3日，發(fā)改委官網(wǎng)刊文稱(chēng)更好發(fā)揮投資對經(jīng)濟增長(cháng)的作用，建議未來(lái)因城施策加大調控力度，進(jìn)一步去庫存；鼓勵先租后售、與政府共有產(chǎn)權等方式促進(jìn)居民購房，鼓勵品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收購現有地產(chǎn)項目。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院最新報告顯示，上半年庫存削減態(tài)勢明顯，保持了連續10個(gè)月庫存同比下滑的態(tài)勢。但值得注意的是，在大多數城市庫存下調的同時(shí)，26個(gè)城市的庫存規模則不降反升。專(zhuān)家稱(chēng)，在持續“去庫存”的同時(shí)，應警惕高杠桿帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險。

　　降溫　房地產(chǎn)銷(xiāo)售投資現回調

　　進(jìn)入7月，“地王”的短期刺激效應正逐漸消退，加上淡季效應，此前領(lǐng)漲的深圳，也再次走在一線(xiàn)城市之前，率先進(jìn)行下調。深圳規土委成交數據顯示，7月深圳新房成交均價(jià)56720元/平方米，環(huán)比下跌8.2%，創(chuàng )下2012年以來(lái)環(huán)比最高跌幅的紀錄。

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?趙乃育/繪

　　事實(shí)上，回調已成為7月的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。長(cháng)江證券報告顯示，75城成交數據同比增速持續回落。2016年7月，75城成交面積同比增長(cháng)11.47%，相比6月回落7.58個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度比上月再度加快。

　　對此，長(cháng)江證券分析師蒲東君表示，樓市成交整體降溫的趨勢繼續得到驗證，在寬松政策邊際效應遞減、部分城市政策收緊、房?jì)r(jià)上漲、基數抬升等四重因素影響下，下半年銷(xiāo)售增速將繼續降溫。

　　房地產(chǎn)投資也同步放緩。日前，統計局發(fā)布的最新數據顯示，2016年1月至6月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46631億元，同比名義增長(cháng)6.1%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(cháng)8.0%），增速比1月至5月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，其中6月單月同比增3.5%，比5月份回落3個(gè)百分點(diǎn)。這是2016年以來(lái)，房地產(chǎn)投資在連續3個(gè)月增速上漲后，第二月處于回落態(tài)勢。同時(shí)，6月份國房景氣指數為94.40，比5月份回落0.08點(diǎn)，為年內首次回落。

　　蒲東君認為，隨著(zhù)今年前期需求的加速提前釋放，加之去年同期基數的不斷走高，房地產(chǎn)銷(xiāo)售加速回落，投資增速回調明顯。

　　因此，中原地產(chǎn)張大偉認為，目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現了高位下調跡象，而這也給處于“去庫存”狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度增壓。因此，從經(jīng)濟發(fā)展角度來(lái)看，仍需穩定房地產(chǎn)投資以支持經(jīng)濟增長(cháng)，而這也正是發(fā)改委此次喊話(huà)的主因。

　　的確，發(fā)改委文中透露，今年以來(lái)，民間投資和制造業(yè)投資增速持續下降，市場(chǎng)內生的投資增長(cháng)動(dòng)力疲弱，投資下行壓力不容忽視；個(gè)別投資總量較大省份降幅進(jìn)一步擴大，投資波動(dòng)風(fēng)險增加。

　　差異　不同城市庫存兩級分化

　　上海易居房地產(chǎn)研究院最新報告顯示，截至2016年6月底，易居研究院智庫中心監測的70個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為43183萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.3%，同比減少4.7%。相比年初45425萬(wàn)平方米的規模，上半年庫存削減態(tài)勢明顯，保持了連續10個(gè)月庫存同比下滑的態(tài)勢。

　　其中，重點(diǎn)監測的70個(gè)城市中，有44城庫存出現同比下跌。具體來(lái)看，昆山、蘇州、大廠(chǎng)、南京庫存面積同比分別下調41.8%、47.4%、49.2%和56.2%，合肥庫存面積同比下調更是高達66.5%。

　　在此背景下，去庫存周期大幅縮短。唐山、蚌埠、滁州、茂名和無(wú)錫在年初去庫存周期分別為59、40、18、24和18個(gè)月，而到了上半年末，去庫存周期分別調整為30、28、9、15和9個(gè)月，分別減少了30、12、9、9和9個(gè)月。同時(shí)，蘇州庫存僅存5個(gè)月，燕郊、惠州的庫存周期分別為4個(gè)月和3個(gè)月，而南京與合肥的庫存消化周期僅為2個(gè)月左右。

