2016年，地產(chǎn)行業(yè)融資盛宴淋漓盡致。中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，去年全年房企通過(guò)私募債、公司債、中期票據等融資工具的融資額達到11376.7億元，同比同口徑上漲26%。這是房企該口徑全年融資額首次突破萬(wàn)億元。

　　值得注意的是，自去年10月開(kāi)始，隨著(zhù)調控日漸收緊，房企融資渠道也急劇萎縮，加上美元走強，其在境內外的融資渠道均被“封鎖”，導致房企融資成本大增。業(yè)內人士認為，隨著(zhù)調控不斷深入與前期資金消耗殆盡，房企資金鏈日趨緊張。隨著(zhù)2017年下半年和2018年借貸償還高峰來(lái)臨，房企或面臨“錢(qián)荒”窘境。

　　收緊　房企融資額年末驟降

　　隨著(zhù)樓市調控趨緊，房企融資規模大幅下降。中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，2016年第四季度，房企債券融資僅為1100億元，相比三季度的3480.7億元減少了68.4%。

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?趙乃育/繪

　　具體來(lái)看，2016年12月，房企合計債券融資僅126.7億元，僅占全年融資總額11376.7億元的1.11%，是近一年來(lái)的最低點(diǎn)。較11月融資額288.3億元減少56%，較10月的684.88億元減少81.5%，較第三季度的9月的1160.44億元、8月的1096.53億元和7月的1223.76億元，更是分別下調了89.08%、88.39%和89.64%。房企的債券融資難度明顯加大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，對于房企來(lái)說(shuō)，債券融資是成本最低廉的一種融資方式，其對2016年市場(chǎng)爆發(fā)提供了有力支撐。但自9月底，一系列樓市緊縮政策措施接連出臺，上交所、深交所相繼發(fā)文審慎確定募集資金規模、明確募集資金用途及存續期披露安排，明確房企債券募集資金禁用于購置土地，房企發(fā)債融資得到了遏制。

　　除了發(fā)債渠道被堵，房企資金的另一個(gè)重要來(lái)源信托也明顯收緊。根據用益信托工作室月度數據計算，房地產(chǎn)集合信托去年第四季度共發(fā)布132只產(chǎn)品，融資總額為360.41億元，較第三季度的186只產(chǎn)品、538.35億元融資額分別下降了29%和33%。

　　具體來(lái)看，2016年12月房地產(chǎn)信托融資規模繼續下調，單月產(chǎn)品融資規模僅為81.3億元，占信托融資總規模的5.38%，較11月、10月的10.71%、12.8%有明顯下調。與8月最高時(shí)的15.02%更是下降近10個(gè)百分點(diǎn)。36只項目產(chǎn)品數量占比也僅為4.99%，較此前11月、10月的6.65%、10.64%有了明顯下降。此外，從項目平均規模來(lái)看，12月項目成立平均規模也是2016年下半年以來(lái)最少的一次，僅為2.54億元。

　　提升　資金成本大幅增加

　　房企融資資金價(jià)格上行已經(jīng)成為趨勢。數據顯示，房企發(fā)債利率2016年12月最低的為南京安居4.2%。就在10月，張江高科五年期公司債發(fā)行利率僅為2.89%，天?；?.18%。除最低利率大幅上調外，12月，僅南京安居、新盛建設兩家融資利率低于4.5%，其余均在5%上下，較此前8月上市房企公司債發(fā)行平均利率3.31%和9月的4%大幅提升。

　　以首開(kāi)股份為例，2016年12月29日，首開(kāi)發(fā)行面值20億元的債券，發(fā)行利率為4.8%，其10月發(fā)行的10億元融資額的第三期債券發(fā)行利率僅為3.57%。

　　業(yè)內人士表示，去年“十一”之后，房地產(chǎn)調控同時(shí)對銷(xiāo)售端與融資端均有所限制，甚至此前房企融資來(lái)源大戶(hù)影子銀行也收緊了口袋?！罢呤站o，融資渠道變窄，房企融資成本上升是必然趨勢?！币晃粯I(yè)內人士說(shuō)。

　　此外，近期美元匯率大幅提升，發(fā)行美債成本大幅增加，受此影響，2016年絕大多數房企發(fā)債轉向國內。根據數據提供商Dealogic的統計，2016年前11個(gè)月，21家境內房地產(chǎn)企業(yè)在海外市場(chǎng)上總計發(fā)行了47.6億美元的債券，相比上年同期26家企業(yè)發(fā)行的128.87億美元，不論是數量還是金額均出現大幅下滑。

