無(wú)論從保持經(jīng)濟穩定健康發(fā)展著(zhù)眼，還是從改善民生、滿(mǎn)足住房需求角度考慮，即使面對冰火兩重天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，宏觀(guān)調控都要保持定力。不能為消化庫存過(guò)度加杠桿甚至讓首付貸大行其道，而應通過(guò)降房?jì)r(jià)、發(fā)展租賃業(yè)務(wù)、轉變用途等方式去庫存

　　近段時(shí)間，南京、蘇州相繼發(fā)布新的樓市調控政策。南京將購一套住房并結清貸款再購房的首付調整為35%，購一套住房但未結清貸款再購房的首付調整為50%;蘇州則規定，非本市戶(hù)籍居民家庭申請購買(mǎi)第2套住房，應提供前兩年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或城鎮社會(huì )保險繳納證明。就在這之前不久，合肥部分銀行也已經(jīng)開(kāi)始執行新規，如果房產(chǎn)查詢(xún)有兩套房、征信有一筆沒(méi)結清，由按照60%的首付比例貸款改為拒貸。

　　業(yè)界人士對三地的房市新政反應不一。有的認為矯枉過(guò)正，對居民改善性需求或有一定影響;也有人認為，作為二線(xiàn)城市的代表，三地出臺限制性措施是意料之中的事情，且因為限貸主要針對第二套或第三套住房，不會(huì )對剛性需求產(chǎn)生明顯影響。

　　在當前經(jīng)濟增速放緩、居民收入增速總體上低于經(jīng)濟增速的背景下，一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)暴漲，無(wú)疑會(huì )帶來(lái)3個(gè)方面的問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)，刺激投資投機性購房者大舉涌入，加大房地產(chǎn)泡沫和潛在金融風(fēng)險;誘導社會(huì )資金流向并集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)，遲滯實(shí)體經(jīng)濟特別是制造業(yè)轉型升級的步伐;導致房?jì)r(jià)更加背離價(jià)值，使廣大中低收入者的剛性需求更難得到滿(mǎn)足。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，南京、蘇州、合肥等地采取相對較為嚴格的限貸限購措施，既是形勢變化和風(fēng)險積聚之下的應對之策，也是因城施策下的因地制宜之舉。雖力度不小，但短期內能否既扭轉過(guò)熱趨勢、又不過(guò)度抑制改善性需求，還有待進(jìn)一步觀(guān)察。

　　更值得反思的是，在兩年多的時(shí)間內，一些地區的樓市經(jīng)歷了“雙限”、放松、再限的政策反復調整過(guò)程，必然影響各界對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期及判斷。假如三地一系列最新舉措再次帶來(lái)銷(xiāo)售與價(jià)格雙降，相關(guān)部門(mén)會(huì )不會(huì )再次開(kāi)閘放水，也引發(fā)關(guān)注。

　　長(cháng)期以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在滿(mǎn)足民眾需求、促進(jìn)國民經(jīng)濟發(fā)展方面，確實(shí)發(fā)揮了積極作用。但由于其再生產(chǎn)過(guò)程的特殊性，以致其作用地位在一些地區被異化，土地財政在一些地區到了欲罷不能的地步。由此，一方面，房?jì)r(jià)漲幅大大超過(guò)經(jīng)濟增速和收入增幅;另一方面，房地產(chǎn)泡沫不斷積聚、擴大。此時(shí)，本應堅持“雙限”原則，在降房?jì)r(jià)的基礎上去庫存，創(chuàng )造并滿(mǎn)足更多有支付能力的需求。然而，由于一些城市實(shí)際上放松乃至放棄了“雙限”，加之一系列加杠桿措施，刺激了部分社會(huì )投資和投資投機性購房者再次涌入，導致部分一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)暴漲，以致不得不再次舉起“雙限”牌子。

　　因此，無(wú)論從保持經(jīng)濟穩定健康發(fā)展著(zhù)眼，還是從改善民生、滿(mǎn)足住房需求角度考慮，即使面對冰火兩重天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，宏觀(guān)調控都要保持定力。發(fā)展經(jīng)濟的根本目的，是滿(mǎn)足人民群眾日益增長(cháng)的物質(zhì)文化需求。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟諸多行業(yè)中的一個(gè)，同理，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的根本目的就在于改進(jìn)民眾居住環(huán)境、提升居住水平，宏觀(guān)調控也必須以此為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。無(wú)論在銷(xiāo)售增加、價(jià)格高企的一二線(xiàn)城市，還是在庫存積壓依然嚴重的三四線(xiàn)城市，都必須堅持住房的居住屬性不動(dòng)搖?？傊?，不能為消化庫存過(guò)度加杠桿甚至讓首付貸大行其道，而應通過(guò)降房?jì)r(jià)、發(fā)展租賃業(yè)務(wù)、轉變用途等方式去庫存。各地應通過(guò)房屋普查或其他形式的調查，摸清房屋及居住現狀，以確定未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規模，制定合理的發(fā)展規劃。