在業(yè)內呼吁和醞釀多年之后，我國面向個(gè)人投資者的公募REITs產(chǎn)品的啟動(dòng)已經(jīng)進(jìn)入軌道?！督?jīng)濟參考報》記者日前獲悉，證監會(huì )正在加緊研究制定相關(guān)的政策法規，而在國家鼓勵住房租賃市場(chǎng)發(fā)展和多地推進(jìn)租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運營(yíng)類(lèi)、公寓類(lèi)以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。

　　從本質(zhì)上看，REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)嘗試推出“類(lèi)REITs”產(chǎn)品。不過(guò)，這些“類(lèi)REITs”產(chǎn)品主要面向的機構投資人，真正公募REITs產(chǎn)品至今還未推出。

　　中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團理事長(cháng)孟曉蘇此前在公開(kāi)場(chǎng)合透露，最近中國證監會(huì )以中國證券行業(yè)基金業(yè)協(xié)會(huì )的名義組織了專(zhuān)門(mén)委員會(huì )，來(lái)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)證券化。而記者也了解到，目前國內多家長(cháng)租公寓管理企業(yè)在積極與證監會(huì )聯(lián)系發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化項目，尤其是REITs項目。

　　鼓勵住房租賃市場(chǎng)發(fā)展成為今年房地產(chǎn)業(yè)的政策重點(diǎn)之一。在2016年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》、明確培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的基礎上，2017年7月，住建部、發(fā)改委、財政部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，鼓勵多種方式和渠道拓寬租賃住房來(lái)源，確立12個(gè)首批住房租賃試點(diǎn)城市。在相關(guān)政策的推動(dòng)下，業(yè)內人士預計，住房租賃的市場(chǎng)空間將非常廣闊。有研究預測，2020年國內住房租賃市場(chǎng)規?？蛇_1.6萬(wàn)億元，2030年則可達4萬(wàn)億元。一線(xiàn)城市人口凈流入多，尤其是北上深三大城市的住房租賃市場(chǎng)規模以年均15%的速度在增長(cháng)。

　　值得注意的是，長(cháng)久以來(lái)，融資渠道窄一直是住房租賃企業(yè)面臨的主要困境之一。評級機構東方金誠結構融資部總經(jīng)理郭永剛在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前我國長(cháng)租公寓市場(chǎng)的參與者主要包括大型房地產(chǎn)商、酒店行業(yè)、房屋中介機構旗下的長(cháng)租公寓運營(yíng)商以及以互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )業(yè)公司居多的其他運營(yíng)商?！俺笮蛡鹘y房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具備豐富融資渠道外，其他公寓運營(yíng)商目前主要依托于三種融資渠道：銀行貸款或表外融資；通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺發(fā)行理財產(chǎn)品；股權融資或股東借款、私募融資。上述融資途徑普遍存在規模有限、成本較高的問(wèn)題?！彼f(shuō)。記者了解到，住房租賃企業(yè)往往采取租入房源的輕資產(chǎn)運營(yíng)模式，這種運營(yíng)模式有利于企業(yè)快速發(fā)展，但也導致其沒(méi)有充分的抵押物來(lái)獲得銀行貸款等傳統融資，而部分持有房屋產(chǎn)權的公寓經(jīng)營(yíng)企業(yè)則因為無(wú)法有效盤(pán)活資產(chǎn)，難以進(jìn)行擴張發(fā)展。

　　事實(shí)上，REITs的落地加速也有跡可循。近期深圳、杭州等地出臺的租賃新政中，均提出加大對住房租賃的金融支持。

　　不少業(yè)內人士表示，資產(chǎn)證券化（ABS）以及REITs的融資方式適用于國內的住房租賃企業(yè)，未來(lái)有望成為這類(lèi)企業(yè)融資的重要渠道。值得注意的是，今年1月，長(cháng)租公寓運營(yíng)商魔方公寓發(fā)行了我國首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，而在今年8月，鏈家旗下長(cháng)租公寓運營(yíng)商自如也發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

　　中信證券資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)線(xiàn)執行總經(jīng)理俞強表示，不論是基于租金收益，還是基于租賃物業(yè)本身，資產(chǎn)證券化均可以為住房租賃企業(yè)提供存量盤(pán)活的金融工具，尤其是基于租賃物業(yè)本身開(kāi)展REITs運作，可以協(xié)助住房租賃企業(yè)開(kāi)展輕資產(chǎn)化運作，從長(cháng)期持有資產(chǎn)轉變?yōu)閷?zhuān)注于租賃住房管理，從而一方面促進(jìn)企業(yè)快速提高租賃住房投資規模，進(jìn)而推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展；另一方面有助于企業(yè)提高投資收益率，從而形成住房租賃市場(chǎng)的長(cháng)效機制。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )金融專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副秘書(shū)長(cháng)荊蘭竹在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，REITs是中小投資者在投資房地產(chǎn)實(shí)體外，享受房地產(chǎn)紅利的有效渠道，投資人所擁有的股權可以轉讓?zhuān)哂休^好的變現性。荊蘭竹說(shuō)，REITs的收益全部來(lái)源于房產(chǎn)租金收入和房地產(chǎn)升值部分，其與股市、債市的相關(guān)度較低，收益的大部分都將用于發(fā)放分紅，長(cháng)期回報率相對較高。

　　不過(guò)，也有業(yè)內人士表示，我國REITs的推進(jìn)仍然面臨一些稅收方面的難題。郭永剛表示，比如，美國REITs具有稅收優(yōu)惠，在公司層面可免征企業(yè)所得稅，同時(shí)美國REITs投資的房產(chǎn)也屬于免稅資產(chǎn)。然而，目前我國還沒(méi)有稅收支持政策，在不動(dòng)產(chǎn)轉讓、REITs運行和投資人獲得收益等環(huán)節均存在較高稅負。

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