雖然相當長(cháng)時(shí)間內我國熱點(diǎn)城市“地王”熱度持續高漲，但全國房地產(chǎn)市場(chǎng)多項綜合指標已經(jīng)回落，“地王”熱度不減或難抵房地產(chǎn)投資和交易趨勢性回落，加上政策調控收緊影響心理預期，未來(lái)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性調整或將不可避免。

　　本輪熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)高溫不退，除了住宅市場(chǎng)投資投機性需求回潮驅動(dòng)外，土地市場(chǎng)“高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)”為主要特征的“地王”項目也平添了幾把“虛火”。據中國指數研究院數據，2016年7月，全國百城新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1.63%，已經(jīng)連續15個(gè)月環(huán)比上漲；其中，南京、合肥、廈門(mén)已經(jīng)連續三個(gè)月環(huán)比漲幅居于前十位。部分一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，“面粉貴過(guò)面包”現象已成為常態(tài)，7月份甚至被稱(chēng)為“地王月”。據市場(chǎng)統計數據，7月后半個(gè)月，不僅南京、杭州、蘇州、合肥等重點(diǎn)二線(xiàn)城市“地王”頻出，而且武漢、鄭州、嘉興、溫州、南昌、青島、南寧、昆山、珠海、長(cháng)春等十余個(gè)城市先后誕生12個(gè)單價(jià)或總價(jià)“地王”。

　　但全國房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢性回落可能業(yè)已形成。據國家統計局數據，2016年7月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數在6月份回落0.39點(diǎn)的基礎上繼續下滑至94.01點(diǎn)，主要是多項房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合指標回落。2016年1至7月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(cháng)5.3%，增速比1至6月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅投資增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷(xiāo)售面積同比增速也比1至6月回落1.9個(gè)百分點(diǎn)，而住宅銷(xiāo)售額回落速度快過(guò)住宅銷(xiāo)售面積1.3個(gè)百分點(diǎn)，顯示出房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力有趨緩跡象。土地市場(chǎng)上不斷涌現的“地王”現象，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購置意愿也形成較大沖擊，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降7.8%，降幅比1至6月擴大4.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　當前我國熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)和地價(jià)相互推動(dòng)并螺旋式大幅上漲，已經(jīng)過(guò)度透支市場(chǎng)購買(mǎi)力。無(wú)論是北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市，還是南京、合肥、廈門(mén)等二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，所謂供求錯位并非因為住宅供不應求，而是住宅需求與購買(mǎi)力之間存在尖銳矛盾。受投資投機性需求驅動(dòng)，去年年底以來(lái)我國熱點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)供求弱平衡被打破，房?jì)r(jià)出現了快速、大幅上漲。但房?jì)r(jià)對城市居民家庭收入和市場(chǎng)住宅租金的過(guò)度偏離，必然導致后續住宅市場(chǎng)增長(cháng)動(dòng)力不足。特別是當前二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)非理性上漲，已經(jīng)遠遠超過(guò)基本面所能承載的極限，存在很大的風(fēng)險隱患。即使是北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市，絕對房?jì)r(jià)已經(jīng)超過(guò)部分國際大都市，而二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)追趕一線(xiàn)城市，也與自身的人口流入、基礎設施和經(jīng)濟實(shí)力并不相符。

　　近日部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市紛紛收緊房地產(chǎn)調控政策，南京調整土地公開(kāi)出讓競價(jià)方式；蘇州重啟住房限購政策，提高二套房貸款首付比例；合肥房貸新政以家庭為單位“認貸又認房”。這些政策調控措施的出臺，勢必影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)心理預期。同時(shí)，經(jīng)過(guò)前期住宅需求的集中釋放，加上房?jì)r(jià)持續大幅上漲，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)客觀(guān)上也存在調整需要。而歷史上大多數“地王”項目都“叫好不叫座”?？梢?jiàn)，“地王”熱情雖高，或難抵住宅市場(chǎng)趨勢性回落，今天的“地王”很可能是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的重要風(fēng)險隱患，值得高度警惕。