房地產(chǎn)ABS業(yè)務(wù)正在成為最近一個(gè)階段ABS(資產(chǎn)證券化)機構的新聚焦點(diǎn)。

　　據悉，一方面，和監管層大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)、釋放REITs監管紅利的預期有關(guān);另一方面，不少券商固收、基金子公司團隊以及不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)商也在瞄準這一潛在市場(chǎng)積蓄能量，不少從業(yè)機構也在積極開(kāi)展業(yè)務(wù)模式的討論與案例分析。

　　而有資管人士認為，在監管紅利及市場(chǎng)環(huán)境的積極作用下，有條件的積累類(lèi)REITs等業(yè)務(wù)的項目經(jīng)驗，有助于部分機構在未來(lái)制度紅利釋放時(shí)進(jìn)一步取得先機。

　　一位中糧地產(chǎn)人士則指出，REITs等工具的松動(dòng)預期，也會(huì )給不動(dòng)產(chǎn)項目傳統的運營(yíng)模式帶來(lái)新的變化;而未來(lái)對于自持不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)能力的高低也將對開(kāi)發(fā)商提出新的挑戰，一些商業(yè)、住宅自持項目運營(yíng)能力更強的房企有望脫穎而出。

　　紅利漸進(jìn)路徑

　　事實(shí)上，近期頂層設計及地方政府所推動(dòng)的租賃住房市場(chǎng)建設，也成為利好房地產(chǎn)ABS市場(chǎng)的政策背景。

　　日前，住建部聯(lián)合發(fā)改委、公安部、財政部、人民銀行等九部委曾聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》(下稱(chēng)153號文)，提出要多舉措加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，而這一政策方向可能帶來(lái)的業(yè)務(wù)機會(huì )也被市場(chǎng)所關(guān)注。

　　恰逢其時(shí)，日前證監會(huì )債券部主任蔡建春也提出要加強規則體系建設、強化事中事后監管，完善信息披露制度，“加快推動(dòng)REITs等具有重要意義的創(chuàng )新產(chǎn)品盡快落地”。

　　而作為產(chǎn)品備案方的基金業(yè)協(xié)會(huì )(下稱(chēng)中基協(xié))近期也在成立ABS專(zhuān)業(yè)委員會(huì )中，流露出重視房地產(chǎn)ABS的信號。例如中基協(xié)會(huì )長(cháng)洪磊指出，要在《基金法》和《證券法》的框架下研究推動(dòng)公募REITs相關(guān)規則制度方案，為監管機構提供政策建議。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者同時(shí)發(fā)現，在A(yíng)BS專(zhuān)委會(huì )的專(zhuān)家顧問(wèn)組成上，也能看出明顯的REITs研究方向。其中9人團隊中有3人有著(zhù)RETIs或房地產(chǎn)“基因”。

　　其中，國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長(cháng)中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團理事長(cháng)孟曉蘇，國內最早一批的房地產(chǎn)私募機構中城投資總裁路林，以及清華大學(xué)鑫苑房地產(chǎn)金融科技研究中心副主任郭杰群，均與REITs、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)。

　　一位接近中基協(xié)的機構人士表示：“監管層的這一動(dòng)向或將給證券經(jīng)營(yíng)機構的ABS業(yè)務(wù)帶來(lái)新機遇，特別是房地產(chǎn)類(lèi)ABS有望成為業(yè)內人士重點(diǎn)關(guān)注和研究的主題?！?/p>

　　值得一提的是，作為ABS專(zhuān)委會(huì )顧問(wèn)的孟曉蘇近日在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，其負責的REITs課題組工作之一就是把REITs產(chǎn)品“中國化”。

　　“最近中國證監會(huì )以中國證券行業(yè)基金業(yè)協(xié)會(huì )的名義組織了專(zhuān)門(mén)委員會(huì )，來(lái)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)證券化，我是這個(gè)機構的顧問(wèn)，同時(shí)我是戰略發(fā)展組的組長(cháng)，現在REITs的啟動(dòng)已經(jīng)水到渠成，”孟曉蘇透露，“根據證監會(huì )有關(guān)負責同志的設想，在十九大前做好準備，‘再擼起袖子加油干’，爭取讓REITs在中國早日落地?！?/p>