　　但值得注意的是，在大多數城市庫存下調的同時(shí)，26個(gè)城市的庫存規模則不降反升。具體來(lái)看，濟南房地產(chǎn)庫存規模同比上漲34.6%，大連同比上漲35.1%，荊門(mén)同比上漲35.6%，蚌埠、三亞同比分別上漲37.0%和37.5%，?？?、淮南同比分別上漲40.0%和48.9%，太原同比上漲56.2%，濟寧同比上漲67.0%，茂名庫存同比漲幅更是高達69.2%。

　　從去化期來(lái)看，在合肥、南京等地面臨“庫存荒”的同時(shí)，沈陽(yáng)、晉江等8個(gè)城市去化周期仍高達20個(gè)月以上，其中，丹東、唐山去化周期高達30個(gè)月。

　　上海易居研究院分析師嚴躍進(jìn)表示，在經(jīng)歷一段較長(cháng)時(shí)間的去化下，房地產(chǎn)庫存已得到不同程度的釋放。但對于庫存壓力較大的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，積極去庫存依然是其未來(lái)的主要任務(wù)。

　　亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅分析表示，雖然房地產(chǎn)調控政策已由放松趨向于刺激，且天量貨幣“大水漫灌”，但在部分經(jīng)濟基礎薄弱、產(chǎn)業(yè)提振不利的三四線(xiàn)城市，地產(chǎn)調控政策的刺激只能對區域樓市產(chǎn)生短期的利好拉動(dòng)，長(cháng)期來(lái)看，區域樓市在缺乏就業(yè)機會(huì )、人口吸附力不足的背景下，庫存壓力難以得到根本性扭轉，仍將會(huì )對樓市的持續向好形成巨大阻力。

　　警惕　要去庫存也要防“泡沫”

　　有業(yè)內人士表示，投資下行壓力正不斷侵襲著(zhù)地方經(jīng)濟及財政收入，在仍未找到替代行業(yè)的背景下，地方財政仍將繼續對房地產(chǎn)的依賴(lài)，而這也決定了房地產(chǎn)穩投資的方向不能改變。此外，針對冷熱不均的市場(chǎng)，下半年因城施策將成為主流。對于庫存仍較大的城市，千方百計去庫存仍是王道。

　　也正因如此，發(fā)改委提出，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)投資健康發(fā)展，因城施策加大調控力度。對于高庫存城市，鼓勵進(jìn)一步加大去庫存力度，可采取先租后售、與政府共有產(chǎn)權等方式促進(jìn)居民購房。同時(shí)，鼓勵品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收購現有地產(chǎn)項目，通過(guò)品牌注入、提高住房品質(zhì)的方式消化庫存；完善教育、醫療、商業(yè)等配套服務(wù)設施，提高住房吸引力。

　　而在一二線(xiàn)等住房供應緊張的城市，發(fā)改委認為，要采取擴大新增供地、盤(pán)活存量土地等方式擴大土地供給，防范土地價(jià)格快速上漲。根據市場(chǎng)狀況，適時(shí)調整住房、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房土地供應比例，合理規劃住宅配建的商業(yè)設施面積。

　　對此，中銀國際證券分析師袁豪表示，上周中央政治局會(huì )議首提“抑制資產(chǎn)泡沫”引起市場(chǎng)關(guān)注，雖然目前一二線(xiàn)城市樓市和地市面臨過(guò)熱困局，但包括三四線(xiàn)城市在內的行業(yè)整體仍在漫長(cháng)的去庫存進(jìn)程中，而國內外政治經(jīng)濟形勢動(dòng)蕩加劇，國內貨幣政策不會(huì )做出激進(jìn)調整。

　　但值得注意的是，獨立經(jīng)濟學(xué)家喬瑞慶認為，當前形勢下，房地產(chǎn)泡沫仍然存在，不能因為高庫存和部分城市房?jì)r(jià)呈現下降趨勢而無(wú)視房?jì)r(jià)整體的上漲勢頭。在推進(jìn)城鎮化、調整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構以及完成“去庫存”和“降成本”的迫切任務(wù)中，地方政府不能忘記“資產(chǎn)泡沫”的危險。

　　對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所副所長(cháng)李佐軍日前在接受采訪(fǎng)時(shí)也表示，供給側改革取得了較為明顯的進(jìn)展，但一些地方、某些領(lǐng)域在推進(jìn)供給側改革過(guò)程中依然存在問(wèn)題。比如房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側改革應該是去房產(chǎn)泡沫、降房?jì)r(jià)，然而一些地方房?jì)r(jià)卻出現了明顯上漲，地方對這方面的認識還不足，需要探索調整。