“負資產(chǎn)”風(fēng)險。事實(shí)上，1998年住房制度改革以來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)并非沒(méi)有“負資產(chǎn)”的先例。2013年，由于房?jì)r(jià)在前期過(guò)度炒作后持續下跌，溫州就曾出現不少“負資產(chǎn)”案例。據香港金管局發(fā)布數據，2016年二季度香港“負資產(chǎn)”住宅按揭貸款宗數為1307宗。在2008年國際金融危機期間和2003年二季度“SARS”經(jīng)濟低迷時(shí)，香港“負資產(chǎn)”住宅按揭貸款宗數分別達到10949宗和105697宗。當前我國個(gè)人住房按揭貸款的大幅增長(cháng)，不排除來(lái)自部分不符合貸款收入條件購房人群的貢獻。收入狀況的不穩定性，巨大的還本付息負擔，都將構成個(gè)人購房貸款的潛在風(fēng)險因素。特別在住房過(guò)快上漲后的理性回歸，很有可能會(huì )觸發(fā)個(gè)人購房貸款的風(fēng)險，值得高度警惕。

　　綜合來(lái)看，首付款比例所能給予銀行的安全邊際，是以借款人收入狀況及持續性符合個(gè)人購房貸款條件為前提的。如果完全依靠抵押資產(chǎn)維持個(gè)人購房貸款質(zhì)量，那么不僅在法律上存在障礙（如高法不允許法院對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債），而且在市場(chǎng)上處置也存在變現難題。因此，堅守審慎合規，不為房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性行為推波助瀾，理應成為金融機構的風(fēng)險經(jīng)營(yíng)底線(xiàn)。