　　而在孟曉蘇舉例的模式中，政府機構的不動(dòng)產(chǎn)及收益也具有上市的潛在可能。

　　“用以政府為主的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)作為基礎資產(chǎn)，由政府和原商業(yè)機構回租，保證收益，這種收益流還可以上市?！泵蠒蕴K舉例稱(chēng)，“另外如約定在基金到期之后，如20年或25年之后，由政府原價(jià)回購資產(chǎn)，這樣可以減少資產(chǎn)評估的障礙，防止國有資產(chǎn)流失，爭取在今后再把它做成永續化的資產(chǎn)?！?/p>

　　分析人士指出，考慮到國內企業(yè)的資產(chǎn)負債結構現狀，以REITs來(lái)推動(dòng)降杠桿的政策目標，也能達到防范和化解金融風(fēng)險的作用。

　　“目前去杠桿是國內防范化解金融風(fēng)險的重要工作，而國內負債的特點(diǎn)之一就是大量寄居在不動(dòng)產(chǎn)上，如果能夠利用REITs將不動(dòng)產(chǎn)推向資本市場(chǎng)，對于當下‘降杠桿’來(lái)說(shuō)有著(zhù)積極意義?！币晃粎R金系券商宏觀(guān)分析師表示。

　　比拼運營(yíng)能力

　　在政策紅利預期的催動(dòng)下，部分機構也在著(zhù)手對與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的類(lèi)REITs等項目進(jìn)行儲備和挖掘。

　　“業(yè)務(wù)準備往往要在政策紅利釋放之前就開(kāi)始?！北本┮患一鹱庸矩撠熑吮硎?，“REITs的預期正在不斷強化，而現階段一些資管團隊則在通過(guò)多操作類(lèi)REITs項目來(lái)積累相關(guān)經(jīng)驗，并著(zhù)手研究REITs業(yè)務(wù)的潛在可能?！?/p>

　　在部分ABS機構的推動(dòng)下，類(lèi)REITs業(yè)務(wù)規模也漸成規模。21世紀經(jīng)濟報道記者根據東方財富(300059)iChoice數據統計發(fā)現，截至8月15日類(lèi)Reits項目數量達24只，總規模為703.93億元。

　　事實(shí)上，國內長(cháng)租公寓、存量商改住等政策信號也被相關(guān)資管機構所留意。

　　“此前的項目主要是偏商業(yè)類(lèi)的，而國內如果長(cháng)租公寓市場(chǎng)能夠孵化成型，REITs業(yè)務(wù)也會(huì )有相應的介入空間?！鄙鲜龌鹱庸矩撠熑酥赋?。

　　而在房地產(chǎn)人士看來(lái)，REITs預期的強化也將對傳統的房地產(chǎn)運營(yíng)模式帶來(lái)變化?！斑^(guò)去開(kāi)發(fā)商拿地的原因是因為可以去銀行抵押獲得流動(dòng)性，但這種模式會(huì )讓資產(chǎn)負債固化擴張?！鼻笆鲋屑Z地產(chǎn)人士稱(chēng)。

　　該人士認為，在融資方式變化下，開(kāi)發(fā)商的競爭要素也將從“拿地融資”向不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)運營(yíng)轉向。

　　“在不動(dòng)產(chǎn)本身基礎要素相當的情況下，不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、運營(yíng)能力將會(huì )凸顯?！鼻笆鲋屑Z地產(chǎn)人士認為，“國外的不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)生態(tài)已經(jīng)相對成熟，而國內在這方面還有較大的可發(fā)展空間，因為同樣一塊地產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)的運營(yíng)顯然能帶來(lái)更客觀(guān)的收益和現金流，也會(huì )利于證券化?！?/p>

　　在該人士看來(lái)，目前一級土地市場(chǎng)“自持”土地的增多，或為未來(lái)一段時(shí)間各類(lèi)開(kāi)發(fā)商提供轉型窗口。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)調控導致開(kāi)發(fā)商資金壓力加大，不少開(kāi)發(fā)商組成聯(lián)合體拿地，而最終比拼的要素則成了自持率，我們之前一次拍地就是輸在了自持率上?！币患沂兄蹬琶?的上市房企項目負責人表示，“但現在自持土地的增多，其實(shí)也在促使開(kāi)發(fā)商向房地產(chǎn)運營(yíng)機構轉型?！?/p>

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