　　記者了解到，房企提前贖回美債現象明顯。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，僅2016年11月，房企提前贖回美元債務(wù)額度已經(jīng)超過(guò)10億美元。不過(guò)，值得注意的是，12月以來(lái)，在國內融資難度加大的背景下，部分房企再度轉向資金成本更高的境外債券市場(chǎng)：12月2日，在香港上市的融信中國發(fā)行年息高達6.95%、期限兩年的1.75億美元債券；12月7日，碧桂園公告其發(fā)行10年期優(yōu)先票據，融資額度為3.5億美元，票息為5.625%。盡管這一利率是碧桂園美元10年期優(yōu)先票據發(fā)行的歷史最低成本，但與碧桂園2015年至2016年在國內發(fā)行的公司債相比，發(fā)債成本大幅提升，其境內利率僅為3.2%至4.75%。

　　風(fēng)險　償債高峰將至或催生“錢(qián)荒”

　　在“抑制資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險”的調控基調下，2017年房企融資環(huán)境將趨于收緊。

　　自2016年10月新一輪房地產(chǎn)調控啟動(dòng)以來(lái)，上交所、深交所出臺文件明確公司債發(fā)行門(mén)檻，發(fā)行要求等，規范房企發(fā)行公司債行為；證監會(huì )、銀監會(huì )提出嚴禁違規資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；發(fā)改委要求嚴格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。

　　同時(shí)，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )明確叫停券商資管、基金子公司等資管產(chǎn)品資金投向16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅市場(chǎng)，指出證券期貨經(jīng)營(yíng)機構設立私募資產(chǎn)管理計劃，直接或間接投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅項目的，暫不予備案。且熱點(diǎn)城市范圍將根據市場(chǎng)適時(shí)調整。

　　北京大學(xué)國家發(fā)展研究院研究員馮乾表示，2016年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的原因，很大程度上與政策寬松、公司債等各類(lèi)融資渠道成本低廉有關(guān)。不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議確定房子的住宅屬性，這意味著(zhù)，房地產(chǎn)政策會(huì )朝著(zhù)防止熱炒和防范系統性風(fēng)險的方向推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資政策趨嚴也是大勢所趨。

　　多位業(yè)內人士表示，未來(lái)六至九個(gè)月，房企可能會(huì )面臨越來(lái)越大的資金問(wèn)題。CRIC研究中心楊科偉表示，房企近兩年的銀行借款、發(fā)行的短期票據和債券以及2015年之前的中長(cháng)期債務(wù)，將在2017下半年和2018年迎來(lái)到期償還的高峰，房企只能通過(guò)新增融資或者依賴(lài)自有資金來(lái)應對債務(wù)償還的壓力。

　　“在融資渠道收緊的背景下，一旦2017年市場(chǎng)銷(xiāo)售不如預期，銷(xiāo)售回款不能滿(mǎn)足企業(yè)償還債務(wù)和新增開(kāi)發(fā)投資的需求，那么房企的資金鏈將會(huì )面臨較大的壓力?！睏羁苽フf(shuō)。

　　張大偉也指出，在最近超過(guò)兩個(gè)月的調控周期內，超過(guò)20個(gè)城市房地產(chǎn)調控已經(jīng)逐漸開(kāi)始影響房企銷(xiāo)售，巨量的海外融資規模將引發(fā)房企資金鏈緊張。同時(shí)，美元走強后，熱錢(qián)將流出中國市場(chǎng)，疊加內地債券市場(chǎng)融資難，這會(huì )加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢(qián)荒”窘境?！叭绻{控持續收緊甚至有出現違約的可能性?！睆埓髠フf(shuō)。

　　新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷也指出，大水漫灌的龍頭早已經(jīng)收緊，流向房地產(chǎn)的資金也已經(jīng)降速，開(kāi)發(fā)貸款和房企自有資金都已經(jīng)趨近零增長(cháng)，按揭貸款增速也在下降，債券剛兌已經(jīng)打破，房企資金隱性成本也在上升。對于房企來(lái)說(shuō)，2017年必須備好“干糧”，做好“入冬”準備。